銀行資金開(kāi)始馳援房地產(chǎn)。

1月21日，浦發(fā)銀行完成第一期金融債券簿記定價(jià)，本期債券發(fā)行規(guī)模為300億元，期限為3年，定價(jià)為2.69%。本期債券按照募集資金用途分為兩個(gè)品種，品種一為普通金融債券，規(guī)模為250億元;品種二為房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，規(guī)模為50億元，這也是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券。

本期債券300億元募集資金將于1月25日到賬。浦發(fā)銀行表示，將穩(wěn)妥有序推進(jìn)募集資金投放，對(duì)50億元并購(gòu)主題債券募集資金進(jìn)行專項(xiàng)管理，確保資金?？顚Ｓ?、規(guī)范管理，進(jìn)一步發(fā)揮金融債券對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極作用。

銀行入場(chǎng)“拉房企一把”，毫無(wú)疑問(wèn)提振了市場(chǎng)信心。

“如非地產(chǎn)頭部企業(yè)，房企的融資渠道較為有限。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。目前，房企境外發(fā)債已被完全叫停，境內(nèi)融資手段則以銀行開(kāi)發(fā)貸和發(fā)行境內(nèi)信用債為主。在房企風(fēng)險(xiǎn)尚未化解的情況下，銀行對(duì)于房企貸款的積極性不高，且境內(nèi)發(fā)債對(duì)主體要求較高，一般為國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企。

政策層面也陸續(xù)搭建平臺(tái)，對(duì)出險(xiǎn)房企施以更大援手。1月18日，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，將指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式支持風(fēng)險(xiǎn)化解和行業(yè)出清。

市場(chǎng)信心增強(qiáng)

房地產(chǎn)漸迎政策暖風(fēng)。

在“房住不炒”的方針指導(dǎo)下，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的成效逐漸顯現(xiàn)。2021年年末，“一行兩會(huì)”紛紛發(fā)聲，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理融資需求。

另一方面，政策端對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置亦提出建議。2021年12月30日，鄒瀾表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。

政策一出，地產(chǎn)行業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)。2021年年末，招商蛇口(001979.SZ)、碧桂園(02007.HK)等房企計(jì)劃自主在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，募集資金將用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

今年1月20日，招商蛇口在上海清算所發(fā)布公告稱，注冊(cè)中期并購(gòu)票據(jù)30億元，其中15億元用于償還銀行貸款。另外15億元當(dāng)中，有12.9億元用于置換前期股權(quán)投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購(gòu)等，另外2.1億元暫未明確用途。

公告中并未明確具體項(xiàng)目，但招商蛇口強(qiáng)調(diào)，本次住宅項(xiàng)目體量巨大。

招商蛇口在募集說(shuō)明書(shū)中稱，本次債券完成發(fā)行并按照資金運(yùn)用計(jì)劃執(zhí)行后，公司資產(chǎn)負(fù)債率將增加0.05%。根據(jù)招商蛇口2021年第三季度財(cái)報(bào)，資產(chǎn)負(fù)債率為67.78%。

事實(shí)上，在“三線四檔”監(jiān)管環(huán)境下，房企很難在承債并購(gòu)的同時(shí)做到符合監(jiān)管規(guī)定。2021年8月31日，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)董事會(huì)主席孫宏斌強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在有問(wèn)題的公司大多有大量存量債務(wù)，并購(gòu)之后，并購(gòu)方的負(fù)債規(guī)模就超了。因而無(wú)論被并購(gòu)企業(yè)開(kāi)價(jià)如何，都無(wú)法并購(gòu)。

如今，政策層面正在進(jìn)一步放開(kāi)。1月13日，有媒體報(bào)道稱，房地產(chǎn)并購(gòu)貸將不再計(jì)入“三道紅線”，同時(shí)央企、國(guó)企正在多方接觸優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

李宇嘉表示，用于收購(gòu)房企的并購(gòu)貸不計(jì)入“三道紅線”，同時(shí)取消貸款集中度限制，將提高房企積極性，加之當(dāng)前市場(chǎng)正在回暖，收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目也相當(dāng)于在為自身做儲(chǔ)備。

政策有松動(dòng)預(yù)期，銀行資金入局將助推房企并購(gòu)，增強(qiáng)房企信心。

銀行入場(chǎng)改變幾何?

銀行資金入局房地產(chǎn)，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者而言，是否意味著交房有望?

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，浦發(fā)銀行發(fā)行并購(gòu)主題債券，對(duì)目前處困境下的一些民營(yíng)企業(yè)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)換和良性循環(huán)會(huì)起到較積極作用。對(duì)一般購(gòu)房者而言，由較為優(yōu)質(zhì)的房企接管陷入困境的項(xiàng)目，能夠?yàn)轫?xiàng)目注入資金，重新實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)作，從而交付給購(gòu)房者。但總體仍取決于并購(gòu)方對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目的整體運(yùn)作。

微觀層面，銀行資金助推房地產(chǎn)并購(gòu)，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者而言或有積極影響。但從宏觀上看，銀行資金從入局到見(jiàn)效亦與行業(yè)因素相關(guān)。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)信心受挫，加之市場(chǎng)心理因素的影響下，僅靠金融政策，很難力挽狂瀾。

柏文喜表示，2021年第三輪土地集中出讓在大幅放寬條件的情況下流拍率依然高企、溢價(jià)幅度持續(xù)低位。

未來(lái)前景并不十分樂(lè)觀。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)認(rèn)為2022年將是中資房企銷售的轉(zhuǎn)折之年。它預(yù)測(cè)，2022年合同銷售額將較2021年縮減10-15%，平均售價(jià)下滑約5%。

在行業(yè)信心層面，長(zhǎng)時(shí)間從銷售端到資金端的雙向強(qiáng)力調(diào)控導(dǎo)致樓市快速降溫。市場(chǎng)過(guò)冷在導(dǎo)致行業(yè)流動(dòng)性吃緊的同時(shí)，也讓行業(yè)信心大受影響。

柏文喜分析指出，從市場(chǎng)心理來(lái)看，大多數(shù)房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，而非進(jìn)入破產(chǎn)清算的“生死時(shí)刻”，項(xiàng)目并購(gòu)會(huì)出現(xiàn)“二手車效應(yīng)”，即有資金壓力的房企會(huì)通過(guò)出讓比較差的項(xiàng)目換取資金，但會(huì)保留優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以圖日后絕地翻盤，“對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不但有惜售心理，或許還捂得更緊”。

此外，也有專家指出，有鑒于此前房企以并購(gòu)之名發(fā)債融資，行補(bǔ)血之實(shí)。如何確保銀行資金能夠準(zhǔn)確傳達(dá)至房企并購(gòu)，亦是監(jiān)管重點(diǎn)。

綜合來(lái)看，柏文喜認(rèn)為，政策及金融層面的出發(fā)點(diǎn)是好的，但在執(zhí)行中將受到上述因素影響。

值得關(guān)注的是，提振市場(chǎng)信心的利好頻頻傳來(lái)。1月17日，央行同步下調(diào)中期借貸便利操作(MLF)和公開(kāi)市場(chǎng)操作逆回購(gòu)利率各10個(gè)基點(diǎn)。三天后，2022年首月LPR發(fā)布，1年期LPR為3.7%，較上期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn);5年期及以上LPR為4.6%，較上期下降5個(gè)基點(diǎn)，系21個(gè)月以來(lái)首次下調(diào)。

關(guān)鍵詞： 購(gòu)房者 市場(chǎng)信心 房地產(chǎn) 政策暖風(fēng)