“房企美元債違約事件持續(xù)發(fā)酵,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)表現(xiàn)信心不足,多家房企評(píng)級(jí)近期遭遇集中下調(diào),引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。
2021 年 10 月 18 日及 19 日,僅兩日內(nèi),穆迪集中下調(diào)了 20 家房企的信用評(píng)級(jí),涉及主體信用評(píng)級(jí)、債券信用評(píng)級(jí)和評(píng)級(jí)展望等方面。 隨后 10 月 21 日,惠譽(yù)更是將 29 家中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商納入標(biāo)準(zhǔn)觀察( UCO )范圍。
值得注意的是,此次評(píng)級(jí)集中下調(diào)的房企中,不乏行業(yè)龍頭企業(yè)以及財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健的房企被 “錯(cuò)殺”,當(dāng)前環(huán)境下,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的過(guò)度反應(yīng)在所難免。
評(píng)級(jí)展望的調(diào)整涉及多方面原因,而下調(diào)的另一面,不少房企因杠桿率得到實(shí)質(zhì)性改善迎來(lái)評(píng)級(jí)上調(diào)。 機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)下調(diào)釋放出的信號(hào)值得關(guān)注,在防風(fēng)險(xiǎn)大背景下,房企需要防控流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于行業(yè)而言,未來(lái)集中度將進(jìn)一步提升。 ”
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01
10月穆迪已下調(diào)29家評(píng)級(jí)或展望
債務(wù)違約的房企成為此次評(píng)級(jí)下調(diào)的主力。
10月5日,花樣年一筆10月4日到期美元債構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約,三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的穆迪再次下調(diào)花樣年評(píng)級(jí),長(zhǎng)期評(píng)級(jí)由B3下調(diào)至Ca,評(píng)級(jí)展望由負(fù)面觀察調(diào)整為負(fù)面。
穆迪表示,該公司再融資風(fēng)險(xiǎn)增加,能否產(chǎn)生足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流來(lái)償還未來(lái)一年至18個(gè)月到期的所有離岸債務(wù)的能力存在不確定性。
隨后,受大環(huán)境影響,部分未出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)也遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)。
據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì),自10月份以來(lái)(截止10月25日)穆迪前后共下調(diào)了29家房企的信用評(píng)級(jí)或展望,其中18日、19日集中下調(diào)高達(dá)20家。從內(nèi)容來(lái)看,穆迪下調(diào)的這29家中,有16家房企為評(píng)級(jí)維持,但展望下調(diào),其中有8家為展望從穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面或下調(diào)觀察;剩下的13家則為評(píng)級(jí)下調(diào)或列入下調(diào)觀察名單。
實(shí)際上,從這一角度而言,由于評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)整體市場(chǎng)抱有悲觀預(yù)期,在這場(chǎng)“無(wú)差別”的評(píng)級(jí)下調(diào)中,不少房企可能會(huì)被“錯(cuò)殺”,比如細(xì)數(shù)下調(diào)評(píng)級(jí)的房企,既有行業(yè)前十的龍頭企業(yè),也有百名開外的中小房企;既有“三道紅線”不達(dá)標(biāo)的4家橙檔和紅檔房企,也有9家全部達(dá)標(biāo)的綠檔房企。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)過(guò)度反應(yīng)背后,一個(gè)現(xiàn)象值得警惕,即評(píng)級(jí)及展望雙下調(diào)的房企,尤其是下調(diào)幅度較大的,如從B3直接下調(diào)至Ca,短期內(nèi)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大,企業(yè)需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。
表:2021年10月穆迪集中下調(diào)房企評(píng)級(jí)及展望情況
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC整理
02
融資渠道收緊是評(píng)級(jí)下調(diào)主因
為何會(huì)出現(xiàn)集中下調(diào)?
原因有兩方面,首先,機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)基本面抱有悲觀預(yù)期,此外,個(gè)別房企財(cái)務(wù)狀況不佳,從而面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于行業(yè)基本面,穆迪曾于2021年9月7日將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”,其中融資渠道受限是促成展望轉(zhuǎn)負(fù)的主要原因。穆迪表示,中國(guó)房企國(guó)內(nèi)銀行和信托貸款融資以及境內(nèi)外債券市場(chǎng)融資渠道的收緊,將導(dǎo)致其再融資及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大;加之債務(wù)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的限制也將對(duì)銷售構(gòu)成制約,疊加全國(guó)土地交易的放緩,房企合約銷售額下降將加劇流動(dòng)性緊張。
盡管未來(lái)行業(yè)背景融資受限、銷售疲軟,但部分房企中短期內(nèi)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流仍能覆蓋到期債務(wù)及承諾土地款,這也是過(guò)半的房企僅為展望下調(diào),但評(píng)級(jí)維持原狀的主要原因。
從企業(yè)層面來(lái)看,多數(shù)信用評(píng)級(jí)被下調(diào)的房企,主要由于信用指標(biāo)趨弱(穆迪主要通過(guò)EBIT/利息覆蓋率及收入/債務(wù)比率兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行衡量),到期債務(wù)壓力變大,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇所致。
除此之外,房企評(píng)級(jí)下調(diào),還受到了其他諸多因素影響,比如業(yè)務(wù)過(guò)于集中某個(gè)區(qū)域或城市能級(jí)、過(guò)多依賴合資及聯(lián)營(yíng)公司銷售、過(guò)多依賴信托貸款、自身業(yè)務(wù)規(guī)模較小等等。事實(shí)上,在當(dāng)前市場(chǎng)或監(jiān)管環(huán)境發(fā)生變化下,債務(wù)壓力較大或運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大的房企,受到?jīng)_擊的可能性更大。
表:穆迪房企評(píng)級(jí)打分卡情況
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC整理
03
部分房企上調(diào)評(píng)級(jí),杠桿率改善是關(guān)鍵
值得注意的是,在房企信用評(píng)級(jí)紛紛下調(diào)的大背景下,2021年仍有多家房企的信用評(píng)級(jí)被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)。
如6月9日,惠譽(yù)評(píng)級(jí)發(fā)布報(bào)告,將金輝集團(tuán)有限公司的評(píng)級(jí)展望從“B”上調(diào)至“B+”,展望“正面”。
對(duì)于評(píng)級(jí)上調(diào)的理由,最主要的原因是杠桿率的實(shí)質(zhì)性改善。
如惠譽(yù)表示,此次提升評(píng)級(jí),是基于其杠桿率(按權(quán)益比例合并合聯(lián)營(yíng)公司后凈債務(wù)/調(diào)整后庫(kù)存)得到實(shí)質(zhì)性改善,2020年杠桿率降至36.7%。由于土儲(chǔ)充足,且業(yè)績(jī)預(yù)期看好,在強(qiáng)勁的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流支持下,惠譽(yù)預(yù)測(cè)金輝未來(lái)至少兩年可內(nèi)維持杠桿率在40%以下。
除此之外,在上調(diào)理由中還包括有節(jié)制的土地收購(gòu)策略、較高的并表率、較快的回款率及優(yōu)質(zhì)充足的土儲(chǔ)。
表:2021年評(píng)級(jí)上調(diào)房企情況
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC整理
整體來(lái)看,房企信用評(píng)級(jí)的集中下調(diào),背后既有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)面的悲觀預(yù)測(cè),也是部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)加劇的體現(xiàn)。而信用評(píng)級(jí)下調(diào)的企業(yè)范圍,在未來(lái)仍有可能進(jìn)一步擴(kuò)大,在這一過(guò)程中,容易造成個(gè)別企業(yè)被“錯(cuò)殺”。
評(píng)級(jí)下調(diào)對(duì)部分企業(yè)的影響更為直接,下調(diào)房企的融資難度將加大,平均融資成本抬升,從而進(jìn)一步惡化其信用指標(biāo)。評(píng)級(jí)下調(diào)難免會(huì)造成市場(chǎng)情緒波動(dòng),比如如股份拋售、債權(quán)人加速催收、購(gòu)房者觀望情緒加重等等,加劇企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),并陷入惡性循環(huán)。
行業(yè)波動(dòng)情況下,資本會(huì)涌向財(cái)務(wù)情況良好的大型房企,加劇行業(yè)兩極分化趨勢(shì),行業(yè)集中度也會(huì)進(jìn)一步提升。
本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”(ID:dzypls),作者:克而瑞研究中心,36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
關(guān)鍵詞: 行業(yè)
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