8月25日，中國人民銀行發(fā)布最新公告，宣布從10月8日起對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率的計算方式進行全面調(diào)整。

最為貼近大眾的莫過于房貸利率如何變化。新政明確，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

什么是貸款市場報價利率？

貸款市場報價利率(LPR)，也就是貸款基礎利率，創(chuàng)設于2013年10月，簡單的說，LPR就是18家(注：8月17日，在原有的10家全國性銀行基礎上增加城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營銀行)綜合實力較強的大中型銀行通過自主報價的方式，確立一個最優(yōu)貸款利率供行業(yè)定價參考。央行在2013年7月全面放開金融機構貸款利率管制，隨后為了進一步推進利率市場化，完善金融市場基準利率體系，指導信貸市場產(chǎn)品定價，隨后創(chuàng)設了LPR。

此次政策明確，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。

個人住房貸款利率最新定價辦法是什么？

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。具體來說，1年期貸款市場報價利率為4.25%，5年期以上貸款市場報價利率為4.85%。1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。

對于個人住房貸款利率的實行年限，新政明確，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的LPR。

實行貸款市場報價利率和此前相比有何變化？

按照中國人民銀行有關負責人的解答，定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。

業(yè)內(nèi)人士指出，該政策本身并非直接提升或降低現(xiàn)有房貸利率水平，而是在市場化的基礎上對房貸利率執(zhí)行更為嚴格的規(guī)定。

當前，央行五年期以上貸款基準利率是4.9%。

目前而言，一些城市首套房利率仍存在打折的情況，比如上海，首套房利率最低可以打9折到95折;而二套房通常是基準利率的1.1倍。

按此計算，首套房利率即為4.9%*0.9=4.41%，按8月20日5年期以上LPR為4.85%對比來看，略低。二套房的房貸利率即為4.9%*1.1=5.39%，按8月20日5年期以上LPR為5.45%對比，同樣略低。

而在房貸利率普遍上調(diào)的情況下，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準利率上浮10%~20%，二套房貸上浮20%~30%。

同樣以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計算，即基準利率1.1倍，利率為4.9*1.1=5.39%。二套房貸上浮20%計算，即基準利率1.2倍，利率為4.9*1.2=5.88%。由此對比，均略高于貸款市場報價利率(LPR)。

業(yè)內(nèi)人士也指出，由于LPR每個月都會調(diào)整，還要看10月新政執(zhí)行時相應的LPR。

市場規(guī)定的是利率下限，就算預期利率會有所下行，但是否能拿到有不確定因素，比如這個地區(qū)樓市調(diào)控是否有壓力，各個銀行自身資金是否充裕有關。 上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。

不過，此前央行已經(jīng)明確表示，房貸的利率由基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。 房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。

同時，個人住房貸款利率實行貸款市場報價利率也實行因城施策。

政策指出，人民銀行省一級分支機構應按照 因城施策 原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

銀行業(yè)金融機構應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

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