“房企美元債違約事件持續(xù)發(fā)酵，評級機構對行業(yè)表現(xiàn)信心不足，多家房企評級近期遭遇集中下調(diào)，引發(fā)市場波動。

2021 年 10 月 18 日及 19 日，僅兩日內(nèi)，穆迪集中下調(diào)了 20 家房企的信用評級，涉及主體信用評級、債券信用評級和評級展望等方面。 隨后 10 月 21 日，惠譽更是將 29 家中國房地產(chǎn)開發(fā)商納入標準觀察（ UCO ）范圍。

值得注意的是，此次評級集中下調(diào)的房企中，不乏行業(yè)龍頭企業(yè)以及財務表現(xiàn)穩(wěn)健的房企被 “錯殺”，當前環(huán)境下，評級機構的過度反應在所難免。

評級展望的調(diào)整涉及多方面原因，而下調(diào)的另一面，不少房企因杠桿率得到實質(zhì)性改善迎來評級上調(diào)。 機構評級下調(diào)釋放出的信號值得關注，在防風險大背景下，房企需要防控流動性風險，對于行業(yè)而言，未來集中度將進一步提升。 ”

本 文 約 2019字 閱讀 需 要 4min

01

10月穆迪已下調(diào)29家評級或展望

債務違約的房企成為此次評級下調(diào)的主力。

10月5日，花樣年一筆10月4日到期美元債構成實質(zhì)性違約，三大評級機構之一的穆迪再次下調(diào)花樣年評級，長期評級由B3下調(diào)至Ca，評級展望由負面觀察調(diào)整為負面。

穆迪表示，該公司再融資風險增加，能否產(chǎn)生足夠的經(jīng)營現(xiàn)金流來償還未來一年至18個月到期的所有離岸債務的能力存在不確定性。

隨后，受大環(huán)境影響，部分未出現(xiàn)債務違約的企業(yè)也遭遇評級下調(diào)。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，自10月份以來（截止10月25日）穆迪前后共下調(diào)了29家房企的信用評級或展望，其中18日、19日集中下調(diào)高達20家。從內(nèi)容來看，穆迪下調(diào)的這29家中，有16家房企為評級維持，但展望下調(diào)，其中有8家為展望從穩(wěn)定調(diào)整至負面或下調(diào)觀察；剩下的13家則為評級下調(diào)或列入下調(diào)觀察名單。

實際上，從這一角度而言，由于評級機構對整體市場抱有悲觀預期，在這場“無差別”的評級下調(diào)中，不少房企可能會被“錯殺”，比如細數(shù)下調(diào)評級的房企，既有行業(yè)前十的龍頭企業(yè)，也有百名開外的中小房企；既有“三道紅線”不達標的4家橙檔和紅檔房企，也有9家全部達標的綠檔房企。

評級機構過度反應背后，一個現(xiàn)象值得警惕，即評級及展望雙下調(diào)的房企，尤其是下調(diào)幅度較大的，如從B3直接下調(diào)至Ca，短期內(nèi)流動性風險較大，企業(yè)需要加強風險管控。

表：2021年10月穆迪集中下調(diào)房企評級及展望情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

02

融資渠道收緊是評級下調(diào)主因

為何會出現(xiàn)集中下調(diào)？

原因有兩方面，首先，機構對于房地產(chǎn)行業(yè)基本面抱有悲觀預期，此外，個別房企財務狀況不佳，從而面臨流動性風險。

對于行業(yè)基本面，穆迪曾于2021年9月7日將中國房地產(chǎn)行業(yè)整體展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，其中融資渠道受限是促成展望轉負的主要原因。穆迪表示，中國房企國內(nèi)銀行和信托貸款融資以及境內(nèi)外債券市場融資渠道的收緊，將導致其再融資及流動性風險加大；加之債務和房價增長的限制也將對銷售構成制約，疊加全國土地交易的放緩，房企合約銷售額下降將加劇流動性緊張。

盡管未來行業(yè)背景融資受限、銷售疲軟，但部分房企中短期內(nèi)的運營現(xiàn)金流仍能覆蓋到期債務及承諾土地款，這也是過半的房企僅為展望下調(diào)，但評級維持原狀的主要原因。

從企業(yè)層面來看，多數(shù)信用評級被下調(diào)的房企，主要由于信用指標趨弱（穆迪主要通過EBIT/利息覆蓋率及收入/債務比率兩個指標進行衡量），到期債務壓力變大，流動性風險加劇所致。

除此之外，房企評級下調(diào)，還受到了其他諸多因素影響，比如業(yè)務過于集中某個區(qū)域或城市能級、過多依賴合資及聯(lián)營公司銷售、過多依賴信托貸款、自身業(yè)務規(guī)模較小等等。事實上，在當前市場或監(jiān)管環(huán)境發(fā)生變化下，債務壓力較大或運營風險較大的房企，受到?jīng)_擊的可能性更大。

表：穆迪房企評級打分卡情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

03

部分房企上調(diào)評級，杠桿率改善是關鍵

值得注意的是，在房企信用評級紛紛下調(diào)的大背景下，2021年仍有多家房企的信用評級被評級機構上調(diào)。

如6月9日，惠譽評級發(fā)布報告，將金輝集團有限公司的評級展望從“B”上調(diào)至“B+”，展望“正面”。

對于評級上調(diào)的理由，最主要的原因是杠桿率的實質(zhì)性改善。

如惠譽表示，此次提升評級，是基于其杠桿率（按權益比例合并合聯(lián)營公司后凈債務/調(diào)整后庫存）得到實質(zhì)性改善，2020年杠桿率降至36.7%。由于土儲充足，且業(yè)績預期看好，在強勁的經(jīng)營現(xiàn)金流支持下，惠譽預測金輝未來至少兩年可內(nèi)維持杠桿率在40%以下。

除此之外，在上調(diào)理由中還包括有節(jié)制的土地收購策略、較高的并表率、較快的回款率及優(yōu)質(zhì)充足的土儲。

表：2021年評級上調(diào)房企情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

整體來看，房企信用評級的集中下調(diào)，背后既有評級機構對行業(yè)面的悲觀預測，也是部分房企信用風險加劇的體現(xiàn)。而信用評級下調(diào)的企業(yè)范圍，在未來仍有可能進一步擴大，在這一過程中，容易造成個別企業(yè)被“錯殺”。

評級下調(diào)對部分企業(yè)的影響更為直接，下調(diào)房企的融資難度將加大，平均融資成本抬升，從而進一步惡化其信用指標。評級下調(diào)難免會造成市場情緒波動，比如如股份拋售、債權人加速催收、購房者觀望情緒加重等等，加劇企業(yè)的流動性風險，并陷入惡性循環(huán)。

行業(yè)波動情況下，資本會涌向財務情況良好的大型房企，加劇行業(yè)兩極分化趨勢，行業(yè)集中度也會進一步提升。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權發(fā)布。

關鍵詞： 行業(yè)