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西二旗碼農(nóng):在奧森春曉和北清云際的戶型圖里抓取到生活真相 2021-10-22 03:17:34  來(lái)源:36氪

十幾年前,從清北畢業(yè)的學(xué)子跑到學(xué)校附近不到1公里的華清嘉園租房創(chuàng)業(yè),漸漸催生了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的日新月異。2009年,隨著百度從中關(guān)村搬至上地科技園的搜索框大廈后,騰訊、網(wǎng)易、滴滴也先后扎根附近。

從五道口到后廠村,就是很多年輕人的北京。也是安家、扎根的首選之地。

這些標(biāo)簽鮮明的年輕人被稱為“碼農(nóng)”,格子衫、雙肩背、 “月入五萬(wàn)只花五千”;住在回龍觀,共享單車(chē)上下班,雖然收入上往往令人望塵莫及,但消費(fèi)上,似乎沒(méi)有太高標(biāo)準(zhǔn)和太多選擇,除了……房子。

但海淀的新房選擇也一直不多,所以每一個(gè)新樓盤(pán)的出現(xiàn),都吸引了大家的關(guān)注。

今年1月,“觀里”出了兩個(gè)新樓盤(pán),每平米5.4萬(wàn)元的奧海明月、奧森ONE,在1月成為北京住宅成交前三甲樓盤(pán),碼農(nóng)們用自己強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力,支撐起了兩個(gè)北部“神盤(pán)”。

今年9月,第一批集中供地后,昌平區(qū)再推出兩個(gè)新盤(pán),分別是位于昌平生命科學(xué)園的北清云際、以及東小口馬連店的奧森春曉,每平米單價(jià)達(dá)到了6.2萬(wàn)元、6.3萬(wàn)元。

地理位置

由于距離后廠村辦公地點(diǎn)更近、附近新樓盤(pán)基本清空,這兩個(gè)樓盤(pán)被稱作“昌平雙子星”,而又一批年輕碼農(nóng)們也持幣待購(gòu),開(kāi)始了自己的安家歷程。

01“5平米次臥,窗外連廊”

梁藝和女友就是后廠村準(zhǔn)備掏空 “六個(gè)錢(qián)包”的標(biāo)準(zhǔn)碼農(nóng),兩個(gè)28歲年輕人正在準(zhǔn)備結(jié)婚,買(mǎi)房也是一個(gè)順理成章的選擇,另外在北京也交夠了五年社保,有了買(mǎi)房資格。

二人稅前工資合計(jì)5.5萬(wàn)左右,因?yàn)槠綍r(shí)下班時(shí)間“沒(méi)邊兒”,也沒(méi)啥額外消費(fèi),加上年終獎(jiǎng)、股票投資,兩人用五年的時(shí)間攢夠了差不多二百萬(wàn),雙方父母可以為這個(gè)新家庭的首付合力推高至三百萬(wàn)。

買(mǎi)房之前,梁藝用自己的方式做了研究:做爬蟲(chóng)軟件爬數(shù)據(jù)、拉表格,“不過(guò)目前的房產(chǎn)平臺(tái)的后臺(tái)數(shù)據(jù)很值錢(qián),已經(jīng)做了嚴(yán)密的反爬蟲(chóng)處理,爬到的數(shù)據(jù)水分很大,沒(méi)有參考價(jià)值?!?/strong>

數(shù)據(jù)沒(méi)用,那就做市場(chǎng)調(diào)查:公眾號(hào)、視頻平臺(tái)上找資料對(duì)比,購(gòu)房群加入討論。向中介了解市場(chǎng)。到最后,他已經(jīng)能夠言簡(jiǎn)意賅地表達(dá)自己的“用戶需求”:房間結(jié)構(gòu)合理,不浪費(fèi)“寸土寸金”的面積,功能復(fù)合小家庭需要;交通方便;周邊有基本生活配套。

交通和配套上更占優(yōu)勢(shì)的,是奧森春曉。那么面積和功能就是首要考慮的條件了。

首先看了115平米的戶型圖,梁藝開(kāi)始懷疑人生:為什么115平米的客廳,只有3.5米寬?

甚至比不過(guò)96平的戶型?先不說(shuō)餐廳正對(duì)著不是廚房而是衛(wèi)生間,就請(qǐng)問(wèn)5平米的叫“次臥”?分明是個(gè)儲(chǔ)藏間大小吧。當(dāng)年租住的隔斷房,臥室也不止5平米。主臥也不過(guò)10平米,如果還想放下衣柜、床頭柜,那是不是都放不下1.8米的雙人床?

退而求其次,96平的戶型雖然面積小了20平,但整體方正,客廳也開(kāi)闊,臥室雖然也只有10平米,但整體面積小也算能理解,畢竟還省了錢(qián)么。

就在梁藝說(shuō)服自己接受這個(gè)戶型的時(shí)候,卻得知,未來(lái)在北側(cè)臥室和衛(wèi)生間的外側(cè),竟然有一條連廊。除了在一些老舊小區(qū)的回遷房見(jiàn)過(guò)這種操作,為什么新房會(huì)有這樣的設(shè)計(jì)?那北側(cè)的房間是不是要長(zhǎng)期拉著窗簾?更別提開(kāi)窗了,所謂的南北通透有什么意義?

或許為了解答客戶的這個(gè)問(wèn)題,戶型圖貼心地把南側(cè)客廳處劃出第三間次臥的空間,既然南向面寬比較大,那就利用這個(gè)面寬打造出一個(gè)可變空間。但仔細(xì)研究了一下,梁藝發(fā)現(xiàn),改造的難度是前所未有的:隔出的第三間次臥和客廳如何做到共享一扇窗戶?

“未解之謎二”是奧森春曉到地鐵站的步行距離。通勤方便程度的確一直是碼農(nóng)買(mǎi)房的逆鱗,此前的兩個(gè)項(xiàng)目曾經(jīng)因?yàn)?3號(hào)線“建材城東站”的地鐵站修建站位的問(wèn)題,將一條“#碼農(nóng)寫(xiě)出專業(yè)地鐵建設(shè)方案#”推上熱搜。

距離地鐵站更近的奧森春曉目前也存在這樣的爭(zhēng)議,雖然距離8號(hào)線平西府站的直線距離不到500米,但是項(xiàng)目東側(cè)緊鄰地塊還未出售,步行至地鐵站的東側(cè)路政設(shè)施還沒(méi)有確定是否開(kāi)通。

梁藝當(dāng)下最關(guān)注的也是步行可達(dá)地鐵站的距離,他是騎電動(dòng)車(chē)隊(duì)伍上班的一員,但女友上班依賴地鐵,“平時(shí)已經(jīng)沒(méi)有娛樂(lè)生活,回家時(shí)間多分一點(diǎn)給路上,都覺(jué)得疲憊不堪”。

梁藝說(shuō),身邊和他一樣在猶豫的年輕人有很多,在買(mǎi)房這件事上,真的沒(méi)有什么過(guò)高的需求。況且對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō),300萬(wàn)首付也不是個(gè)小數(shù)目,600多萬(wàn)總價(jià)的房子,難道都不配擁有個(gè)舒適生活么?

02

珍貴的、又浪費(fèi)著的空間

有人已經(jīng)決定“退一步”,選擇位置、配套都相對(duì)差一點(diǎn)的北清云際,到地鐵生命科學(xué)園站的步行距離是1.6公里。

在戶型設(shè)計(jì)上,北清云際還是相對(duì)合理的,108 m2做到基本方正、南向三面寬。北側(cè)次臥雖然不足7 平米,但總是“比下有余”。

難得提早下班,阿靜馬上沖到售樓處,作為一名大廠的年輕中層,雖然首付有限,但她對(duì)自己的收入和未來(lái)還是充滿信心的,而在一個(gè)城市最大的信心,難道不是擁有一套自己的房子么。

阿靜選擇了83 m2的戶型,房子雖然不大,但是一個(gè)人住,也不算局促了。看房過(guò)程中,她與銷售的對(duì)話大多以“為什么”、“怎么改”開(kāi)頭:

為什么北側(cè)進(jìn)入次臥有近一米長(zhǎng)的過(guò)道?浪費(fèi)的空間未來(lái)怎么改?

放完雙人床之后,床頭柜和衣柜就只能二選一了吧?

在本來(lái)就比較局促的空間里,還有一個(gè)不足4平的無(wú)窗房,寬1.7米,長(zhǎng)2.3米。

銷售熱情地說(shuō),可以改造成游戲間啊。阿靜苦笑,你會(huì)在這里打游戲嗎?

畢竟是女生,阿靜更注重細(xì)節(jié)和質(zhì)感,可看完兩個(gè)樓盤(pán)的實(shí)體樣板間后,總有一種依舊在租房的錯(cuò)覺(jué)。比如:

衛(wèi)生間的柱盆式盥洗臺(tái);

塑鋼材質(zhì)的廚房推拉門(mén);

以及,僅在70%上下的得房率。

回龍觀片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人阿虎認(rèn)為,得房率是片區(qū)購(gòu)房者非常敏感的話題。

北青云際的銷售小孫基本每天都要被問(wèn)到問(wèn)題,他每次都會(huì)先坐直再回答,但也無(wú)非是先訴說(shuō)“開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)低”的苦衷,再去進(jìn)行價(jià)值說(shuō)服:“用低于周邊二手房的價(jià)格,買(mǎi)新房、新物業(yè)不是更值得?主要是周邊的新房也不多,越等可能就越遠(yuǎn)了”。

北清云際周邊目前以龍城花園、華遠(yuǎn)靜林灣疊拼產(chǎn)品為主,但總價(jià)較高,前者是1999年交房的老牌別墅、平層,業(yè)主是附近大學(xué)教授等高知群體。

1公里范圍內(nèi)的普通商品房——北京人家,每平掛牌均價(jià)不到6萬(wàn)元。

03

二手房或許也是選擇

阿虎是回龍觀片區(qū)某機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人,80%的客戶都是梁藝這樣的程序員,除了外形標(biāo)簽,程序員買(mǎi)房有自己的方法。

“他們對(duì)數(shù)據(jù)很敏感,對(duì)片區(qū)小區(qū)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)都比較了解,要把價(jià)格、戶型數(shù)據(jù)跟對(duì)方聊透徹?!?/strong>

此外,程序員群體“老帶新”特征明顯,客戶忠誠(chéng)度較高,阿虎三年前服務(wù)過(guò)的一位百度程序員,此后陸續(xù)為阿虎介紹5名同事,成單率也比較高。

阿虎表示,回龍觀大部分程序員最看重房子兩點(diǎn)條件:1、得房率;2、通勤距離。前者一部分關(guān)系到房子的實(shí)際價(jià)值,后者決定著碼農(nóng)的“生存質(zhì)量”。

阿虎去年服務(wù)的一對(duì)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年輕夫妻,在萬(wàn)象悅府期房和2003年建成的北店嘉園當(dāng)中,選擇了后者,房子臨近8號(hào)線育知路站。

小夫妻的原因很簡(jiǎn)單:相似首付情況下,即使購(gòu)買(mǎi)二手房的面積會(huì)小很多,但是北店嘉園公攤小,得房率是90%。購(gòu)房后把房子按照喜歡的風(fēng)格裝修,體驗(yàn)也不屬于新房,況且,還不用等。

梁藝也曾將二手房作為考慮范圍之內(nèi),他和女友曾看中一套2015年交房的次新小區(qū),均價(jià)每平7.2萬(wàn)元左右,一套二室一廳的92平戶型,首付比例40%、需要加上二手房的契稅、增值稅、中介費(fèi)用,合計(jì)需要365萬(wàn)元。高出奧森春曉首付近100萬(wàn)元,難以擔(dān)負(fù)。

西二旗互聯(lián)網(wǎng)人置業(yè)小Tips:

1、 龍湖從中公教育收購(gòu)的朱辛莊項(xiàng)目部分股權(quán),開(kāi)發(fā)商表示預(yù)計(jì)12月對(duì)外開(kāi)放。北京市規(guī)自委出讓文件顯示,項(xiàng)目最高銷售單價(jià)不得超過(guò)63300元/平方米,但地塊建筑要求是塔樓。

2、 昌平回龍觀的新房項(xiàng)目,目前得房率呈逐年下降趨勢(shì)。2016年交房的公園悅府在80%左右;萬(wàn)象悅府得房率是75%;今年兩個(gè)新項(xiàng)目是70%,甚至個(gè)別戶型低于70%。

3、 隨著二手房房貸收緊,昌平回龍觀片區(qū)的二手房成交量在最近兩個(gè)月下降明顯。9月與6月相比,已經(jīng)腰斬。

4、 奧森春曉,到平西府地鐵站的步行距離還未確定;北清云際,距離地鐵站生命科學(xué)園的步行距離是1.5公里。

36氪未來(lái)可棲

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“未來(lái)可棲”(ID:hifuturecity),作者:宋虹姍。

關(guān)鍵詞: 生活 抓取 圖里 戶型

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