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土拍市場(chǎng)降溫殃及二手房市場(chǎng),中介稱“一個(gè)月只開三單” 2021-10-22 04:47:30  來源:36氪

從近期全國主要城市集中供地情況看,土地拍賣市場(chǎng)全面降溫。與此同時(shí),以北上廣深等一線城市為代表的全國多個(gè)城市二手房交易市場(chǎng)量價(jià)齊跌,就像“霜打的茄子”,都蔫了。 

從房屋銷售情況來看,多家房產(chǎn)中介銷售慘淡?!跋掳肽暌詠恚址砍山涣糠浅I伲@個(gè)月我們門店只賣出3套房子?!北本┑貐^(qū)一家房產(chǎn)中介的銷售人員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。 

第二輪土拍集體降溫

近期,全國各地第二輪土拍普遍遇冷,流拍率居高不下,溢價(jià)率大幅降低,底價(jià)成交率更是創(chuàng)出新高。還有多個(gè)城市的土地拍賣“未拍先冷”,就連以往韌性十足的一線城市也大幅降溫。繼廣州流拍率達(dá)到52.1%之后,北京、上海的第二輪集中供地出讓也于近日結(jié)束,降溫明顯。 

什么是集中供地?根據(jù)2021年自然資源部住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作要求,自2021年起,22個(gè)試點(diǎn)城市執(zhí)行住宅用地“兩集中”出讓政策,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。 

關(guān)于國內(nèi)土拍市場(chǎng)全面遇冷的原因,中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,主要是受到調(diào)控政策的影響。一方面,在當(dāng)前全球?qū)嵤捤韶泿耪叩谋尘跋?,?shí)際通脹率處于上行周期,房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易成為投機(jī)炒作的風(fēng)口。監(jiān)管層通過出臺(tái)“三道紅線”及房地產(chǎn)市場(chǎng)指導(dǎo)參考價(jià)、調(diào)整學(xué)區(qū)房入學(xué)政策等舉措,多管齊下,最終將房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度控制在理性程度。另一方面,土拍遇冷也說明房地產(chǎn)企業(yè)目前已具備一定的防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),部分企業(yè)開始主動(dòng)降低杠桿率,讓自己更合規(guī)。 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,土地拍賣市場(chǎng)降溫,在很大程度上與土地交易市場(chǎng)面臨的各類壓力有關(guān)。一是各類土地交易受到的約束越來越多;二是房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金吃緊,不管是融資渠道還是銷售資金的回籠都略顯不暢,壓制了房企參與土拍的熱情。 

58安居客房產(chǎn)研究院在《2021年第三季度樓市總結(jié)》報(bào)告中解讀稱:在密集的調(diào)控政策下,對(duì)比第一次和第二次集中供地情況可見,第二次的土地成交金額、溢價(jià)率和樓面均價(jià)均出現(xiàn)明顯回調(diào),房企拿地積極性明顯偏弱,土地流拍數(shù)量明顯增加。在“三道紅線”政策的壓力下,房企當(dāng)前的主要任務(wù)是優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo),因此,在年內(nèi)銷售預(yù)期偏差、回款壓力增大的情況下,大多數(shù)房企都在減少在土地市場(chǎng)的投入。 

二手房交易明顯遇冷

與土拍市場(chǎng)同樣冷清的,還有各地的二手房交易市場(chǎng)。據(jù)了解,今年以來,多個(gè)城市的二手房交易市場(chǎng)普遍遇冷,交易量減少,房價(jià)漲幅收縮甚至出現(xiàn)回調(diào),買賣雙方觀望情緒上升。 

《證券日?qǐng)?bào)》記者近日對(duì)北京二手房市場(chǎng)走訪后發(fā)現(xiàn),不少房地產(chǎn)中介門店門可羅雀,生意冷清。張紅(化名)是北京海淀區(qū)一家房產(chǎn)中介門店銷售人員,據(jù)他透露,自己已經(jīng)好幾個(gè)月沒開單了。而且,整個(gè)門店成交量也很少,10月份以來到現(xiàn)在,所在門店的成交量只有3套。“近期也有客戶來看房,但大多數(shù)是來詢價(jià)的,實(shí)際買房的很少。” 

在張紅看來,今年下半年出臺(tái)的調(diào)控政策較多,特別是對(duì)學(xué)區(qū)房的打壓力度較大,整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)都不太好。以某地學(xué)區(qū)房的成交情況來看,該小區(qū)10月份以來共賣出3套房子,是所有中介公司加起來的成交量;自己所在公司僅賣出一套?!暗谑袌?chǎng)好的時(shí)候,該小區(qū)一個(gè)月就能賣出20套至30套,我們公司就能賣出8套至10套?!?nbsp;

“現(xiàn)在的二手房交易市場(chǎng),已經(jīng)由之前的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)了?!绷硪患曳慨a(chǎn)中介從業(yè)人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,對(duì)原房主來說,若急于出售房子,通常都會(huì)下調(diào)房子的總價(jià)款,否則很難出手;不著急出售的,肯定也不愿意隨便降價(jià)。對(duì)購房者來說,很多想出手購買的,也會(huì)因市場(chǎng)成交量下滑而選擇觀望。 

中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年9月份,一線城市的二手房交易數(shù)據(jù)普遍大跌,創(chuàng)出多年來的新低。其中,上海9月份成交套數(shù)只有11000套,比8月份下降40%;廣州9月份二手住宅整體完成網(wǎng)簽宗數(shù)為6198宗,環(huán)比下降27.38%,同比下降56.04%;北京9月份二手房成交量只有12575套,環(huán)比下降21%,創(chuàng)連續(xù)18個(gè)月以來的市場(chǎng)新低。 

不僅成交量持續(xù)低迷,二手房交易價(jià)格也降溫明顯?!艾F(xiàn)在著急賣的房子比上月的標(biāo)價(jià)至少降了10%;與上半年價(jià)格相比,大概降了20%-25%。”上述房產(chǎn)中介從業(yè)人員介紹稱,特別是二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布后,部分二手房業(yè)主的心里預(yù)期有所下降,開始主動(dòng)降價(jià)。盡管房價(jià)不斷縮水,但二手房的交易量和看房量仍在直線下降。 

今年上半年,上海樓市一度交易火爆,很多房產(chǎn)中介覺得“在屋里坐著,就能把房子賣掉”。沒想到的是,半年后的交易情況急轉(zhuǎn)直下,面對(duì)如今直線下滑的成交量和成交價(jià),很多中介和業(yè)主都坐不住了。 

上海一家房產(chǎn)中介從業(yè)人員小張回憶稱,“上半年時(shí),一套房子有三四組客戶搶著要;從下半年開始,成交量開始下滑,反而不好賣了。以一套老學(xué)區(qū)房為例,建筑面積70平方米,4月份的掛牌價(jià)為1120萬元,買家都出價(jià)到1090萬元了,業(yè)主都沒賣。因?yàn)楫?dāng)時(shí)看房客戶較多,業(yè)主覺得房價(jià)可能還會(huì)漲。沒想到這一放,市場(chǎng)就變冷了,最終這套房僅以1050萬元成交,前后足足差了40萬元。” 

10月20日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年9月份全國70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體呈略降態(tài)勢(shì),同比漲幅持續(xù)回落。據(jù)測(cè)算,9月份,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平;二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。 

“當(dāng)前抑制房價(jià)上漲的因素主要有兩個(gè)。一是房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)存在一定的泡沫,主要體現(xiàn)在房價(jià)收入比方面;二是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)均存在“降杠桿”的需求,房企希望借此降低資金斷鏈風(fēng)險(xiǎn),金融機(jī)構(gòu)希望借此優(yōu)化信貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)?!北P和林對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,但要注意到,一線城市依然存在旺盛的購房需求。 

本文來自微信公眾號(hào)“證券日?qǐng)?bào)之聲”(ID:securitiesdaily),作者:彭妍,36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

關(guān)鍵詞: 市場(chǎng) 土拍 三單 一個(gè)月

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