前言

地鐵，作為城市交通的重要組成部分之一，也是重要的配套所需，人們?cè)趽窬訒r(shí)，往往會(huì)把是否靠近地鐵站點(diǎn)作為重要的參考因素。如果以運(yùn)營(yíng)里程計(jì)算，截至2019年12月北京地鐵已是世界上規(guī)模第一大的城市地鐵系統(tǒng)，因此，我們以北京為研究樣本，不完全統(tǒng)計(jì)分析了22條線路，329個(gè)地鐵站點(diǎn)及2650個(gè)社區(qū)（距離地鐵直線距離1公里內(nèi)的住宅，以下統(tǒng)稱“地鐵房”，其他為“非地鐵房”），試圖去詮釋地鐵的魅力所在。

根據(jù)貝殼研究院“分鐘城”項(xiàng)目所做調(diào)研顯示，約79.7%的受調(diào)人群認(rèn)為交通是其選擇小區(qū)時(shí)最關(guān)注的因素。所謂“分鐘城”，即以家為中心，在適合城市的步行時(shí)長(zhǎng)范圍內(nèi)，滿足人們?nèi)粘Ｉ钜磺兄?，例如家庭、商店、娛樂、教育和醫(yī)療等，而對(duì)于是 15 分鐘城市、10 分鐘城市或者5分鐘城市可以具體對(duì)待；同時(shí)，“分鐘城”始終強(qiáng)調(diào)人們對(duì)于城市美好居住生活的可獲得感， 研究“人”的生活狀態(tài)及由此引起的生活圈互動(dòng)需求，努力完善需求滿足。

一、全站點(diǎn)覆蓋時(shí)長(zhǎng)為150分鐘

截至2021年8月，北京地鐵共有24條運(yùn)營(yíng)線路（包括19條地鐵線路、1條中低速磁浮交通線路、2條現(xiàn)代有軌電車線路和2條機(jī)場(chǎng)軌道），組成覆蓋北京市12個(gè)市轄區(qū)和河北省廊坊市廣陽區(qū)、擁有428座運(yùn)營(yíng)車站、總長(zhǎng)727公里運(yùn)營(yíng)線路的軌道交通系統(tǒng)。

我們以熱門通勤站點(diǎn)西直門、西二旗，以及“地鐵最后一站”潞城、石廠及昌平西山口等為出發(fā)點(diǎn)，其他地鐵站點(diǎn)為終點(diǎn)，計(jì)算每隔15分鐘的站點(diǎn)覆蓋率（通勤時(shí)長(zhǎng)內(nèi)可達(dá)站點(diǎn)與總站點(diǎn)數(shù)量的百分比）。

研究發(fā)現(xiàn)，除了望京、昌平西山口，其他站點(diǎn)的150分鐘站點(diǎn)覆蓋率已達(dá)到100%，也就是說，兩個(gè)半小時(shí)內(nèi)可以達(dá)到北京所有站點(diǎn)（標(biāo)注：計(jì)算不包括換乘時(shí)長(zhǎng)）。

以國(guó)貿(mào)站點(diǎn)為例，我們測(cè)算了每隔10分鐘的站點(diǎn)覆蓋情況，可見，40分鐘內(nèi)，即可覆蓋過半的地鐵站點(diǎn)，120分鐘即可覆蓋全部站點(diǎn)。

二、地鐵房溢價(jià)約26.7%

地鐵作為城市的動(dòng)脈之一，除了通勤作用，也對(duì)沿線住宅產(chǎn)生溢價(jià)效應(yīng)。為了驗(yàn)證地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響，我們統(tǒng)計(jì)了北京、上海、深圳等21個(gè)擁有地鐵的城市，提取半年內(nèi)的成交價(jià)格，將地鐵房和非地鐵房進(jìn)行成對(duì)計(jì)算t-檢驗(yàn)，結(jié)果顯示，一線城市地鐵房的價(jià)格明顯更高，差異顯著。

其中，根據(jù)貝殼研究院整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京地鐵房成交價(jià)格指數(shù)比非地鐵房高出26.7%。以五環(huán)為分界線，價(jià)格區(qū)分明顯，中心城區(qū)憑借著地理優(yōu)勢(shì)和豐富的資源，價(jià)格明顯高于周邊。主城區(qū)中，北部站點(diǎn)價(jià)格指數(shù)（對(duì)成交均價(jià)進(jìn)行歸一化處理，使取值在0-100之間）普遍高于南部，西部普遍高于東部。

注：不完全統(tǒng)計(jì)

若是按線路來分，成交均價(jià)TOP3分別是2號(hào)線、4號(hào)線和西郊線。

2號(hào)線和4號(hào)線均價(jià)高的地方主要集中在核心區(qū)。宣武門、前門、靈境胡同及西四等這幾個(gè)站點(diǎn)均價(jià)高，主要是因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)越，資源豐富，以及有四合院等多重因素影響所致。而西郊線主要是因?yàn)榈罔F沿線多山，環(huán)境好，質(zhì)量佳，吸引了很多高圈層文化的人置業(yè)，尤其是巴溝的萬柳商圈。

三、地鐵房可以聚成3大類

消費(fèi)者除了關(guān)注地鐵通勤情況外，周邊配套、樓盤品質(zhì)、環(huán)境宜居度等等也是主要的考量因素。

我們就從社區(qū)服務(wù)完善性、居住舒適性及環(huán)境宜居性三點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)優(yōu)先級(jí)，對(duì)地鐵房進(jìn)行了系統(tǒng)聚類分析，分成了三種：服務(wù)完善、居住舒適及環(huán)境宜居型，如圖所示。

測(cè)算發(fā)現(xiàn)，北京中心城區(qū)的地鐵房配套豐富，吃喝玩樂一應(yīng)俱全，偏向“服務(wù)完善”型；城區(qū)周邊社區(qū)多為新型社區(qū)，樓齡新，戶型設(shè)計(jì)年輕化，居住舒適性較高，偏向“居住舒適”型。而其地鐵房，原生態(tài)景觀居多，空氣也更優(yōu)質(zhì)，環(huán)境宜居指數(shù)較高。（標(biāo)注：社區(qū)服務(wù)完善性衡量指標(biāo)為社區(qū)1公里范圍內(nèi)餐飲店酒店、購(gòu)物場(chǎng)所、生活服務(wù)設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、麗人、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所等數(shù)量分布情況；居住舒適性衡量指標(biāo)為社區(qū)綠化率、車位配比率、容積率、樓齡等因素；環(huán)境宜居性衡量指標(biāo)為社區(qū)周邊公園數(shù)量）

通過以上分析，可以發(fā)現(xiàn)，目前北京地鐵實(shí)現(xiàn)全站點(diǎn)通勤的時(shí)長(zhǎng)約為150分鐘。而隨著北京地鐵的大規(guī)模建設(shè)，預(yù)計(jì)到2025年，北京軌道交通運(yùn)營(yíng)里程預(yù)計(jì)達(dá)到1600公里，全站點(diǎn)通勤時(shí)長(zhǎng)會(huì)進(jìn)一步縮短，通勤效率也會(huì)進(jìn)一步提升。地鐵對(duì)沿線住宅具有較明顯的溢價(jià)效應(yīng)，以北京為例，地鐵房比非地鐵房房?jī)r(jià)高出26.7%，隨著地鐵站點(diǎn)的不斷開通，溢價(jià)影響的范圍也會(huì)相應(yīng)擴(kuò)大。分線路來看，北京地鐵2號(hào)線的地鐵房均價(jià)最高，而從區(qū)域分布來看，地鐵房的價(jià)格分布特點(diǎn)與北京市住宅的整體分布特點(diǎn)相符。我們同時(shí)對(duì)北京地鐵沿線住宅進(jìn)行了聚類分析，發(fā)現(xiàn)，主城區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善，四環(huán)內(nèi)地鐵房居住舒適度較高，而郊區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施仍有待完善。

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本文來自微信公眾號(hào)“貝殼研究院”（ID:beikeyanjiuyuan），作者：福到君，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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