10月28日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）披露2021年第三季度報告。作為地產(chǎn)行業(yè)龍頭，萬科未能擺脫“增收不增利”的命運，前三季度營收同比增加9.7%，凈利潤則減少23.3%。同時合同銷售金額同比下降2.8%，似乎又鎖定了未來兩年的業(yè)績。

這份業(yè)績表現(xiàn)已經(jīng)體現(xiàn)在萬科股價中。10月29日早間開盤，萬科延續(xù)本周以來的下跌趨勢，截至發(fā)稿前最新股價報18.07元/股，較前一日下跌5.54%。而實際上，從年初至今，萬科股價已出現(xiàn)33.46%的跌幅。

財報顯示，第三季度內(nèi)萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1043.7億元，同比增長9.7%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤56.4億元，同比減少23.3%。銷售方面，三季度萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)合同銷售面積754.7萬平方米，合同銷售金額1246.8億元，同比分別下降36.5%和27.6%。其銷售業(yè)績下滑與行業(yè)整體表現(xiàn)相關，今年三季度全國樓市經(jīng)歷慘淡“金九銀十”，全國商品房銷售面積同比下降12.5%，銷售金額同比下降14.1%。

同時，今年1-9月，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入2714.9億元，同比增長12.4%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16.0%。受限于近年地價占房價比例提高，萬科前9月房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務毛利率進一步下降至17.5%，較去年同期下降5.4個百分點。

銷售方面，萬科前9月累計實現(xiàn)合同銷售面積2946.4萬平方米，合同銷售金額4791.3億元，同比分別下降9.8%和2.8%。而反觀行業(yè)整體，1-9 月，全國商品房銷售面積和銷售金額同比分別仍有11.3%和16.6%的增長。

談及萬科前三季度業(yè)績表現(xiàn)，職業(yè)投資人朱酒表示自己已有預料，受地產(chǎn)行業(yè)普遍約兩年的結(jié)轉(zhuǎn)期影響，萬科如今的利潤大致已被2019年的銷售業(yè)績鎖定，“萬科2019年的權(quán)益銷售額在4100億元左右，比2018年的權(quán)益銷售額還低了100多億元，加上毛利率下滑，除非有些投資收益出現(xiàn)變化，否則全年業(yè)績兩位數(shù)下降是大概率（事件）?！?/strong>

而根據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1-9月萬科權(quán)益銷售額錄得3126.6億元，仍落后于去年同期的3202.6億元，但同期的保利發(fā)展、新城控股等房企仍錄得小幅增長。這是否預示著，萬科未來至2023年的利潤表現(xiàn)又會出現(xiàn)如今年一樣的降速？

朱酒向36氪表示，萬科當前銷售下滑主要是受三季度影響，“一方面大環(huán)境不景氣，另一方面各家的開盤節(jié)奏不一樣?！倍劦絻赡旰蟮某煽儐?，朱酒認為這還需結(jié)合四季度銷售和拿地情況綜合判斷，如果四季度能取得強勢銷售增長，并獲取一批地價地塊，萬科或能挽回下降態(tài)勢。

值得一提的是，去年12月單月，萬科曾錄得合同銷售額1015.4億元，而當年萬科全年的銷售額為7041.5億元。因此其四季度強勢出擊的脈絡也有跡可循。

此外資金方面，萬科延續(xù)一貫的穩(wěn)健路線，截至9月底，集團凈負債率為31.9%；持有貨幣資金1471.1億元，可覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和782.9億元。同時有息負債占總資產(chǎn)的比例為13.6%，且當中70.6%為長期負債。

不過其前9月經(jīng)營現(xiàn)金流同比減少96.35%仍引人注目。對此朱酒認為，該項指標大幅減少應是受年初銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中制影響。此前受此新規(guī)約束，全國多地住房按揭貸款放款延遲、停滯，間接導致房企資金回流受限。但9月底央行再次強調(diào)維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益，該消息被業(yè)內(nèi)解讀為積極信號，朱酒亦表示這將促進萬科四季度經(jīng)營現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)。

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