10月14日，自如宣布熊林繼任董事長(zhǎng)。一周之后，熊林在上海蘇州河與黃浦江交匯的百年建筑里，舉辦了自如10周年暨自如成立以來(lái)第6個(gè)新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)—2022新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。

“此時(shí)此刻我要感謝很多人，感謝許許多多給予自如幫助支持的人，一路和自如走過(guò)來(lái)的人。但我也想在這個(gè)場(chǎng)合請(qǐng)大家跟我一起感謝一個(gè)人，感謝自如永久的創(chuàng)始人、永久的名譽(yù)董事長(zhǎng)左暉先生?！毙芰珠_(kāi)場(chǎng)講到此處幾近哽咽。自如十年，卻少了這位引路人的見(jiàn)證。而熊林更想用這場(chǎng)發(fā)布會(huì)來(lái)啟動(dòng)自如新十年的第一幕。

對(duì)于熊林和自如，居住與服務(wù)科技這樣一個(gè)行業(yè)，十年有所成值得慶祝。但對(duì)于城市居住的宏大課題，十年也只是起點(diǎn)。

從底層來(lái)看，中國(guó)房產(chǎn)從買賣邏輯向存量運(yùn)營(yíng)邏輯轉(zhuǎn)變，這是一個(gè)巨大的時(shí)代機(jī)遇。在新時(shí)期，居住空間的運(yùn)營(yíng)將會(huì)成為新主題，技術(shù)帶來(lái)的智能化成為新動(dòng)能。

而觀察以自如為代表的新居住服務(wù)科技企業(yè)，本質(zhì)是在思考：當(dāng)城市居住領(lǐng)域發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，商業(yè)力量應(yīng)該如何創(chuàng)新應(yīng)對(duì)？ 

針對(duì)這個(gè)話題，我們邀請(qǐng)到了自如董事長(zhǎng)熊林和清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授朱恒源，一起探討居住服務(wù)的行業(yè)新格局。

關(guān)于“解構(gòu)城市居住領(lǐng)域的商業(yè)創(chuàng)新”的探討

自如董事長(zhǎng)熊林×清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授朱恒源

從0-1打造租住模型

推動(dòng)中國(guó)城市居住變化的因素有很多，而核心是城市化進(jìn)程帶來(lái)了人口流動(dòng)和消費(fèi)升級(jí)，也就是說(shuō)，需求是推動(dòng)城市居住形態(tài)變化的底層動(dòng)因。

而吃穿住行在互聯(lián)網(wǎng)的加持下，城市居民的需求不缺關(guān)注——在消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，創(chuàng)業(yè)者們狂熱挖掘用戶需求并以此創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì)。

從結(jié)果來(lái)看，各種線上APP一鍵即可打車、叫外賣、買衣服，而在住這件事上，行業(yè)最喜歡提的“拎包入住”，如今也已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。但人們忽視了，改造居住行業(yè)，難度遠(yuǎn)大于在吃穿行上的改造。大家明白，這不是一塊易嚼的“肥肉”，而是一塊極難啃的骨頭，自如CEO熊林很早就意識(shí)到這一點(diǎn)。

創(chuàng)立自如之前，時(shí)任鏈家副總經(jīng)理的熊林帶著團(tuán)隊(duì)到國(guó)外做了大量調(diào)研。團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，在美國(guó)的城市化進(jìn)程中，出現(xiàn)了大量專門的租賃用房，形態(tài)豐富，一居室、兩居室，甚至大House。日本的租賃市場(chǎng)也有自己的特色，個(gè)人擁有土地，第三方供應(yīng)商負(fù)責(zé)蓋房子，蓋好之后再用租賃的方式幫忙管房子 

而回到中國(guó)，面臨的是完全不同的局面——市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)成熟的租住模型。 

過(guò)去幾十年中國(guó)蓋了2億多套房子，共計(jì)200多億平米，體量巨大。但其中，卻沒(méi)有專門用于租賃用途的房子，出租房源幾乎來(lái)自個(gè)人業(yè)主的分散供應(yīng)。

分散、非標(biāo)的供給，與需求之間出現(xiàn)了明顯的信息不匹配、產(chǎn)品功能不匹配、價(jià)格不匹配，以及服務(wù)不匹配。這就是租房在大多數(shù)時(shí)候只能是碰運(yùn)氣的根本原因。

調(diào)研期間，美國(guó)、日本交流之后的同行向熊林表示，在中國(guó)這個(gè)問(wèn)題幾乎無(wú)解。面對(duì)分散的房源，租住模型極難建立，管理上也不具備規(guī)模效應(yīng)。

但推動(dòng)一個(gè)行業(yè)前進(jìn)的底層因素是需求，而租房市場(chǎng)需求可謂磅礴。熊林算了一筆賬。2億多套房子里，保守估算，起碼有30%的房子處于出租狀態(tài)。超過(guò)6000萬(wàn)套的房子，若每年減少10天的空置時(shí)間，能解決多少人的租房問(wèn)題？熊林選擇主動(dòng)改變。

十年以來(lái)，自如努力將一個(gè)個(gè)分散的供給整合，過(guò)程中解決了接踵而至的困難，最終讓干凈、品質(zhì)租房這件事得以規(guī)?；瘜?shí)現(xiàn)。

與10年前相比，如今人們?cè)诔鞘械木幼∩盍?xí)慣已有很大不同。在線上就能看到真實(shí)立體的房源信息，線上簽約、無(wú)中介費(fèi)，拎包即可入住，還能根據(jù)自己的需求選擇服務(wù)——在今天，租房已經(jīng)可以像訂酒店一樣便捷操作，這在十年之前是不可想像的。這背后，是以自如為代表的新居住服務(wù)科技企業(yè)，在真房源、租金定價(jià)、線上化簽約、VR等方面所作出的努力。 

隨著行業(yè)數(shù)字化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，更智能化的居住體驗(yàn)可期。以最簡(jiǎn)單的鎖為例，從九年前北京凌云自如寓的首次智能門鎖產(chǎn)品行業(yè)首次試水，到今天全國(guó)158萬(wàn)把自如智能門鎖的配置。從去年至今，自如智能房源數(shù)量增長(zhǎng)50余倍，達(dá)到58萬(wàn)間，新增智能設(shè)備數(shù)超過(guò)25萬(wàn)個(gè)。

自如的創(chuàng)新性解決方案，終于讓城市買不起房的人也擁有了更好的居住體驗(yàn)，更體面的生活，以及在未來(lái)更智能的家。 

戰(zhàn)略=方向+節(jié)奏

十年前，北京一套房的租金是3000多塊，這已經(jīng)是可出租的最小單位，但對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)仍然無(wú)法承擔(dān)。

傳統(tǒng)二房東抓住了這個(gè)需求，一套兩居室，可以隔出四五個(gè)房間。但簡(jiǎn)單的切割只能降低租房門檻，本質(zhì)上沒(méi)有提升居住體驗(yàn)。

若總結(jié)十年以來(lái)自如為行業(yè)創(chuàng)造的最核心價(jià)值，應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)化——產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。

標(biāo)準(zhǔn)化的居住產(chǎn)品以“長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)”的形態(tài)呈現(xiàn)，帶來(lái)了真實(shí)的房源信息，而這原本是城市租房青年最大的痛點(diǎn)；機(jī)構(gòu)定價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，職業(yè)管家的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)模式，也給租客更多安心。 

雖然前進(jìn)過(guò)程中有曲折，但整體來(lái)看成果頗豐。10年以來(lái)，自如已進(jìn)入10座城市，管理著100萬(wàn)間房源，累計(jì)服務(wù)50萬(wàn)業(yè)主、500萬(wàn)自如客。

居住產(chǎn)品之外，自如還讓長(zhǎng)租行業(yè)首次有了服務(wù)。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，目前自如家服的團(tuán)隊(duì)有3萬(wàn)服務(wù)者，交付生活服務(wù)訂單6200萬(wàn)。這組數(shù)據(jù)的另一面是自如創(chuàng)造了大量服務(wù)崗位——標(biāo)準(zhǔn)化帶來(lái)的價(jià)值是多向的。

而現(xiàn)在，自如正試圖進(jìn)一步延展價(jià)值創(chuàng)造的寬度和深度。

熊林認(rèn)為，戰(zhàn)略永遠(yuǎn)是兩個(gè)事，一個(gè)是方向，一個(gè)是節(jié)奏。長(zhǎng)租行業(yè)的方向往后看幾十年，沒(méi)有特別大的變化，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程仍在推進(jìn)，租房需求仍然蓬勃。但在節(jié)奏上，第十年，自如重新反思，并主動(dòng)變革了自己的舊模式。 

過(guò)去三年，長(zhǎng)租公寓大批中小玩家破產(chǎn)、跑路，在多起“暴雷”事件中，租客和業(yè)主都成為受害者。 

這些現(xiàn)象的根本原因在于1.0包租模式的局限性。分散式公寓運(yùn)營(yíng)門檻極高，在早期階段，主流玩家采取融資-高價(jià)包租-快速擴(kuò)張規(guī)模-再融資的方式，但隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，行業(yè)拿房成本迅速上升，包租模式難以為繼。

今年，自如重新回歸到供給本質(zhì)——在業(yè)主端，推出了全新房屋資產(chǎn)管理模式“增益租”，從“包租”賺差價(jià)轉(zhuǎn)為提供專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)。

對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，“增益租”改變了合作機(jī)制，房源可租、可售、可自住，能真正融入到房屋升級(jí)、出租服務(wù)的體系當(dāng)中。業(yè)主不僅僅是房屋的出租者與受益者，也成為城市租賃住房生態(tài)升級(jí)的真正參與者。

“增益租”自今年2月份啟動(dòng)，此前在接受媒體采訪時(shí)，熊林曾表示，這樣的新模式將快速成長(zhǎng)為未來(lái)十年長(zhǎng)租行業(yè)的新物種，對(duì)新模式的決心可見(jiàn)一斑。

除了分散房源，集中式供給也在發(fā)生變化。

十九大后，多個(gè)省、市相繼從供需兩端發(fā)布租賃住房新政，要加大租賃住宅用地的供應(yīng)。開(kāi)發(fā)商也加大了自持比例，如今這些自持租賃產(chǎn)品、集體建設(shè)用地產(chǎn)品將在未來(lái)幾年陸續(xù)建成入市，長(zhǎng)租行業(yè)的集中供給或?qū)⒂瓉?lái)一次爆發(fā)。

這種情況下，精細(xì)化的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力成為一種稀缺資源。十年打磨，自如將過(guò)往能力沉淀、固化，更有機(jī)會(huì)面向不同類型的資產(chǎn)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

在服務(wù)上，自如也做了更多思考。以自如家服為例，自如的生活化服務(wù)已不再僅僅服務(wù)自如客，而是面向所有城市家庭開(kāi)放，扮演的更像是一個(gè)城市家庭生活服務(wù)專家的角色。

《租賃崛起》報(bào)告顯示，未來(lái)中國(guó)將有3億租賃人口，租房市場(chǎng)規(guī)模達(dá)5萬(wàn)億元。隨著結(jié)婚年齡和購(gòu)房年齡的推遲，更多人將會(huì)有更多的時(shí)間停留在租賃市場(chǎng)。

而租房這件事，無(wú)論橫向縱向都具有很強(qiáng)的延展性。對(duì)自如包括在內(nèi)的其它玩家來(lái)說(shuō)，在不斷為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，也將會(huì)給自身帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

下一個(gè)10年，再出發(fā)

當(dāng)一個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新無(wú)可借鑒經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新顯得更為不易。對(duì)內(nèi)，業(yè)務(wù)面臨走彎路的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)外，還要面臨被質(zhì)疑的挑戰(zhàn)。 

住是一個(gè)民生問(wèn)題，人群廣泛，同時(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又極其豐富。隨著規(guī)模體量的擴(kuò)大，企業(yè)需要承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任也越來(lái)越大。

在熊林看來(lái)，自如當(dāng)前最大的挑戰(zhàn)可以總結(jié)為“大、快、多層次”。在大居住和大消費(fèi)背景下，美、價(jià)值、尊重、環(huán)保、安全、隱私等，未來(lái)都會(huì)是在居住本身之外被放大探討的話題。

對(duì)此，自如也已經(jīng)有所行動(dòng)。比如，在最新的2022新品發(fā)布會(huì)上，自如提出了“居住美學(xué)”的概念。

發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，自如首席產(chǎn)品官范敏俊為廣大城市青年帶來(lái)了自如三大居住門類的新品，分別是堪稱建筑作品的曼邸系列，專注城市高端定制設(shè)計(jì)的曼舍系列新品，以及兼具美學(xué)、功能、空間的品質(zhì)整租系列“心舍”產(chǎn)品。

在這些系列產(chǎn)品背后，是自如對(duì)“美”的重新思考。核心在于，人們對(duì)于住宿的需求也在變化。解決了從無(wú)到有，下一階段就是從有到好。

租客希望在不增加太多成本的情況下，住上更漂亮的房子。而要滿足這樣的需求，要求企業(yè)往下扎得更深。

比如，深入到上游，去研究中國(guó)最大的瓷磚供應(yīng)鏈、板材供應(yīng)鏈——扎根到產(chǎn)業(yè)，用集團(tuán)的規(guī)?；少?gòu)能力，在每個(gè)鏈條節(jié)省下“美”的成本。而審美的進(jìn)步，最終也是社會(huì)的進(jìn)步。 

一家企業(yè)活過(guò)10年，相信時(shí)間把雙手弄臟，確確實(shí)實(shí)解決了一些問(wèn)題。盡管依然存在不足，但在經(jīng)歷行業(yè)風(fēng)雨之后，還能保持健康發(fā)展并保持初心，實(shí)屬不易。

社會(huì)應(yīng)該期待，自如將對(duì)行業(yè)的正規(guī)化發(fā)展有所貢獻(xiàn)，而長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)行業(yè)將理性回歸到居住本身。下一個(gè)10年，城市美好居住生活，從自如再出發(fā)。

關(guān)鍵詞： 自如 模式 新居 住的