省、市重點商業(yè)地產項目，售后返租式的少投入、零風險、高回報，開發(fā)商資金鏈斷裂跑路，業(yè)主追索賠償維權無門，相關部門三緘其口。

如同多米諾骨牌般的一連串房地產行業(yè)標配鬧劇正在浙江杭州和桐鄉(xiāng)等地上演。

近日，《中國經營報》記者調查發(fā)現(xiàn)，由浙江東陽人盧小豐操控的多個公司因宣傳其旗下的杭州喬司商城和桐鄉(xiāng)世貿中心項目，并承諾以租代售、售后返租和零風險高回報等方式將上萬業(yè)主套牢。面對遠遁美國的盧小豐留下的爛尾樓和巨額債務，眾多業(yè)主無所適從。

企業(yè)倒閉、老板跑路

位于桐鄉(xiāng)市的桐鄉(xiāng)世貿中心共分三期。其中，一期工程由桐鄉(xiāng)世貿中心有限公司(以下簡稱“世貿中心公司”)開發(fā)，占地144058.76平方米，總建筑面積26萬平方米，號稱是“世界皮革直營航母”，主營鞋業(yè)、皮革和箱包等，以攤位和商鋪為主。記者在現(xiàn)場看到，一期工程雖然已經開門營業(yè)，但由于客流量少，多數(shù)商家經營慘淡，甚至不少商鋪或關門或仍處于招商狀態(tài);二期工程由桐鄉(xiāng)市世貿中心置業(yè)有限公司(以下簡稱“桐鄉(xiāng)置業(yè)公司”)開發(fā)，占地133382.8平方米，總建筑面積為41萬平方米，由商鋪和酒店公寓構成，目前雖然已經裝修完工，但因開發(fā)商資金鏈斷裂和業(yè)主不斷維權等原因，目前仍未進行驗收，至于何時開業(yè)更是遙遙無期;而三期工程預計規(guī)劃總建筑面積達26萬平方米，但由于資金鏈斷裂仍屬未開發(fā)階段。

與此同時，位于杭州余杭區(qū)的喬司商城情況更是不佳。據了解，杭州喬司商城是由浙江中友實業(yè)有限公司(以下簡稱“中友實業(yè)”)開發(fā)，其中，一期工程占地面積66771.6平方米，同樣由于開發(fā)商資金鏈斷裂，該工程已停工爛尾半年多。記者在現(xiàn)場看到，正在建造的兩棟公寓樓和一棟商鋪大樓以及銷售中心已經人去樓空，大門上更是被余杭區(qū)法院貼上封條。而項目二期工程目前也處于空地待開發(fā)狀態(tài)。當記者來到其公司注冊地余杭區(qū)街道鑫園路5號后發(fā)現(xiàn)，該地是一家機械生產企業(yè)，而公司安保人員也表示從未聽說過中友實業(yè)公司。

據記者掌握的多份資料顯示，無論是桐鄉(xiāng)世貿中心還是杭州喬司商城項目，均被上述三家公司以分割出售商鋪使用權或產權的形式轉讓給了上萬名業(yè)主，然后再以桐鄉(xiāng)市世貿中心商業(yè)經營管理有限公司(以下簡稱“桐鄉(xiāng)經營管理公司”)和桐鄉(xiāng)置業(yè)公司的名義分別從業(yè)主手中承包回商鋪的經營權，由其統(tǒng)一經營管理，并承諾只賺不賠。

據多位業(yè)主代表介紹，多數(shù)人都是一次性全款繳納了購房款，當初世貿中心公司承諾說購房后可以再返租，并且所購房屋套數(shù)越多，返租獲利后還可繼續(xù)參與公司運營的其他分成。據不完全統(tǒng)計，在上萬名業(yè)主中，多數(shù)人均是在2009年~2015年期間以至少1萬多元每平方米的價格分別從上述盧小豐所掌控的公司手中購得商鋪，其中不少業(yè)主手中還持有數(shù)套房產，整體涉及的資金以億為單位計。

記者查詢工商資料獲知，上述4家公司法人均為盧小豐。而從多位業(yè)主代表及桐鄉(xiāng)、杭州當?shù)卣撠熑颂幜私獾?，目前盧小豐自稱是因患胃癌遠赴美國就醫(yī)，難以取得聯(lián)系。據記者掌握到的盧小豐與業(yè)主之間的談話錄音顯示：“桐鄉(xiāng)世貿中心與杭州喬司商城項目都是相互關聯(lián)的，一榮俱榮一損俱損。我就是騙子，現(xiàn)在已經破產、倒閉和跑路了，而且現(xiàn)在美國治病，自己是美國公民，哪里的領導來找我也沒用。”

“兩個項目分別距離桐鄉(xiāng)市振東新區(qū)政府和杭州市余杭區(qū)喬司街道僅一條馬路之隔，沒想到最后居然被騙了。”業(yè)主代表說。

售后返租，只賺不賠？

據上述業(yè)主代表提供的與桐鄉(xiāng)經營管理公司簽署的《委托經營合同》補充協(xié)議和《桐鄉(xiāng)世貿中心商鋪(位)委托經營合同》顯示，桐鄉(xiāng)世貿中心開業(yè)之日3年內，業(yè)主不向世貿經營管理公司收取費用，3年后業(yè)主向世貿經營管理公司每半年收取一次經營保底回報收益，即每年可獲得總合同房價款的10.6%。另外，如市場經營回報高于10.6%，則高出的部分業(yè)主可與世貿經營管理公司按比例分成。具體標準為：購買4套以上鋪位業(yè)主與公司可按8:2分成;購買2套以上鋪位業(yè)主可按6:4分成;購買1套鋪位業(yè)主可按4:6分成。“雖然產權證已經下來了，但是合同上的收益回報卻一直拖欠，而且現(xiàn)在房子也不騰退給我們。”桐鄉(xiāng)世貿中心一期業(yè)主代表說。

同樣以全款購房的三千多位桐鄉(xiāng)世貿中心二期業(yè)主則沒有一期那么幸運。由于二期業(yè)主的購房合同并非如一期業(yè)主一樣所持有的是正規(guī)的商品房買賣合同，而是《商鋪使用權出讓合同》，所以產權證的辦理希望渺茫。但值得一提的是，在上述二期《商鋪使用權出讓合同》中第2條卻提到，如果二期業(yè)主選擇將商鋪返租給世貿經營管理公司，3年后則可將《山谷使用權出讓合同》變更為《商品房買賣合同》，而業(yè)主繳納的商鋪使用權出讓價款將抵作購房款;第7條還顯示，如業(yè)主選擇將商鋪返租給世貿經營管理公司，還可獲得全款價格的18%優(yōu)惠。

另外，在業(yè)主與桐鄉(xiāng)世貿中心二期開發(fā)商桐鄉(xiāng)置業(yè)公司簽署的《補充協(xié)議》《承諾書》等文件顯示，2013年3月31日起，業(yè)主可向桐鄉(xiāng)置業(yè)公司申請換簽《商品房買賣合同》。而桐鄉(xiāng)置業(yè)公司在收到申請的10日內將使用權出讓合同變更為《商品房買賣合同》，如桐鄉(xiāng)置業(yè)公司未能辦理變更，則將全款退還購房業(yè)主并支付違約金。

“到現(xiàn)在公司承諾的事情一件都沒有兌現(xiàn)，房子和收益不僅收不到，而且購房款也退不了。”桐鄉(xiāng)世貿中心二期業(yè)主說。桐鄉(xiāng)市住建局行政審批中心副主任邵根也向《中國經營報》記者證實，目前一期業(yè)主的產權證基本上辦理完畢，但二期產權證尚未辦理，至于相關原因并不知情。

桐鄉(xiāng)市振東新區(qū)副書記、新聞發(fā)言人沈根松就此表示，業(yè)主的訴求我們已經知道，也正在積極協(xié)調督促企業(yè)對象承諾，但是由于企業(yè)資金鏈斷裂，所以一切努力均沒有效果。政府也只能鼓勵業(yè)主按照合同約定走司法程序，以此保全自己的權益。但是，位于振東新區(qū)政府對面的桐鄉(xiāng)世貿中心項目銷售時間如此之長，又是否涉及以租代售、售后返租等違規(guī)問題，沈根松說：“這需要法院來認定，政府此前并不知情，對此也沒有監(jiān)管責任。”

與桐鄉(xiāng)世貿中心二期工程類似，開發(fā)商中友實業(yè)公司除了沒有向杭州喬司商城業(yè)主出售產權外，同樣是以租代售，承諾售后返租模式大肆公開銷售。而記者在其銷售中心看到，杭州喬司商城目前被杭州市余杭區(qū)法院依法查封，查封期為三年。但是，盧小豐在上述錄音談話中卻認為，杭州喬司商城之所以被查封是因為政府在借此推卸責任。而余杭區(qū)住建局也在今年2月1日發(fā)出的《喬司商城項目租賃風險提示》中表示，杭州喬司商城為非商品房項目，根據余政掛出(2010)年94號地塊土地出讓合同，項目的土地用途為商業(yè)用地，且出讓合同約定主體建筑物性質為商業(yè)建筑，須整體經營，不得分割轉讓和銷售。

為此，距離喬司商城僅一路之隔的余杭區(qū)喬司街道相關負責人夏丹表示，中友實業(yè)公司是在2010年底通過招拍掛流程獲得土地，此前也并非其本人接手，具體事情并不清楚。現(xiàn)在為止，工程、資金、人員涉及巨大，正在審計過程中，具體數(shù)據還沒有結果。“街道并非執(zhí)法部門，是否違規(guī)銷售不歸我們管，我們此前也并不知情。案件目前的處置方向沒有定，中友實業(yè)公司也已經不存在，公司方態(tài)度不是很明確。”

資深房地產法律專家、北京京潤律師事務所主任張志同表示，開發(fā)商非法拆分房屋使用權會造成所有權的不完備和不同權利人之間權利沖突。業(yè)主希望花錢買到的是房屋所有權而非使用權，開發(fā)商的做法顯然違背了業(yè)主的購房目的。另外，根據《商品房銷售管理辦法》(2001年建設部令 第88號)第十一條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售未竣工商品房。”據此，案涉房產當屬禁止銷售之列。對此，住房和城鄉(xiāng)建設部在2006年《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》(建住房[2006]166號)中，再次強調“對承諾售后返租、返本銷售的，予以嚴肅處理”。可見，開發(fā)商以租代售或售后返租的行為違反了前述禁止性規(guī)定，是違規(guī)賣房。

張志同認為，盧小豐可能還涉嫌觸犯非法吸收公眾存款罪。目前開發(fā)商破產跑路，如果當初他們打著賣房的名義實際另有所圖，想要廣收資金，一旦經公安機關查實，根據最高人民法院頒布《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2010〕18號)第二條第一款第一項之規(guī)定，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后返租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

業(yè)主投資款追索無門

《中國經營報》記者在調查中發(fā)現(xiàn)，雖然盧小豐已經破產并跑路，但似乎并不妨礙其遙控指揮國內公司的經營，甚至一度與上萬維權業(yè)主達成攻守同盟。在上述錄音中盧小豐勸說維權業(yè)主時說：“首先要確保桐鄉(xiāng)世貿中心一期商鋪的正常運轉，降低運營成本，否則無異于殺雞取卵。桐鄉(xiāng)商貿中心二期項目則應盡快啟動招商，如果市場運營不起來，業(yè)主即使有產權證也是沒用的。公司雖然債臺高筑，但公司總資產是足夠的，所以只要大家有合同在，業(yè)主的利益就一定會受到法律保護，并再次承諾雖然公司破產，但絕不賴賬。”

難道盧小豐還有回天之力?

據記者掌握的多份資產負債資料顯示，目前僅桐鄉(xiāng)世貿中心一期自持產權面積就達100378.5平方米，其中有88490.4平方米已抵押給金融機構進行融資。截至2015年11月30日，負債高達8.2053億元，負債主要內容為銀行借款、工程欠債和所欠業(yè)主租金。而桐鄉(xiāng)世貿中心二期商鋪已銷售面積為58585平方米，公寓已銷售86647平方米，而二期主要負債為工程欠款3.4億元，四川信托有限公司(以下簡稱“四川信托”)本金加利息也已高達4.5億元。另外，杭州喬司商城也因拖欠工程款而被法院整體查封。

在記者采訪過程中得知，盧小豐因之前母公司浙江春天實業(yè)集團有限公司(以下簡稱“春天實業(yè)公司”)需要補充流動資金從而將桐鄉(xiāng)世貿中心二期在建工程以3.5億元抵押給了四川信托，從而獲得貸款。但是，隨著公司全面破產，四川信托便向四川省高院申請財產訴前保全，今年4月6日，四川高院也正式下達(2016)川財保5號民事裁定書，依法將桐鄉(xiāng)世貿中心二期查封。

一方面盧小豐稱病跑路美國，公司資金鏈斷裂。另一方面企業(yè)債臺高筑，資產被查封。上萬名業(yè)主眼見投資款追索無門，進而引發(fā)多次維權活動。

針對上述問題，記者分別向杭州市余杭區(qū)、桐鄉(xiāng)市的公安、法院、住建局、企業(yè)資金鏈風險防范與化解工作領導小組辦公室，世貿中心公司、桐鄉(xiāng)置業(yè)公司等多家單位發(fā)出采訪請求，但均被拒絕。

關鍵詞： 浙江開發(fā)商 騙子