“ 金九銀十” 作為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，一直以來都是全年重頭戲之一，然而“金九”的市場行情并未如期到來，房地產(chǎn)市場下行壓力加劇。 28個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進一步擴至25%，較2019年同期下降17%。

不僅如此，從數(shù)據(jù)來看，受房地產(chǎn)市場下行加劇影響，10月樓市延續(xù)9月低迷行情，房企推盤積極性回落，供應(yīng)顯著縮量下，成交同環(huán)比齊跌，“銀十”已然爽約。

土地方面，由于重點一二線城市二輪集中土拍高峰期已過，房企投資拿地熱情一般，整體成交量價齊跌，溢價率創(chuàng)歷史新低。

總體來看，接下來兩個月整體市場難言樂觀，房企銷售將繼續(xù)承壓。

01

房企推盤積極性回落

10月供應(yīng)環(huán)比“腰斬”

2021年在熱點城市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵和信貸監(jiān)管進一步收緊的雙重影響下，成交規(guī)模一降再降，“金九”未至、“銀十”爽約。10月，29個重點城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1521萬平方米，環(huán)比“腰斬”，同比下降3成，顯著不及去年同期。

具體來看，一線城市供應(yīng)因上月階段性放量，本月迎來回落。2021年9月4個一線城市供應(yīng)面積為362萬平方米，北京和深圳多項目集中入市，環(huán)比分別上漲73%和135%。進入10月，廣、深皆大幅回調(diào)，環(huán)比降幅皆超60%，北京如是，環(huán)比“腰斬”，2021年10月4個一線城市供應(yīng)面積為244萬平方米，環(huán)比下降54%，同比下降4%。

4個一線城市中，唯有上海推出30個項目集中入市，主要集中在浦東、奉賢、寶山等區(qū)域，供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大增354%，同比略低于去年同期。

從重點監(jiān)測的二三線城市來看，熱點二三線城市供應(yīng)規(guī)模持續(xù)縮量，2021年10月25個監(jiān)測城市共供應(yīng)1277萬平方米，環(huán)比下降49%，同比下降34%。僅成都、天津、青島、武漢四城單月供應(yīng)量突破100萬平方米。

這主要是由于一方面東南沿海城市蘇州、南京、常州、佛山、合肥等回調(diào)顯著，同環(huán)比跌幅均在5成以上；另一方面，弱二線諸如鄭州、昆明、南寧、長春等城市也不容樂觀，同環(huán)比保持降勢；僅?？?、大連、廈門等少數(shù)城市迎來階段性放量，環(huán)比大增，供應(yīng)量高于去年同期。

表：2021年10月全國29個重點城市

商品住宅新增供應(yīng)面積（單位：萬平方米）

備注：上表中城市供應(yīng)數(shù)據(jù)為新申請預(yù)售證面積，本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

02

一線城市成交小幅回升

二三線城市跌多漲少

在10月供應(yīng)環(huán)比“腰斬”的影響下，成交情況也相應(yīng)收窄，29個監(jiān)測城市預(yù)計成交規(guī)模達1946萬平方米，環(huán)比微降3%，同比降幅有收窄趨勢，下降22%，較2019年同期降幅為12%。

具體來看，一線城市依然相對堅挺，10月預(yù)計整體成交新房283萬平方米，環(huán)比上升4%，同比下降18%，較2019年同期增長24%。

在這其中，上海和深圳成交情況較好，環(huán)比上行，較2019年同期增長均在四成以上，分別為41%和43%，在“從嚴”的政策調(diào)控下找到了新的平衡，購房需求平穩(wěn)釋放。北京環(huán)比微跌2%，同比上漲16%，整體市場，成交量延續(xù)高位波動。

4個一線城市中僅廣州一城伴隨供應(yīng)縮量，成交回調(diào)，同環(huán)比齊跌，降幅分別達到了40%和7%，較2019年同期微降1%，成交增長動能略有不足。

從重點監(jiān)測的二三線城市來看，各城市跌多漲少，分化持續(xù)加劇。2021年10月，25個監(jiān)測城市預(yù)計整體成交1663萬平方米，環(huán)比下降2%，同比下降21%。其中，天津、佛山、南寧、東莞等低位回升，較上月增幅顯著，但仍低于去年同期；青島、長沙、濟南、長春等二線城市同環(huán)比齊跌，下行加?。荒暇?、寧波、蘇州、無錫、常州需求階段性疲軟，整體成交穩(wěn)步回調(diào)；25城中僅徐州、福州保持增勢。

表：2021年10月全國29個重點城市

商品住宅成交面積（單位：萬平方米）

備注：上表中城市成交量為本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

03

京滬二輪土拍也未能逃離降溫

10月溢價率創(chuàng)下歷史新低

從土拍市場來看，截止10月底，除寧波和鄭州兩城以外，其余20個重點城市均已完成前兩輪集中供地。受房企融資難度加大以及市場降溫的影響，重點城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫，流拍率激增。

在此影響下，10月整體土地市場降溫明顯，截至10月27日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積達10533萬平方米，環(huán)比9月全月下降17%，同比降幅更是高達58%；成交幅數(shù)共計1878幅，環(huán)同比分別下降了11%和56%；成交總價方面，本月土地成交總金額降至3625億元，環(huán)比上月大降36%，同比也下降了39%。

溢價率方面，延續(xù)上月的下滑趨勢，環(huán)比減少1個百分點，降至3.2%，再度創(chuàng)下歷史新低。各能級城市表現(xiàn)一致，溢價率環(huán)比均呈下降趨勢，并且各能級城市溢價率均降至5%以下，尤其是二線城市，溢價率創(chuàng)下歷史新低，僅有1.7%，熱度在三個能級城市中也處于最低位。

土地流拍方面，以重點監(jiān)測的城市來看，土地流拍率依然盤踞高位，約為26%。

圖：300城經(jīng)營性用地月度成交情況

注：2021年10月數(shù)據(jù)截止10月27日，下同。

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止10月27日，一線城市成交總量達628萬平方米，環(huán)比下降7%，成交主力為北京和上海。2021年10月，北京和上海均開啟了二輪集中土拍，但熱度均較首輪出現(xiàn)明顯降溫，在正式土拍前均出現(xiàn)了撤牌、終止出讓情況。北京有26宗地延期至第三次集中土拍，上海則終止出讓了7宗宅地。

從成交情況來看，兩城熱度均有明顯下降，北京最終成交地塊共17宗，成交總建面162.4萬平方米，攬金513億元，整體平均溢價率為4%。其中，海淀區(qū)熱度最高，東升鎮(zhèn)2宗地塊在總價、政府持有份額均上限后進入競方案階段；昌平1宗小型宅地觸頂，搖號成交，主要由于該地塊體量較小、配建要求較低，封頂價仍有一定盈利空間；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊也觸及價格上限，進入競現(xiàn)房銷售階段。除此以外，本次北京出讓的其他地塊均沒有觸及最高限價，通州、石景山、平谷區(qū)出讓地塊更是全部底價成交，可見不同區(qū)域的土地熱度也不可相提并論。

上海最終成交地塊共20宗，總成交金額480.6億元，超半數(shù)地塊以底價成交，從整體溢價率水平來看，由于上海兩次土拍競價環(huán)節(jié)均設(shè)置中止價、最高報價和一次性書面報價，從源頭上杜絕了高溢價的可能性，地價得到有效控制，平均溢價率依然維系在較低水平，僅有3.77%，較首輪下降了1.69個百分點。

截至10月27日，二線城市成交量僅為2126萬平方米，較上月腰斬，同比亦有超六成的降幅；成交金額也隨之降至1118億元，同環(huán)比降幅均在四成以上；由于成交主力為武漢、長沙和西安等地價水平相對低的城市，平均價格也因此降至5257元/平方米，環(huán)比下降15%。

在重點一二線城市二輪集中土拍高峰期過后，三四線城市的土地供應(yīng)有所提升，本月成交體量也較上月環(huán)比上漲，但同比去年來看仍有較大的降幅；價格方面，由于成交主力為鹽城、泰州、柳州等地價較低的城市，本月三四線城市平均地價較上月下降了26%，降至1718元/平方米。

表：2021年10月成交土地總價排行榜

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：2021年10月成交土地單價排行榜

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

總體來看，“金九”未至、“銀十”爽約更深層次的原因是，房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管仍趨嚴，加之當前市場下行，大多數(shù)房企觀望情緒濃厚。

一方面是拿地積極性下滑，尤其是民企直接“躺平”，造成部分城市二輪土拍大幅降溫，多宗地遭遇撤牌或流拍。另一方面，在“以價換量”促銷售、抓回款的空間越來越小的當下，房企推盤積極性也出現(xiàn)了回落。

我們認為，預(yù)計年底房地產(chǎn)市場還是不容樂觀，成交或?qū)⒕彶较滦?，“以價換量”仍是加快成交去化的必選項，年末房企仍需加快開發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng)，深化銷售渠道并維持積極的營銷和折扣力度，沖刺全年業(yè)績。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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