老舊小區(qū)改造居民如何參與?改造過程中如遇問題如何解決?改造后如何保修?3月28日，北京市住建委等五部門出臺《關于進一步加強老舊小區(qū)改造工程建設組織管理的意見》(以下簡稱《意見》)，共提出38條措施加強老舊小區(qū)改造組織管理。其中規(guī)定，老舊小區(qū)改造前應開展入戶調查，做到“一戶一設計”。

改造前施工現(xiàn)場應設置居民接待場所

老舊小區(qū)改造是城市更新改造的重點內容，也是重大民生工程和重要發(fā)展工程。改造圍繞“人”來改，居民的意見至關重要?！兑庖姟诽岢觯罕姽ぷ鲬灤┯诶吓f小區(qū)改造的全過程，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應當會同實施主體，在施工現(xiàn)場設置居民接待場所，及時接受居民的咨詢，逐項協(xié)調研究解決改造工作中居民重點訴求和工程質量安全存在的主要問題。

“以人民群眾滿不滿意作為檢驗改造工作的標尺。”市住建委相關負責人表示，在老舊小區(qū)改造項目立項等前期工作中，需要堅持問需在前、治理在前、凝聚共識在前、公示在前，對涉及兩戶以上的改造部位和項目，要達成共識方可立項實施。對涉及公共安全和公共利益的改造部位和項目，要在做好群眾工作的基礎上，依法推進老舊小區(qū)改造工作。此外，設計方案要主動公示業(yè)主意愿和共識意愿，多渠道全方位廣泛征求小區(qū)全體居民的意見。

與此同時，《意見》規(guī)定，需要先拆違再改造施工，也就是要在改造前需要先拆除違法建設、治理開墻打洞、治理地下空間違規(guī)使用等工作。在物業(yè)管理方面，老舊小區(qū)應先確定物業(yè)服務企業(yè)與服務標準，方可列入年度改造任務計劃?！兑庖姟愤€鼓勵老舊小區(qū)綜合整治與管線改造、老樓加裝電梯同步實施。

改造中設置“樣板間”接受居民監(jiān)督

老舊小區(qū)改造的規(guī)劃設計水平關系著改造的成果和質量。為了提升規(guī)劃設計水平，《意見》指出，要發(fā)揮好責任規(guī)劃師在老舊小區(qū)改造中的規(guī)劃引領與技術咨詢作用，并鼓勵實施建筑師負責制試點。設計單位需要認真開展入戶調查，在設計前進行現(xiàn)場踏勘，全面掌握改造房屋結構、室內外管線布置、改造過程中的可能風險等情況，做到“一戶一設計”。與此同時，設計單位也需要加強現(xiàn)場的指導和服務。

在新房銷售中，人們往往會通過樣板間提前看到交房后的房屋模樣，今后在老舊小區(qū)改造過程中，居民也將通過“樣板間”，對改造效果有直觀的了解。《意見》提出，工程開工前，建設單位應牽頭組織編制樣板計劃，樣板工程施工過程中，參建單位要主動接受居民等各方的監(jiān)督，樣板工程施工完畢后，建設單位應牽頭組織進行驗收。驗收合格后，形成樣板總結和作業(yè)指導書，指導改造工程正式施工。

在以往老舊小區(qū)改造的施工過程中，居民往往會遇到噪音擾民、施工占地、施工揚塵等影響日常生活的問題。對此，《意見》提出，施工現(xiàn)場應進行封閉式安全防護。建筑物主要出入口應搭設硬質水平防護，嚴禁高空拋物。施工單位應合理安排施工時間，最大限度減少噪聲污染;對裸露地面進行灑水降塵和覆蓋，及時清運建筑垃圾。進出小區(qū)的作業(yè)人員和管理人員應遵守本市疫情防控要求，服從社區(qū)防疫管理。

同時，施工單位應在施工現(xiàn)場設立“責任主體公示牌”及“主要材料公示牌”，并公示老舊小區(qū)改造內容、改造用的產(chǎn)品和材料。完工后，在小區(qū)顯著位置設置載明工程名稱和建設、設計、施工、監(jiān)理等單位名稱和項目負責人姓名等內容的永久性標識，主動接受社會監(jiān)督。

改造后向居民發(fā)放保修事項告知書

老舊小區(qū)改造后出現(xiàn)質量問題怎么辦?《意見》提出，建設單位應當向居民發(fā)放保修事項告知書。告知書中應當明確保修范圍和保修期限，建設單位在工程質量保修范圍和保修期限內對所有權人履行質量保修義務。需要注意的是，保修期限內，經(jīng)維修的部位保修期限自所有權人和相關單位驗收合格之日起重新計算。

同時，《意見》鼓勵建設單位辦理工程質量潛在缺陷保險，保障住宅工程產(chǎn)權所有人合法權益。

另外，在老舊小區(qū)的外窗工程、上下水改造等老舊小區(qū)專有部分完工后，需要邀請住戶參與分戶驗收。屋面、外墻、樓道、樓梯間等公共區(qū)域改造完工后，在組織完成四方驗收的基礎上，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應牽頭組織社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主代表和參建單位，對改造效果進行驗收。物業(yè)服務企業(yè)應當全過程參與老舊小區(qū)改造工作。另外，老舊小區(qū)改造工程風險等級應按照不低于較大風險進行管控。

為了強化改造工程的監(jiān)督管理，《意見》表示，要建立老舊小區(qū)綜合整治失信懲戒制度。出現(xiàn)安全生產(chǎn)和工程質量責任事故、因施工管理不善引發(fā)群訪群訴等惡劣社會影響事件等7種情形的單位，將被列入老舊小區(qū)改造失信懲戒名單，兩年之內不得承攬老舊小區(qū)改造工程項目。

關鍵詞： 老舊小區(qū) 工程建設 組織管理 物業(yè)管理