有時(shí)候我們和真實(shí)市場(chǎng)的距離，可能就差一個(gè)故事

上周末我采訪了一位剛剛完成置換的房東，他的故事沒(méi)有多驚天動(dòng)地，但足夠真實(shí)

而且眼下的二手市場(chǎng)，這樣的故事還在每天上演

9月30日，我們故事的主人公儒先生接到中介電話

電話那頭：「能不能等我客戶回上海，就1天」

儒先生果斷拒絕：「我等不了，我一定要今天簽掉」

電話里說(shuō)的這套一定要簽掉的房子，是儒先生今年6月掛牌的一套浦東御橋的一個(gè)超級(jí)大盤的房子，108.5㎡，3室1廳，無(wú)論戶型、規(guī)劃、大盤自身素質(zhì)都還是給力的

但掛牌的這幾個(gè)月，這套房猛降了100w，后來(lái)又降了20w，最后成交的時(shí)候，又被對(duì)方談掉30w，前后統(tǒng)共降了150w

即使這樣，儒先生依然果斷簽字，想盡快賣掉房子，為此他還給自己立了一個(gè)軍令狀：「國(guó)慶前一定要把房子賣掉」

其實(shí)這個(gè)決定對(duì)他來(lái)說(shuō)并沒(méi)我想象的那么糾結(jié)，他頭上有3座大山

? 他自己看中了徐匯長(zhǎng)橋某老小區(qū)一套180多㎡的頂樓復(fù)式，而且已經(jīng)簽了合同付了定金

? 在他掛牌的2個(gè)月里，看房的客戶可能有20-30組，但真正坐下來(lái)談的居然只有1位，市場(chǎng)讓他打了個(gè)冷戰(zhàn)

? 而且有件事迫在眉睫，這唯一的客戶也不會(huì)一直等他，過(guò)了9月30號(hào)，客戶就要去打新

但即便如此，很多人還是會(huì)納悶他為什么要降這么多

01

這也是他妻子的疑惑，為什么一下降100w

「為什么一下降這么多啊」

這是家人因?yàn)榉孔拥氖虑榈诙纬霈F(xiàn)分歧，第一次是買這個(gè)房子的時(shí)候

2014年儒先生打算入手浦東御橋某大盤二期，那時(shí)候項(xiàng)目周邊只有4s店，還有一個(gè)垃圾焚燒廠，家人擔(dān)心周邊什么都沒(méi)有，這怎么住

但做足功課的儒先生說(shuō)「后面會(huì)好的」，果然后來(lái)4s店搬走了，垃圾焚燒廠雖然還在，但是不燒了，周邊配套也起來(lái)了

這次儒先生的決定依然對(duì)么

降價(jià)的決定是7月23號(hào)之后敲定的，這一天上海的二手房核驗(yàn)價(jià)正式和貸款掛鉤，不過(guò)還只是在部分銀行施行，但也讓在銀行工作的儒先生嚇一跳

7月23日00點(diǎn)之后，7月24日的很多網(wǎng)簽訂單因?yàn)楹蓑?yàn)價(jià)格未通過(guò)被退回

這之后儒先生就果斷降了100w

我不死心還是問(wèn)了句為什么，他跟我算了一筆賬

? 原來(lái)首套房的3成首付，現(xiàn)在真實(shí)的首付是6-7成

? 原來(lái)的二套客戶，現(xiàn)在首付直逼8成

我說(shuō)這對(duì)你影響很大么，數(shù)學(xué)老師附體的他跟我打了一個(gè)比方

假設(shè)手上有300w的客戶有100個(gè)人，那600w的客戶可能只有10個(gè)，那出到900w的可能只有1個(gè)

也就是說(shuō)，在賣房這個(gè)賽道上，他的目標(biāo)客戶會(huì)一下減少了90%

假設(shè)原來(lái)有10個(gè)客戶，現(xiàn)在 只剩下1個(gè)

這個(gè)進(jìn)階概率我第一次聽(tīng)說(shuō)，對(duì)他來(lái)說(shuō)倒像是個(gè)常識(shí)

而且國(guó)慶之后這個(gè)概率可能更低

所以23日之后，儒先生在妻子的不理解中，仍然堅(jiān)持降價(jià)，而且100w還不夠，進(jìn)入8月又降了20w，最后成交又降了30w

好在事實(shí)證明儒先生又對(duì)了，整個(gè)國(guó)慶幾乎沒(méi)什么成交

而現(xiàn)在，這個(gè)小區(qū)的房源都在瘋狂降價(jià)，現(xiàn)在同樣的戶型最便宜的時(shí)候998w

就這樣還得跟別的房源一起競(jìng)爭(zhēng)，還需要留下實(shí)木家具，而且付款條件都不太好

儒先生的家人現(xiàn)在都理解了他的選擇，他自己也在暗自慶幸斬倉(cāng)果然要果斷

中部出手總比底部出手好

02

另一邊儒先生也終于離自己那套180㎡越來(lái)越近了

儒先生屬于先買后賣的那種“危險(xiǎn)”置換操作

這種節(jié)奏幾乎是現(xiàn)在市場(chǎng)上降價(jià)最厲害案例里都在做的一件事

但儒先生精明的地方在于，他和房東把付款周期談到了1年，也就是說(shuō)今年5月簽的合同，到明年5月打首付走流程就可以了

不過(guò)這樣的付款周期遇到今年的樓市，也是儒先生沒(méi)想到的，本來(lái)他也想再持有一段時(shí)間看看后面情況，后來(lái)實(shí)在等不下去了，就算自己有1年的付款周期也經(jīng)歷不起這樣的市場(chǎng)

所以他寧愿降價(jià)100多w也不要栽在自己的付款周期里

更何況他這100多w在別的地方也 找補(bǔ)回來(lái)了

儒先生的房東，就是徐匯長(zhǎng)橋某老小區(qū)180㎡戶型的前房東，這波降價(jià)大潮里也沒(méi)少的了他

前后降了將近130w，而且付款周期還被談到了 1年之久

儒先生說(shuō)房東自己是做生意的，手上持有多套大戶型，并不著急付款周期，但是我想如果有更好的選擇，儒先生可能就是他的第二選擇

就這個(gè)市場(chǎng)好像是 平的

而且提前到國(guó)慶前還不夠，儒先生還打算更快完成周期

儒先生想先付掉首付，11月先付掉500w，然后讓房東11月初先把房子給他，讓他先去裝修

房東為了這個(gè)請(qǐng)求，去提前把房子里的租客違約掉了，畢竟光靠500w利息也比租金劃算

這樣儒先生原定明年5月的付款周期，可以 提前小半年走完

我一直很羨慕他的敏感度，在我看來(lái)他的敏感度跟他所從事的職業(yè)也有很大的相關(guān)性

他站在金融口看到的樓市可能更加赤裸和真實(shí)，在金融行業(yè)他提前眺望到了樓市冰山的位置和體量，然后提前下船了

我問(wèn)儒先生，你這個(gè)總價(jià)段為什么不考慮打新

儒先生從他們家需求出發(fā)，覺(jué)得新房有時(shí)間差，而他們需要盡快住進(jìn)去

而從他的職業(yè)來(lái)說(shuō)，他給出了一個(gè)我怎么也想不到的回答

「現(xiàn)在房企資信都不好，后期可能會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)」

03

接著他又感嘆一句「今年真的完全不一樣了」

儒先生是有資格說(shuō)這句話的

過(guò)去十幾年，儒先生在樓市里的運(yùn)氣一直不錯(cuò)

2008年，儒先生剛來(lái)上海不久，那時(shí)候外地人買房無(wú)需5年社保，居住證滿1年即可，而且房貸利率打7折，算下來(lái)甚至比公積金貸款都要?jiǎng)澦?/p>

2013年底-2014年，上海開(kāi)始推出限購(gòu)，推行房產(chǎn)稅，市場(chǎng)開(kāi)始遇冷，那時(shí)候甚至可以跟開(kāi)發(fā)商談價(jià)格，那個(gè)浦東御橋項(xiàng)目儒先生就拿到了92折

剛買完這個(gè)大盤二期沒(méi)多久，三期價(jià)格就漲了1w多/㎡

還有一套蘇州房產(chǎn)也漲了，目前為止儒先生買過(guò)3套房（除了最近的這套）無(wú)一例外都漲了，只是漲幅驚不驚人的區(qū)別

然而這樣的儒先生說(shuō)，面對(duì)今年的市場(chǎng)，說(shuō) 第一次見(jiàn)

而且今年還沒(méi)過(guò)完，然后我們順便見(jiàn)識(shí)了沒(méi)有最低只有更低的二手成交量

第一個(gè)“不一樣”，是沒(méi)想到自己手里的房子能漲這么多

這個(gè)想不到嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)應(yīng)該從去年開(kāi)始算起

他手上3套房都是學(xué)區(qū)房，也就是說(shuō)去年那一波漲幅中，他是受益者

但是他當(dāng)時(shí)的第一反應(yīng)是 不安

他說(shuō)你知道那種感覺(jué)嗎，就是一天一個(gè)價(jià)，然后漲的莫名其妙，更被動(dòng)的是別人都漲了，你也不得不跟著掛更高的價(jià)格

這種感覺(jué)他不太喜歡，因?yàn)樗[約感覺(jué)到現(xiàn)在漲的有多嗨，以后跌的就有多狼狽

果不其然，今年3月學(xué)區(qū)新政出來(lái)之后，學(xué)區(qū)房就懵了

第二個(gè)“不一樣”，是他才發(fā)現(xiàn)原來(lái)樓市調(diào)控政策可以這么密集

從去年年底開(kāi)始，到今年一整年，幾乎每隔1-2個(gè)月就會(huì)出臺(tái)一次調(diào)控，力度之大他第一次見(jiàn)，從去年年底到目前為止，上海樓市大的調(diào)控政策就有 11條

而且卡住了“要害部位”，以前的調(diào)控都是限制你的購(gòu)房資格，但是可以買的還是可以買的，現(xiàn)在是直接調(diào)控需求端，可以買的也買不了了，這是他最想不到的

第三個(gè)感覺(jué)也是以往沒(méi)有過(guò)的， 就是未知

以往再怎么變，都會(huì)有一個(gè)大致的預(yù)設(shè)，但站在此刻這個(gè)節(jié)點(diǎn)的儒先生對(duì)未來(lái)完全 沒(méi)有底，只有暗自慶幸他已經(jīng)上岸，即使降了150w

04

我試探性問(wèn)了問(wèn)他

「如果再回到今年年初，你還會(huì)這么選擇么」

儒先生想了一會(huì)，我可能還是會(huì)跟今天一樣，因?yàn)槲疫€是 猜不到后面會(huì)這樣，所以我依然會(huì)選擇持有那套浦東御橋大盤的房子然后繼續(xù)等待

只有政策出來(lái)的那一刻你才會(huì)知道它的真實(shí)效力，才會(huì)想著趕緊調(diào)整方向，去降價(jià)

不過(guò)在我看來(lái)，儒先生在面對(duì)樓市時(shí)候的態(tài)度跟一般房東不太一樣

這種特殊不讓人反感的地方在于他的 理性，他一直告誡我不要抱著抄底心態(tài)進(jìn)入樓市，有需求正常買房就好

我問(wèn)他為什么以前可以踩準(zhǔn)一些點(diǎn)，他笑笑說(shuō)是運(yùn)氣，我又 問(wèn)他為什么可以對(duì)樓市有自己的預(yù)判，他說(shuō)直覺(jué)

這些接不下去的回答，在我看來(lái)背后都藏著個(gè)體面對(duì)市場(chǎng)這個(gè)看不見(jiàn)的龐然大物時(shí)，看過(guò)的每份規(guī)劃、踩過(guò)的每個(gè)盤， 以及和中介開(kāi)過(guò)的每個(gè)玩笑

在面對(duì)幾乎相當(dāng)于自己全部身家的投資，每個(gè)人都理所當(dāng)然的格外謹(jǐn)慎

05

4月份看房，5月份商量好付款周期，然后開(kāi)始觀望市場(chǎng)，看什么時(shí)候賣房比較合適，6-9月，最終9月30日離開(kāi)樓市

這只是上海近半年幾十萬(wàn)套成交中的一個(gè)案例

也許并不能說(shuō)明什么大盤情況,但卻是一個(gè)足夠精確的小切口，在這個(gè)切口里我們多少能體會(huì)到政策打在我們一個(gè)個(gè)個(gè)體身上的力度

才是樓市真正的樣子

以上為正文，來(lái)自巧克麗麗

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“真叫盧俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫盧俊團(tuán)隊(duì)，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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