“房企美元債違約事件持續(xù)發(fā)酵,評級機構對行業(yè)表現(xiàn)信心不足,多家房企評級近期遭遇集中下調(diào),引發(fā)市場波動。
2021 年 10 月 18 日及 19 日,僅兩日內(nèi),穆迪集中下調(diào)了 20 家房企的信用評級,涉及主體信用評級、債券信用評級和評級展望等方面。 隨后 10 月 21 日,惠譽更是將 29 家中國房地產(chǎn)開發(fā)商納入標準觀察( UCO )范圍。
值得注意的是,此次評級集中下調(diào)的房企中,不乏行業(yè)龍頭企業(yè)以及財務表現(xiàn)穩(wěn)健的房企被 “錯殺”,當前環(huán)境下,評級機構的過度反應在所難免。
評級展望的調(diào)整涉及多方面原因,而下調(diào)的另一面,不少房企因杠桿率得到實質(zhì)性改善迎來評級上調(diào)。 機構評級下調(diào)釋放出的信號值得關注,在防風險大背景下,房企需要防控流動性風險,對于行業(yè)而言,未來集中度將進一步提升。 ”
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01
10月穆迪已下調(diào)29家評級或展望
債務違約的房企成為此次評級下調(diào)的主力。
10月5日,花樣年一筆10月4日到期美元債構成實質(zhì)性違約,三大評級機構之一的穆迪再次下調(diào)花樣年評級,長期評級由B3下調(diào)至Ca,評級展望由負面觀察調(diào)整為負面。
穆迪表示,該公司再融資風險增加,能否產(chǎn)生足夠的經(jīng)營現(xiàn)金流來償還未來一年至18個月到期的所有離岸債務的能力存在不確定性。
隨后,受大環(huán)境影響,部分未出現(xiàn)債務違約的企業(yè)也遭遇評級下調(diào)。
據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計,自10月份以來(截止10月25日)穆迪前后共下調(diào)了29家房企的信用評級或展望,其中18日、19日集中下調(diào)高達20家。從內(nèi)容來看,穆迪下調(diào)的這29家中,有16家房企為評級維持,但展望下調(diào),其中有8家為展望從穩(wěn)定調(diào)整至負面或下調(diào)觀察;剩下的13家則為評級下調(diào)或列入下調(diào)觀察名單。
實際上,從這一角度而言,由于評級機構對整體市場抱有悲觀預期,在這場“無差別”的評級下調(diào)中,不少房企可能會被“錯殺”,比如細數(shù)下調(diào)評級的房企,既有行業(yè)前十的龍頭企業(yè),也有百名開外的中小房企;既有“三道紅線”不達標的4家橙檔和紅檔房企,也有9家全部達標的綠檔房企。
評級機構過度反應背后,一個現(xiàn)象值得警惕,即評級及展望雙下調(diào)的房企,尤其是下調(diào)幅度較大的,如從B3直接下調(diào)至Ca,短期內(nèi)流動性風險較大,企業(yè)需要加強風險管控。
表:2021年10月穆迪集中下調(diào)房企評級及展望情況
數(shù)據(jù)來源:CRIC整理
02
融資渠道收緊是評級下調(diào)主因
為何會出現(xiàn)集中下調(diào)?
原因有兩方面,首先,機構對于房地產(chǎn)行業(yè)基本面抱有悲觀預期,此外,個別房企財務狀況不佳,從而面臨流動性風險。
對于行業(yè)基本面,穆迪曾于2021年9月7日將中國房地產(chǎn)行業(yè)整體展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”,其中融資渠道受限是促成展望轉負的主要原因。穆迪表示,中國房企國內(nèi)銀行和信托貸款融資以及境內(nèi)外債券市場融資渠道的收緊,將導致其再融資及流動性風險加大;加之債務和房價增長的限制也將對銷售構成制約,疊加全國土地交易的放緩,房企合約銷售額下降將加劇流動性緊張。
盡管未來行業(yè)背景融資受限、銷售疲軟,但部分房企中短期內(nèi)的運營現(xiàn)金流仍能覆蓋到期債務及承諾土地款,這也是過半的房企僅為展望下調(diào),但評級維持原狀的主要原因。
從企業(yè)層面來看,多數(shù)信用評級被下調(diào)的房企,主要由于信用指標趨弱(穆迪主要通過EBIT/利息覆蓋率及收入/債務比率兩個指標進行衡量),到期債務壓力變大,流動性風險加劇所致。
除此之外,房企評級下調(diào),還受到了其他諸多因素影響,比如業(yè)務過于集中某個區(qū)域或城市能級、過多依賴合資及聯(lián)營公司銷售、過多依賴信托貸款、自身業(yè)務規(guī)模較小等等。事實上,在當前市場或監(jiān)管環(huán)境發(fā)生變化下,債務壓力較大或運營風險較大的房企,受到?jīng)_擊的可能性更大。
表:穆迪房企評級打分卡情況
數(shù)據(jù)來源:CRIC整理
03
部分房企上調(diào)評級,杠桿率改善是關鍵
值得注意的是,在房企信用評級紛紛下調(diào)的大背景下,2021年仍有多家房企的信用評級被評級機構上調(diào)。
如6月9日,惠譽評級發(fā)布報告,將金輝集團有限公司的評級展望從“B”上調(diào)至“B+”,展望“正面”。
對于評級上調(diào)的理由,最主要的原因是杠桿率的實質(zhì)性改善。
如惠譽表示,此次提升評級,是基于其杠桿率(按權益比例合并合聯(lián)營公司后凈債務/調(diào)整后庫存)得到實質(zhì)性改善,2020年杠桿率降至36.7%。由于土儲充足,且業(yè)績預期看好,在強勁的經(jīng)營現(xiàn)金流支持下,惠譽預測金輝未來至少兩年可內(nèi)維持杠桿率在40%以下。
除此之外,在上調(diào)理由中還包括有節(jié)制的土地收購策略、較高的并表率、較快的回款率及優(yōu)質(zhì)充足的土儲。
表:2021年評級上調(diào)房企情況
數(shù)據(jù)來源:CRIC整理
整體來看,房企信用評級的集中下調(diào),背后既有評級機構對行業(yè)面的悲觀預測,也是部分房企信用風險加劇的體現(xiàn)。而信用評級下調(diào)的企業(yè)范圍,在未來仍有可能進一步擴大,在這一過程中,容易造成個別企業(yè)被“錯殺”。
評級下調(diào)對部分企業(yè)的影響更為直接,下調(diào)房企的融資難度將加大,平均融資成本抬升,從而進一步惡化其信用指標。評級下調(diào)難免會造成市場情緒波動,比如如股份拋售、債權人加速催收、購房者觀望情緒加重等等,加劇企業(yè)的流動性風險,并陷入惡性循環(huán)。
行業(yè)波動情況下,資本會涌向財務情況良好的大型房企,加劇行業(yè)兩極分化趨勢,行業(yè)集中度也會進一步提升。
本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”(ID:dzypls),作者:克而瑞研究中心,36氪經(jīng)授權發(fā)布。
關鍵詞: 行業(yè)
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