10月28日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬科”）披露2021年第三季度報(bào)告。作為地產(chǎn)行業(yè)龍頭，萬科未能擺脫“增收不增利”的命運(yùn)，前三季度營收同比增加9.7%，凈利潤(rùn)則減少23.3%。同時(shí)合同銷售金額同比下降2.8%，似乎又鎖定了未來兩年的業(yè)績(jī)。

這份業(yè)績(jī)表現(xiàn)已經(jīng)體現(xiàn)在萬科股價(jià)中。10月29日早間開盤，萬科延續(xù)本周以來的下跌趨勢(shì)，截至發(fā)稿前最新股價(jià)報(bào)18.07元/股，較前一日下跌5.54%。而實(shí)際上，從年初至今，萬科股價(jià)已出現(xiàn)33.46%的跌幅。

財(cái)報(bào)顯示，第三季度內(nèi)萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1043.7億元，同比增長(zhǎng)9.7%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)56.4億元，同比減少23.3%。銷售方面，三季度萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積754.7萬平方米，合同銷售金額1246.8億元，同比分別下降36.5%和27.6%。其銷售業(yè)績(jī)下滑與行業(yè)整體表現(xiàn)相關(guān)，今年三季度全國樓市經(jīng)歷慘淡“金九銀十”，全國商品房銷售面積同比下降12.5%，銷售金額同比下降14.1%。

同時(shí)，今年1-9月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2714.9億元，同比增長(zhǎng)12.4%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)166.9億元，同比減少16.0%。受限于近年地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高，萬科前9月房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)毛利率進(jìn)一步下降至17.5%，較去年同期下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。

銷售方面，萬科前9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2946.4萬平方米，合同銷售金額4791.3億元，同比分別下降9.8%和2.8%。而反觀行業(yè)整體，1-9 月，全國商品房銷售面積和銷售金額同比分別仍有11.3%和16.6%的增長(zhǎng)。

談及萬科前三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)，職業(yè)投資人朱酒表示自己已有預(yù)料，受地產(chǎn)行業(yè)普遍約兩年的結(jié)轉(zhuǎn)期影響，萬科如今的利潤(rùn)大致已被2019年的銷售業(yè)績(jī)鎖定，“萬科2019年的權(quán)益銷售額在4100億元左右，比2018年的權(quán)益銷售額還低了100多億元，加上毛利率下滑，除非有些投資收益出現(xiàn)變化，否則全年業(yè)績(jī)兩位數(shù)下降是大概率（事件）?！?/strong>

而根據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-9月萬科權(quán)益銷售額錄得3126.6億元，仍落后于去年同期的3202.6億元，但同期的保利發(fā)展、新城控股等房企仍錄得小幅增長(zhǎng)。這是否預(yù)示著，萬科未來至2023年的利潤(rùn)表現(xiàn)又會(huì)出現(xiàn)如今年一樣的降速？

朱酒向36氪表示，萬科當(dāng)前銷售下滑主要是受三季度影響，“一方面大環(huán)境不景氣，另一方面各家的開盤節(jié)奏不一樣。”而談到兩年后的成績(jī)單，朱酒認(rèn)為這還需結(jié)合四季度銷售和拿地情況綜合判斷，如果四季度能取得強(qiáng)勢(shì)銷售增長(zhǎng)，并獲取一批地價(jià)地塊，萬科或能挽回下降態(tài)勢(shì)。

值得一提的是，去年12月單月，萬科曾錄得合同銷售額1015.4億元，而當(dāng)年萬科全年的銷售額為7041.5億元。因此其四季度強(qiáng)勢(shì)出擊的脈絡(luò)也有跡可循。

此外資金方面，萬科延續(xù)一貫的穩(wěn)健路線，截至9月底，集團(tuán)凈負(fù)債率為31.9%；持有貨幣資金1471.1億元，可覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和782.9億元。同時(shí)有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為13.6%，且當(dāng)中70.6%為長(zhǎng)期負(fù)債。

不過其前9月經(jīng)營現(xiàn)金流同比減少96.35%仍引人注目。對(duì)此朱酒認(rèn)為，該項(xiàng)指標(biāo)大幅減少應(yīng)是受年初銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中制影響。此前受此新規(guī)約束，全國多地住房按揭貸款放款延遲、停滯，間接導(dǎo)致房企資金回流受限。但9月底央行再次強(qiáng)調(diào)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，該消息被業(yè)內(nèi)解讀為積極信號(hào)，朱酒亦表示這將促進(jìn)萬科四季度經(jīng)營現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)。

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