10月22日,萬(wàn)科在上海舉行2021年度業(yè)務(wù)交流會(huì)。萬(wàn)科集團(tuán)合伙人、萬(wàn)物云CEO朱保全對(duì)物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)、萬(wàn)物云未來(lái)的發(fā)展策略發(fā)表看法。
對(duì)于目前物業(yè)行業(yè)PE高于地產(chǎn)主業(yè)表現(xiàn),朱保全表示,一個(gè)高額的收益背后是非常嚴(yán)重的隱憂,“今天物業(yè)行業(yè)很火,買賣價(jià)格也很高,動(dòng)輒幾十億、上百億,但是這些錢某種意義上并沒(méi)有流到業(yè)主(手里),是在股東之間進(jìn)行”。
收并購(gòu)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)之一是,資本對(duì)賭之下,買家一定會(huì)跟賣家談未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)對(duì)賭、利潤(rùn)對(duì)賭,對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)一定是賺錢最重要。導(dǎo)致物業(yè)在看不見(jiàn)的地方的投入有可能就會(huì)能省則省,但是這是對(duì)整個(gè)資產(chǎn),最嚴(yán)重的踐踏。
第二點(diǎn),大家認(rèn)為物業(yè)可能是現(xiàn)金流很好的一個(gè)行業(yè),但中國(guó)物業(yè)行業(yè)在今年第一季度的平均物業(yè)費(fèi)收繳率60%~70%,假設(shè)物業(yè)公司利潤(rùn)率是10%,沒(méi)有收到的物業(yè)費(fèi)將會(huì)形成負(fù)凈現(xiàn)金流。“一個(gè)現(xiàn)金流好的行業(yè),在規(guī)模大了之后,如果客戶關(guān)系基礎(chǔ)不夠,將會(huì)遇到現(xiàn)金流危機(jī),這是大家過(guò)去沒(méi)有遇到的、但是在資本并購(gòu)之下將會(huì)遇到的新問(wèn)題?!?/strong>
朱保全對(duì)媒體表示,很多地產(chǎn)老板曾說(shuō)物業(yè)是“未來(lái)”,但當(dāng)企業(yè)遇到危機(jī)時(shí),先賣了“未來(lái)”。
萬(wàn)物云在空間板塊的“三架馬車”
萬(wàn)物云把物業(yè)版塊一分為三:Space板塊、Tech板塊、grow板塊。
在SPACE空間板塊,萬(wàn)物云對(duì)未來(lái)在住宅、商業(yè)、政府物業(yè)寄予了完全不同的增長(zhǎng)態(tài)度:
萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、萬(wàn)物云城的增速要分別達(dá)到:控制在30%以內(nèi)、保持30%-60%、增速大于60%的發(fā)展。
對(duì)于萬(wàn)科物業(yè)增速不超過(guò)30%,朱保全表示,“住宅是民生行業(yè),不應(yīng)該受資本催動(dòng),要靜下心來(lái),控制增速,萬(wàn)科要發(fā)揮“品質(zhì)紅利”,必須要做城市居民首選的住宅管家”。
萬(wàn)科把萬(wàn)物梁行作為空間板塊的唯一紅利,其擁有設(shè)施管理服務(wù)優(yōu)勢(shì),所以要讓萬(wàn)物梁行發(fā)揮唯一性的紅利,做企業(yè)的首選物業(yè)管家,保持40%~60%增長(zhǎng)。
城市物業(yè)板塊,涉及到政府的城管系統(tǒng),城建系統(tǒng),水務(wù)系統(tǒng),生態(tài)環(huán)保系統(tǒng)以及社區(qū)治理機(jī)構(gòu)五大系統(tǒng),這部分堅(jiān)持領(lǐng)跑的決心,保持不低于60%的增速。
在現(xiàn)場(chǎng),朱保全首次發(fā)布“百城千街”計(jì)劃的“街道戰(zhàn)略”,接下來(lái)的發(fā)展方向會(huì)聚焦在中國(guó)少于100個(gè)城市的1000條街道,“過(guò)去四年里,萬(wàn)科已經(jīng)“悄悄的”積攢了288條街道,我們的市場(chǎng)占有率在街道里的濃度超過(guò)25%,未來(lái)將打造1000條這樣的街道,以后在萬(wàn)物云的計(jì)量單位可能不再是一個(gè)個(gè)項(xiàng)目,而是一條條街道 “。
在科技板塊,萬(wàn)科物業(yè)在武漢打造了中國(guó)第一個(gè)物業(yè)數(shù)字運(yùn)營(yíng)中心,朱保全分享一張現(xiàn)場(chǎng)工作照片,并表示萬(wàn)科物業(yè)20%的流程是通過(guò)遠(yuǎn)程完成。未來(lái)希望有更多的流程通過(guò)遠(yuǎn)程完成,“因?yàn)槿绻雽?shí)現(xiàn)人工智能,前一步就是要先實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程。”
朱保全在成長(zhǎng)轉(zhuǎn)型的發(fā)展計(jì)劃留了一個(gè)懸念,在未來(lái)幾年,萬(wàn)科物業(yè)將做出一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)型,就是以客戶為單位,要去服務(wù)客戶的更多方面。“物業(yè)管理一般是一個(gè)以建筑物為單位的、以城市為單位的一項(xiàng)業(yè)務(wù),但是設(shè)施管理是一個(gè)以客戶為單位”,基于客戶需求的內(nèi)容板塊,將是未來(lái)打造的核心內(nèi)容,這些內(nèi)容將留到明年分享。
萬(wàn)科A半年報(bào)中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年,萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8億元(含向萬(wàn)科集團(tuán)提供服務(wù)的收入),同比增長(zhǎng)33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元,占比55.0%;商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元,占比30.4%;智慧城市服務(wù)6.3億元,占比6.1%;社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元,占比5.4%;萬(wàn)物成長(zhǎng)收入3.2億元,占比3.1%。
在交流會(huì)現(xiàn)場(chǎng),朱保全表示,預(yù)計(jì)萬(wàn)物云在2021全年的收入達(dá)250億元。
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