地產(chǎn)公司和教育的結(jié)合,歷來(lái)已不是什么新鮮事。從1994年,碧桂園第一個(gè)吃螃蟹,各大地產(chǎn)商便紛紛開始入局教育領(lǐng)域。
起初,地產(chǎn)和教育幾乎可以稱得上是“黃金搭檔”。
但如今“學(xué)區(qū)房”的弱化,或許將使教育地產(chǎn)迎來(lái)最難時(shí)刻。
碧桂園、萬(wàn)科、綠地,紛紛入局做教育
1993年,為刺激廣東順德郊區(qū)碧桂園樓盤銷售,碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)想到建學(xué)校。1994年,碧桂園與北京景山中學(xué)合作的學(xué)校開園,吸引了大量買房家庭,拯救了當(dāng)時(shí)“瀕?!钡谋坦饒@樓盤。
隨后,海亮地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、萬(wàn)科等眾多地產(chǎn)商跟進(jìn)。
2014年,碧桂園分拆了教育集團(tuán),并于2017年更名為博實(shí)樂(lè)教育赴美上市。官網(wǎng)顯示,博實(shí)樂(lè)目前擁有在校生5.1萬(wàn)多名,在全球擁有超百所園校與英語(yǔ)培訓(xùn)中心。
圖片制作 | 藍(lán)鯨教育
同為地產(chǎn)業(yè)龍頭,萬(wàn)科比碧桂園晚兩年起跑,入局方式是“傍名校、引名?!?。1996年,萬(wàn)科與復(fù)旦大學(xué)附中合辦了一所九年制民辦學(xué)?!獜?fù)旦萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)學(xué)校,這是萬(wàn)科第一次嘗試辦學(xué)。
隨后,在碧桂園拆分教育集團(tuán)同年,萬(wàn)科明確提出轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”。先后推出梅沙教育、德英樂(lè)教育等品牌。梅沙教育包括全日制學(xué)校、幼兒園、戶外教育及培訓(xùn)課程等,德英樂(lè)教育覆蓋 K12。
入局教育領(lǐng)域后,萬(wàn)科開始看好營(yíng)地教育在國(guó)內(nèi)的發(fā)展,通過(guò)社區(qū)營(yíng)地、城市營(yíng)地、戶外營(yíng)地等,來(lái)解決孩子的擇校問(wèn)題、放學(xué)后無(wú)人看管、寒暑假孩子的安置問(wèn)題等教育痛點(diǎn)。
綠地的經(jīng)營(yíng)思路則是打造教育城、產(chǎn)業(yè)園、小鎮(zhèn)等。
2018年7月,綠地與西安教育城簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,總投資200億,包括在大西安(咸陽(yáng))文體功能區(qū)的綠地·高鐵新城項(xiàng)目中引入西安教育城。近期綠地入局素質(zhì)教育,聯(lián)合中信資本和東方國(guó)貿(mào)投資了松鼠AI智適應(yīng)教育數(shù)億元人民幣。
此外,陽(yáng)光城于2016年開辟新的教育業(yè)務(wù)板塊,收購(gòu)師匯優(yōu)創(chuàng)教育,成立陽(yáng)光幼教;保利、萬(wàn)達(dá)、金地、世茂、正榮等也紛紛嘗試孵化相關(guān)教育板塊的項(xiàng)目。
在非營(yíng)利的義務(wù)教育環(huán)節(jié),一些地產(chǎn)商也已進(jìn)入。華潤(rùn)置地和羅湖區(qū)已在深圳合作辦學(xué)。
華潤(rùn)置地有關(guān)人士曾對(duì)外表示,位于羅湖的未來(lái)學(xué)校,是華潤(rùn)第一所全自營(yíng)的學(xué)校,屬公辦合作性質(zhì),囊括小學(xué)和初中,其招生計(jì)劃、教師招聘、課程設(shè)置、運(yùn)營(yíng)管理等工作,均由華潤(rùn)和羅湖區(qū)教育局共同設(shè)立的基金會(huì)、校董會(huì)負(fù)責(zé)。
據(jù)統(tǒng)計(jì),目前排名前20的地產(chǎn)商,均或多或少投資了教育,一半以上將教育產(chǎn)業(yè)列為轉(zhuǎn)型創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。
現(xiàn)在,地產(chǎn)+教育,已由最初的合作辦學(xué)模式,逐步開始向打造教育商業(yè)綜合體方向發(fā)展。
地產(chǎn)+教育,黃金搭檔?
為什么有這么多地產(chǎn)公司選擇進(jìn)入教育領(lǐng)域?地產(chǎn)與教育具有天然的契合度或許是關(guān)鍵因素。
首先,地產(chǎn)和教育可以相互提供穩(wěn)定客流:配套教育完善區(qū)域,自帶客群引力;教育區(qū)位住宅商圈規(guī)劃完善區(qū)域,自帶潛客圈層。
隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)見(jiàn)頂、開發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型,開發(fā)商逐漸發(fā)現(xiàn),教育是商圈配套中不可或缺的重要板塊。華潤(rùn)置地有關(guān)人士曾對(duì)外表示,創(chuàng)新是公司在地產(chǎn)轉(zhuǎn)型背景下的核心戰(zhàn)略,教育是非常重要的創(chuàng)新戰(zhàn)略業(yè)務(wù),可以說(shuō)是補(bǔ)全了城市綜合運(yùn)營(yíng)商能力的下一塊拼圖。
其次,地產(chǎn)與教育可以實(shí)現(xiàn)品牌相互增值與賦能。高知名度樓盤、985/211高校教育資源、全國(guó)連鎖/地方/細(xì)分領(lǐng)域龍頭機(jī)構(gòu)品牌,彼此增值,加強(qiáng)單位價(jià)格以及品牌影響力。
另外,地產(chǎn)與教育可以相互依托與扶持:教育機(jī)構(gòu)可以提供相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流;同時(shí),地產(chǎn)在租金成本、基建設(shè)計(jì)、區(qū)位規(guī)劃、管理模式等方面為教育產(chǎn)業(yè)提供擴(kuò)張支持。
中原地產(chǎn)相關(guān)人士曾分析,在國(guó)內(nèi),很大程度上買房就是買教育,因?yàn)橘I房看地段,而地段匹配的是教育資源,開發(fā)商自己做教育不僅能提升項(xiàng)目的附加值,做得好了也會(huì)變成一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流資產(chǎn)。
“教育用地往往是劃撥的,幾乎沒(méi)有成本?!倍嗉议_發(fā)商人士曾對(duì)媒體表示,在公辦合作模式下,辦學(xué)最大的成本租金被免去了,剩下的大頭就是人力薪酬。即使是辦私立的幼兒園或?qū)W校,開發(fā)商也比其他機(jī)構(gòu)擁有便利的場(chǎng)地和設(shè)施,以及社區(qū)物業(yè)管理的便利。
但如今,教育地產(chǎn)的模式看起來(lái)沒(méi)那么香了。
教育地產(chǎn)不香了?
日前,房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行發(fā)布《教育“雙減”對(duì)樓市影響幾何?》研究報(bào)告表示,“教育均衡化將逐步剝離學(xué)區(qū)溢價(jià),為學(xué)區(qū)房降溫?!?/strong>
首先,在社區(qū)型商圈包括住宅區(qū)的裙樓中,教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的租賃活動(dòng)去化了大量的存量商業(yè)?!翱梢灶A(yù)見(jiàn),此番學(xué)科類培訓(xùn)所受的政策沖擊將直接導(dǎo)致學(xué)科類教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃需求將對(duì)應(yīng)下降、租賃面積縮減。但興趣類、早教、體育類等教育業(yè)態(tài)未直接受政策影響,因此預(yù)計(jì)編程、舞蹈、音樂(lè)、早教等非學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)仍會(huì)是社區(qū)裙樓商業(yè)招商的目標(biāo)?!?/p>
其次,“雙減”政策結(jié)合熱點(diǎn)城市地產(chǎn)調(diào)控政策,為打破“學(xué)區(qū)房熱”提供了制度支持。"大學(xué)區(qū)招生、教師交流輪崗將有望弱化傳統(tǒng)學(xué)區(qū)學(xué)位概念。"戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端表示。
報(bào)告顯示,各試點(diǎn)城市分別實(shí)施大學(xué)區(qū)招生制度、教師跨區(qū)域流動(dòng)制度,提升學(xué)校教育質(zhì)量、促進(jìn)老師跨校、跨學(xué)區(qū)流動(dòng)的舉措,將影響住房與優(yōu)質(zhì)教育資源的綁定關(guān)系,從而逐步打破傳統(tǒng)學(xué)區(qū)學(xué)位概念。而旨在推動(dòng)教育資源均衡、教育公平的有效舉措也將間接撼動(dòng)學(xué)區(qū)房的教育資源溢價(jià)。
“雙減”政策影響學(xué)區(qū)房的主要機(jī)制體現(xiàn)在上述大學(xué)區(qū)招生制度和教師跨區(qū)域流動(dòng)制度,這有助于打破學(xué)區(qū)壁壘,逐步實(shí)現(xiàn)教育資源均衡,因此預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)屬性過(guò)高的樓盤價(jià)格受到影響更為顯著。
“與此同時(shí),考慮到以往學(xué)區(qū)房在各地樓市上漲周期中的觸發(fā)和帶動(dòng)作用,預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房的降溫也將一定程度影響樓市的氛圍。”
這也意味著,曾經(jīng)的“黃金搭檔”,如今正在失去當(dāng)初的光彩。
本文來(lái)自微信公眾號(hào)“藍(lán)鯨edu”(ID:lanjingjiaoyubaodao),作者:大餅,36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
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