老舊小區(qū)改造居民如何參與?改造過程中如遇問題如何解決?改造后如何保修?3月28日，北京市住建委等五部門出臺《關(guān)于進一步加強老舊小區(qū)改造工程建設(shè)組織管理的意見》(以下簡稱《意見》)，共提出38條措施加強老舊小區(qū)改造組織管理。其中規(guī)定，老舊小區(qū)改造前應(yīng)開展入戶調(diào)查，做到“一戶一設(shè)計”。

改造前施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置居民接待場所

老舊小區(qū)改造是城市更新改造的重點內(nèi)容，也是重大民生工程和重要發(fā)展工程。改造圍繞“人”來改，居民的意見至關(guān)重要?！兑庖姟诽岢觯罕姽ぷ鲬?yīng)貫穿于老舊小區(qū)改造的全過程，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)會同實施主體，在施工現(xiàn)場設(shè)置居民接待場所，及時接受居民的咨詢，逐項協(xié)調(diào)研究解決改造工作中居民重點訴求和工程質(zhì)量安全存在的主要問題。

“以人民群眾滿不滿意作為檢驗改造工作的標(biāo)尺。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在老舊小區(qū)改造項目立項等前期工作中，需要堅持問需在前、治理在前、凝聚共識在前、公示在前，對涉及兩戶以上的改造部位和項目，要達(dá)成共識方可立項實施。對涉及公共安全和公共利益的改造部位和項目，要在做好群眾工作的基礎(chǔ)上，依法推進老舊小區(qū)改造工作。此外，設(shè)計方案要主動公示業(yè)主意愿和共識意愿，多渠道全方位廣泛征求小區(qū)全體居民的意見。

與此同時，《意見》規(guī)定，需要先拆違再改造施工，也就是要在改造前需要先拆除違法建設(shè)、治理開墻打洞、治理地下空間違規(guī)使用等工作。在物業(yè)管理方面，老舊小區(qū)應(yīng)先確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，方可列入年度改造任務(wù)計劃。《意見》還鼓勵老舊小區(qū)綜合整治與管線改造、老樓加裝電梯同步實施。

改造中設(shè)置“樣板間”接受居民監(jiān)督

老舊小區(qū)改造的規(guī)劃設(shè)計水平關(guān)系著改造的成果和質(zhì)量。為了提升規(guī)劃設(shè)計水平，《意見》指出，要發(fā)揮好責(zé)任規(guī)劃師在老舊小區(qū)改造中的規(guī)劃引領(lǐng)與技術(shù)咨詢作用，并鼓勵實施建筑師負(fù)責(zé)制試點。設(shè)計單位需要認(rèn)真開展入戶調(diào)查，在設(shè)計前進行現(xiàn)場踏勘，全面掌握改造房屋結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外管線布置、改造過程中的可能風(fēng)險等情況，做到“一戶一設(shè)計”。與此同時，設(shè)計單位也需要加強現(xiàn)場的指導(dǎo)和服務(wù)。

在新房銷售中，人們往往會通過樣板間提前看到交房后的房屋模樣，今后在老舊小區(qū)改造過程中，居民也將通過“樣板間”，對改造效果有直觀的了解?！兑庖姟诽岢觯こ涕_工前，建設(shè)單位應(yīng)牽頭組織編制樣板計劃，樣板工程施工過程中，參建單位要主動接受居民等各方的監(jiān)督，樣板工程施工完畢后，建設(shè)單位應(yīng)牽頭組織進行驗收。驗收合格后，形成樣板總結(jié)和作業(yè)指導(dǎo)書，指導(dǎo)改造工程正式施工。

在以往老舊小區(qū)改造的施工過程中，居民往往會遇到噪音擾民、施工占地、施工揚塵等影響日常生活的問題。對此，《意見》提出，施工現(xiàn)場應(yīng)進行封閉式安全防護。建筑物主要出入口應(yīng)搭設(shè)硬質(zhì)水平防護，嚴(yán)禁高空拋物。施工單位應(yīng)合理安排施工時間，最大限度減少噪聲污染;對裸露地面進行灑水降塵和覆蓋，及時清運建筑垃圾。進出小區(qū)的作業(yè)人員和管理人員應(yīng)遵守本市疫情防控要求，服從社區(qū)防疫管理。

同時，施工單位應(yīng)在施工現(xiàn)場設(shè)立“責(zé)任主體公示牌”及“主要材料公示牌”，并公示老舊小區(qū)改造內(nèi)容、改造用的產(chǎn)品和材料。完工后，在小區(qū)顯著位置設(shè)置載明工程名稱和建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位名稱和項目負(fù)責(zé)人姓名等內(nèi)容的永久性標(biāo)識，主動接受社會監(jiān)督。

改造后向居民發(fā)放保修事項告知書

老舊小區(qū)改造后出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦?《意見》提出，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向居民發(fā)放保修事項告知書。告知書中應(yīng)當(dāng)明確保修范圍和保修期限，建設(shè)單位在工程質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)對所有權(quán)人履行質(zhì)量保修義務(wù)。需要注意的是，保修期限內(nèi)，經(jīng)維修的部位保修期限自所有權(quán)人和相關(guān)單位驗收合格之日起重新計算。

同時，《意見》鼓勵建設(shè)單位辦理工程質(zhì)量潛在缺陷保險，保障住宅工程產(chǎn)權(quán)所有人合法權(quán)益。

另外，在老舊小區(qū)的外窗工程、上下水改造等老舊小區(qū)專有部分完工后，需要邀請住戶參與分戶驗收。屋面、外墻、樓道、樓梯間等公共區(qū)域改造完工后，在組織完成四方驗收的基礎(chǔ)上，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)牽頭組織社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和參建單位，對改造效果進行驗收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全過程參與老舊小區(qū)改造工作。另外，老舊小區(qū)改造工程風(fēng)險等級應(yīng)按照不低于較大風(fēng)險進行管控。

為了強化改造工程的監(jiān)督管理，《意見》表示，要建立老舊小區(qū)綜合整治失信懲戒制度。出現(xiàn)安全生產(chǎn)和工程質(zhì)量責(zé)任事故、因施工管理不善引發(fā)群訪群訴等惡劣社會影響事件等7種情形的單位，將被列入老舊小區(qū)改造失信懲戒名單，兩年之內(nèi)不得承攬老舊小區(qū)改造工程項目。

關(guān)鍵詞： 老舊小區(qū) 工程建設(shè) 組織管理 物業(yè)管理