3月29日，2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評成果正式發(fā)布，備受關注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展14年，相關測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

排名：

行業(yè)變化較大 萬科蟬聯(lián)第一

2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500前三位由萬科、中海、保利占據(jù)。其中，萬科蟬聯(lián)第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列四至十位。

與2021年相比，2022年榜單變動率明顯變大。產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀、財務成本控制良好的房企排名提升明顯，規(guī)模巨大但流動性出現(xiàn)問題的房企則排名下降較多。

規(guī)模：

集中趨勢有所下降

2021年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為916.78億元，同比增長10.47%，增速較上年下降6.17%;凈資產(chǎn)均值為211.93億元，同比增長18.52%，增速較上年提升0.63%。

從測評結(jié)果來看，2021年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的30%、65%、83%、92%。相較于2020年，房企集中趨勢有所下降，主要是因為部分規(guī)模房企因出現(xiàn)債務風險未入榜單或排名有大幅下滑。

風險：

償債壓力較大 盈利能力繼續(xù)下滑

2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。從TOP500房企“三道紅線”達標率來看，2021年三季度剔除預收款后的資產(chǎn)負債率達標率略有上升，而凈負債率與現(xiàn)金短債比達標率稍有下降。近兩年，房企整體償債規(guī)模仍處在高位，償債缺口對房企短期資金池深度具有不小的考驗，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。

2021年, 房企總資產(chǎn)水平上升，利潤空間收窄，尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產(chǎn)增幅，導致總資產(chǎn)收益率下滑。中小企業(yè)的業(yè)績疲弱，增長乏力，頭部企業(yè)在相對盈利能力方面更具優(yōu)勢，行業(yè)內(nèi)部分化趨勢明顯。

策略：

運營指標整體提升 回歸產(chǎn)品提升品質(zhì)

另外，運營周轉(zhuǎn)效率方面，2018-2021年周轉(zhuǎn)率曲線呈現(xiàn)先上升，再下降，后又上升的趨勢。2021年，房地產(chǎn)企業(yè)運營周轉(zhuǎn)效率緩慢提升，主要原因在于房企業(yè)績增速放緩，融資監(jiān)管持續(xù)收緊，銷售端受到限價、限購、限貸等政策影響，房企盈利承壓較大。在控杠桿、限融資的背景下，縮短回款周期、加快周轉(zhuǎn)、提高運營效率成為眾多房企的重要舉措。

隨著行業(yè)進入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)真正回歸產(chǎn)品時代，產(chǎn)品力提升成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新要求。一方面，產(chǎn)品品質(zhì)從拿地開始即獲得高度重視;另一方面，房企對產(chǎn)品品質(zhì)越來越重視，在產(chǎn)品維度上更多關注健康、舒適、環(huán)保等因素，從而在高品質(zhì)中獲得溢價。

趨勢：

行業(yè)規(guī)?；疽婍?分化格局加劇

測評研究報告顯示，2021年我國房地產(chǎn)市場逐步告別“白銀時代”。在行業(yè)規(guī)?；疽婍敚科罄麧櫩臻g有限，周轉(zhuǎn)情況提升緩慢的情況下，房企內(nèi)部分化加劇。

面對新形勢，許多房企通過戰(zhàn)略收縮、調(diào)整組織架構、降本增效來控制成本。為了應對現(xiàn)金流壓力，房企紛紛采取多種方式進行補救，以加強市場對自身的信心。

測評研究報告指出，存量時代，快速賺大錢的機會越來越少，持續(xù)、精細化經(jīng)營漸成主流。在主業(yè)方面，需回歸產(chǎn)品本身，精耕細作、持續(xù)打磨，尋找新的營銷路徑，在控制風險的同時兼顧民生保障。在第二曲線上，未來房企需要理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點。(李紫薇)

關鍵詞： 盈利能力 償債壓力 行業(yè)規(guī)模 房企內(nèi)部分化