10月14日,自如宣布熊林繼任董事長。一周之后,熊林在上海蘇州河與黃浦江交匯的百年建筑里,舉辦了自如10周年暨自如成立以來第6個新產(chǎn)品發(fā)布會—2022新產(chǎn)品發(fā)布會。
“此時此刻我要感謝很多人,感謝許許多多給予自如幫助支持的人,一路和自如走過來的人。但我也想在這個場合請大家跟我一起感謝一個人,感謝自如永久的創(chuàng)始人、永久的名譽董事長左暉先生?!毙芰珠_場講到此處幾近哽咽。自如十年,卻少了這位引路人的見證。而熊林更想用這場發(fā)布會來啟動自如新十年的第一幕。
對于熊林和自如,居住與服務科技這樣一個行業(yè),十年有所成值得慶祝。但對于城市居住的宏大課題,十年也只是起點。
從底層來看,中國房產(chǎn)從買賣邏輯向存量運營邏輯轉(zhuǎn)變,這是一個巨大的時代機遇。在新時期,居住空間的運營將會成為新主題,技術(shù)帶來的智能化成為新動能。
而觀察以自如為代表的新居住服務科技企業(yè),本質(zhì)是在思考:當城市居住領(lǐng)域發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化,商業(yè)力量應該如何創(chuàng)新應對?
針對這個話題,我們邀請到了自如董事長熊林和清華大學經(jīng)管學院教授朱恒源,一起探討居住服務的行業(yè)新格局。
關(guān)于“解構(gòu)城市居住領(lǐng)域的商業(yè)創(chuàng)新”的探討
自如董事長熊林×清華大學經(jīng)管學院教授朱恒源
從0-1打造租住模型
推動中國城市居住變化的因素有很多,而核心是城市化進程帶來了人口流動和消費升級,也就是說,需求是推動城市居住形態(tài)變化的底層動因。
而吃穿住行在互聯(lián)網(wǎng)的加持下,城市居民的需求不缺關(guān)注——在消費互聯(lián)網(wǎng)時代,創(chuàng)業(yè)者們狂熱挖掘用戶需求并以此創(chuàng)造商業(yè)機會。
從結(jié)果來看,各種線上APP一鍵即可打車、叫外賣、買衣服,而在住這件事上,行業(yè)最喜歡提的“拎包入住”,如今也已經(jīng)屢見不鮮。但人們忽視了,改造居住行業(yè),難度遠大于在吃穿行上的改造。大家明白,這不是一塊易嚼的“肥肉”,而是一塊極難啃的骨頭,自如CEO熊林很早就意識到這一點。
創(chuàng)立自如之前,時任鏈家副總經(jīng)理的熊林帶著團隊到國外做了大量調(diào)研。團隊發(fā)現(xiàn),在美國的城市化進程中,出現(xiàn)了大量專門的租賃用房,形態(tài)豐富,一居室、兩居室,甚至大House。日本的租賃市場也有自己的特色,個人擁有土地,第三方供應商負責蓋房子,蓋好之后再用租賃的方式幫忙管房子
而回到中國,面臨的是完全不同的局面——市場沒有一個成熟的租住模型。
過去幾十年中國蓋了2億多套房子,共計200多億平米,體量巨大。但其中,卻沒有專門用于租賃用途的房子,出租房源幾乎來自個人業(yè)主的分散供應。
分散、非標的供給,與需求之間出現(xiàn)了明顯的信息不匹配、產(chǎn)品功能不匹配、價格不匹配,以及服務不匹配。這就是租房在大多數(shù)時候只能是碰運氣的根本原因。
調(diào)研期間,美國、日本交流之后的同行向熊林表示,在中國這個問題幾乎無解。面對分散的房源,租住模型極難建立,管理上也不具備規(guī)模效應。
但推動一個行業(yè)前進的底層因素是需求,而租房市場需求可謂磅礴。熊林算了一筆賬。2億多套房子里,保守估算,起碼有30%的房子處于出租狀態(tài)。超過6000萬套的房子,若每年減少10天的空置時間,能解決多少人的租房問題?熊林選擇主動改變。
十年以來,自如努力將一個個分散的供給整合,過程中解決了接踵而至的困難,最終讓干凈、品質(zhì)租房這件事得以規(guī)?;瘜崿F(xiàn)。
與10年前相比,如今人們在城市的居住生活習慣已有很大不同。在線上就能看到真實立體的房源信息,線上簽約、無中介費,拎包即可入住,還能根據(jù)自己的需求選擇服務——在今天,租房已經(jīng)可以像訂酒店一樣便捷操作,這在十年之前是不可想像的。這背后,是以自如為代表的新居住服務科技企業(yè),在真房源、租金定價、線上化簽約、VR等方面所作出的努力。
隨著行業(yè)數(shù)字化進程的不斷推進,更智能化的居住體驗可期。以最簡單的鎖為例,從九年前北京凌云自如寓的首次智能門鎖產(chǎn)品行業(yè)首次試水,到今天全國158萬把自如智能門鎖的配置。從去年至今,自如智能房源數(shù)量增長50余倍,達到58萬間,新增智能設(shè)備數(shù)超過25萬個。
自如的創(chuàng)新性解決方案,終于讓城市買不起房的人也擁有了更好的居住體驗,更體面的生活,以及在未來更智能的家。
戰(zhàn)略=方向+節(jié)奏
十年前,北京一套房的租金是3000多塊,這已經(jīng)是可出租的最小單位,但對于很多人來說仍然無法承擔。
傳統(tǒng)二房東抓住了這個需求,一套兩居室,可以隔出四五個房間。但簡單的切割只能降低租房門檻,本質(zhì)上沒有提升居住體驗。
若總結(jié)十年以來自如為行業(yè)創(chuàng)造的最核心價值,應該是標準化——產(chǎn)品標準化,以及服務標準化。
標準化的居住產(chǎn)品以“長租機構(gòu)”的形態(tài)呈現(xiàn),帶來了真實的房源信息,而這原本是城市租房青年最大的痛點;機構(gòu)定價相對穩(wěn)定,職業(yè)管家的標準化服務模式,也給租客更多安心。
雖然前進過程中有曲折,但整體來看成果頗豐。10年以來,自如已進入10座城市,管理著100萬間房源,累計服務50萬業(yè)主、500萬自如客。
居住產(chǎn)品之外,自如還讓長租行業(yè)首次有了服務。根據(jù)官方數(shù)據(jù),目前自如家服的團隊有3萬服務者,交付生活服務訂單6200萬。這組數(shù)據(jù)的另一面是自如創(chuàng)造了大量服務崗位——標準化帶來的價值是多向的。
而現(xiàn)在,自如正試圖進一步延展價值創(chuàng)造的寬度和深度。
熊林認為,戰(zhàn)略永遠是兩個事,一個是方向,一個是節(jié)奏。長租行業(yè)的方向往后看幾十年,沒有特別大的變化,因為城市化進程仍在推進,租房需求仍然蓬勃。但在節(jié)奏上,第十年,自如重新反思,并主動變革了自己的舊模式。
過去三年,長租公寓大批中小玩家破產(chǎn)、跑路,在多起“暴雷”事件中,租客和業(yè)主都成為受害者。
這些現(xiàn)象的根本原因在于1.0包租模式的局限性。分散式公寓運營門檻極高,在早期階段,主流玩家采取融資-高價包租-快速擴張規(guī)模-再融資的方式,但隨著競爭的激烈,行業(yè)拿房成本迅速上升,包租模式難以為繼。
今年,自如重新回歸到供給本質(zhì)——在業(yè)主端,推出了全新房屋資產(chǎn)管理模式“增益租”,從“包租”賺差價轉(zhuǎn)為提供專業(yè)的資產(chǎn)管理服務。
對業(yè)主來說,“增益租”改變了合作機制,房源可租、可售、可自住,能真正融入到房屋升級、出租服務的體系當中。業(yè)主不僅僅是房屋的出租者與受益者,也成為城市租賃住房生態(tài)升級的真正參與者。
“增益租”自今年2月份啟動,此前在接受媒體采訪時,熊林曾表示,這樣的新模式將快速成長為未來十年長租行業(yè)的新物種,對新模式的決心可見一斑。
除了分散房源,集中式供給也在發(fā)生變化。
十九大后,多個省、市相繼從供需兩端發(fā)布租賃住房新政,要加大租賃住宅用地的供應。開發(fā)商也加大了自持比例,如今這些自持租賃產(chǎn)品、集體建設(shè)用地產(chǎn)品將在未來幾年陸續(xù)建成入市,長租行業(yè)的集中供給或?qū)⒂瓉硪淮伪l(fā)。
這種情況下,精細化的資產(chǎn)運營管理能力成為一種稀缺資源。十年打磨,自如將過往能力沉淀、固化,更有機會面向不同類型的資產(chǎn)創(chuàng)造更大的價值。
在服務上,自如也做了更多思考。以自如家服為例,自如的生活化服務已不再僅僅服務自如客,而是面向所有城市家庭開放,扮演的更像是一個城市家庭生活服務專家的角色。
《租賃崛起》報告顯示,未來中國將有3億租賃人口,租房市場規(guī)模達5萬億元。隨著結(jié)婚年齡和購房年齡的推遲,更多人將會有更多的時間停留在租賃市場。
而租房這件事,無論橫向縱向都具有很強的延展性。對自如包括在內(nèi)的其它玩家來說,在不斷為社會創(chuàng)造價值的同時,也將會給自身帶來巨大的發(fā)展機會。
下一個10年,再出發(fā)
當一個行業(yè)的創(chuàng)新無可借鑒經(jīng)驗,創(chuàng)新顯得更為不易。對內(nèi),業(yè)務面臨走彎路的風險;對外,還要面臨被質(zhì)疑的挑戰(zhàn)。
住是一個民生問題,人群廣泛,同時產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又極其豐富。隨著規(guī)模體量的擴大,企業(yè)需要承擔的社會責任也越來越大。
在熊林看來,自如當前最大的挑戰(zhàn)可以總結(jié)為“大、快、多層次”。在大居住和大消費背景下,美、價值、尊重、環(huán)保、安全、隱私等,未來都會是在居住本身之外被放大探討的話題。
對此,自如也已經(jīng)有所行動。比如,在最新的2022新品發(fā)布會上,自如提出了“居住美學”的概念。
發(fā)布會現(xiàn)場,自如首席產(chǎn)品官范敏俊為廣大城市青年帶來了自如三大居住門類的新品,分別是堪稱建筑作品的曼邸系列,專注城市高端定制設(shè)計的曼舍系列新品,以及兼具美學、功能、空間的品質(zhì)整租系列“心舍”產(chǎn)品。
在這些系列產(chǎn)品背后,是自如對“美”的重新思考。核心在于,人們對于住宿的需求也在變化。解決了從無到有,下一階段就是從有到好。
租客希望在不增加太多成本的情況下,住上更漂亮的房子。而要滿足這樣的需求,要求企業(yè)往下扎得更深。
比如,深入到上游,去研究中國最大的瓷磚供應鏈、板材供應鏈——扎根到產(chǎn)業(yè),用集團的規(guī)?;少從芰Γ诿總€鏈條節(jié)省下“美”的成本。而審美的進步,最終也是社會的進步。
一家企業(yè)活過10年,相信時間把雙手弄臟,確確實實解決了一些問題。盡管依然存在不足,但在經(jīng)歷行業(yè)風雨之后,還能保持健康發(fā)展并保持初心,實屬不易。
社會應該期待,自如將對行業(yè)的正規(guī)化發(fā)展有所貢獻,而長租機構(gòu)行業(yè)將理性回歸到居住本身。下一個10年,城市美好居住生活,從自如再出發(fā)。
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