產業(yè)園，正在成為城市經濟生活的一張名片。對城市發(fā)展而言，它是推進產業(yè)體系構建、產業(yè)布局優(yōu)化的重要載體;對于市民生活而言，在顏值爆表的創(chuàng)意園里拍照打卡，嘆一杯精品咖啡，已經成為許多年輕人鐘愛的生活方式。而相應的，產業(yè)園運營也正在成為房企重要的轉型方向。在這一賽道之上，地產企業(yè)有著設計實力、品牌影響力等方面的優(yōu)勢，然而更值得注意的是，產業(yè)園運營的長期化、個性化與傳統(tǒng)地產開發(fā)的模式截然不同，能否發(fā)展出“產業(yè)基因”，從真正意義上實現(xiàn)產業(yè)導入，賦能企業(yè)發(fā)展，才是轉型的密鑰。

產業(yè)商辦園區(qū):區(qū)別于傳統(tǒng)辦公空間的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，以某個特色產業(yè)辦公為核心，融合部分商業(yè)功能，為入駐企業(yè)營造多種軟硬件服務，最終實現(xiàn)降低入駐企業(yè)的經營成本或提高其經營生存能力。現(xiàn)有的主流載體形式包括：創(chuàng)意園、眾創(chuàng)空間、孵化器、小鎮(zhèn)、科技園、產業(yè)綜合體等。

在廣州，產業(yè)園運營領域正在迎來一批新玩家——地產開發(fā)集團。這既是伴隨著城市發(fā)展，大量存量物業(yè)亟須功能迭代、提質增效的客觀需求，同時也是房企多元化轉型的重要方向。無論是自持物業(yè)引入第三方的共創(chuàng)模式或者是單獨輸出服務的輕資產模式，其重點都落在了“產業(yè)運營”四個字上。

共創(chuàng)模式：

昔日傳統(tǒng)酒店 變身 “科技+健康”產業(yè)綜合體

行經區(qū)莊立交時，老廣州們或許會發(fā)現(xiàn)，有三十多年歷史的、曾為區(qū)莊第一高樓的廣州嘉福國際大酒店已悄然變身成為一棟現(xiàn)代時尚的折角玻璃外立面大樓。它即將亮相的新身份是位處越秀區(qū)“粵港澳大灣區(qū)生命健康產業(yè)創(chuàng)新區(qū)”的“科技+健康”產業(yè)綜合體——珠實同創(chuàng)·環(huán)東廣場(以下簡稱“環(huán)東廣場”)，由珠江實業(yè)集團旗下上市公司、專業(yè)房地產開發(fā)運營平臺珠江股份與知名資產活化專家同創(chuàng)集團聯(lián)手打造。

2021年，環(huán)東廣場成功入選廣州市提質增效試點園區(qū)24席之一。對珠江股份來說，此次既有物業(yè)的“梳妝換顏”升級，成功破除了其在公建立面、空間布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃等方面均落后于市場的困境，亦是公司布局產業(yè)運營、開拓第二賽道的重要成果。作為一個產業(yè)綜合體，改造后的環(huán)東廣場是如何體現(xiàn)出“產業(yè)運營”的價值?

以建筑設計為例，環(huán)東廣場升級后將成為一座“會呼吸的寫字樓”，充分體現(xiàn)“健康”概念。記者注意到，不同于普通商務空間的封閉狀態(tài)，其借力原有立面優(yōu)勢，打造出90-220㎡不等的層層退臺私家空中園林，并配備有共享有氧平臺，提供舒適健康的辦公方式。項目11-28層皆為精裝修交付，企業(yè)可做到拎包入駐。

而在產業(yè)運營方面，據(jù)透露，環(huán)東廣場招商上響應越秀環(huán)市東片區(qū)升級所需，主力引進知名健康、科技、醫(yī)療類龍頭企業(yè)，為區(qū)域大健康產業(yè)“筑巢引鳳”。此外，環(huán)東廣場還將重點放在產業(yè)氛圍的打造，例如廣場2層將引入生命健康產業(yè)技術研究院展廳，廣場4層搭建國際醫(yī)學交流中心，集結上下游資源，以此助推生命健康產業(yè)集群成形。

這一系列運營手段的目的都是通過提升產業(yè)氛圍來為客戶的商業(yè)模式賦能，而這又將反過來提升產業(yè)綜合體吸引力。對于這一創(chuàng)新賽道的開拓，珠江股份表示將綜合行業(yè)共創(chuàng)、合作投資等手段，下足功夫，滿足市民對廣州宜居宜業(yè)的期待。

輕資產模式：

做好運營 創(chuàng)意園成網紅“自帶流量”

在海珠創(chuàng)新灣片區(qū)聚集著大量的產業(yè)園。這一片區(qū)以“總部經濟、創(chuàng)意休閑”為主題，周邊的廣州之窗、O2PARK等產業(yè)園區(qū)都初具規(guī)模，吸引了大批潮流創(chuàng)意類企業(yè)的進駐。這其中，B.I.G海珠灣藝術園區(qū)則被公認為是先鋒藝術潮流的聚集地。B.I.G海珠灣藝術園區(qū)背后的投資方與運營方分別是合富輝煌與邦華集團，均來自地產行業(yè)。不過，其運營模式與環(huán)東廣場不同的是，上述兩大集團均不持有園區(qū)物業(yè)，而是以租賃的方式，通過基礎運營提高租金溢價，從而賺取租金差價，即業(yè)內所稱的“輕資產”模式。據(jù)B.I.G海珠灣藝術園相關負責人透露，目前園區(qū)的入駐率已經達到95%，已經形成了較為穩(wěn)定的租金基礎收入。

當然，這種模式下的產業(yè)園運營收益不僅限于租金差價。該負責人告訴記者，除了產業(yè)商辦園標配的商業(yè)配套、產業(yè)配套及運維管理之外，他們花了大力氣在創(chuàng)意內容的運營上，包括園區(qū)的氛圍打造、創(chuàng)意和文創(chuàng)類活動的策劃宣傳等。

自2019年運營至今，B.I.G海珠灣藝術園已經成為珠江后航道北岸上著名的“潮人打卡點”，周末期間濱江的網紅咖啡廳一位難求。如果在某種草平臺上輸入“B.I.G海珠灣藝術園”，該詞條下的筆記達2500條，人氣可見一斑。對于這樣的創(chuàng)意產業(yè)園而言，人氣也意味著商機。“現(xiàn)在我們的園區(qū)已經具備了為活動引流的能力。”該負責人表示，經過內容運營之后，園區(qū)的商業(yè)價值進一步提高，開創(chuàng)了承接創(chuàng)意活動這一新的利潤增長點。據(jù)透露，這一營收的比例目前已達園區(qū)運營收入約兩成。

機遇：存量物業(yè)功能迭代 產業(yè)運營發(fā)展空間大

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年中，Top10房企已經100%布局了產業(yè)地產，這一數(shù)據(jù)在Top11~30和Top31~50的房企中分別為77%和74%。可以說，產業(yè)賽道承載了房地產多元化轉型的極大期待。“相比起傳統(tǒng)的地產開發(fā)，產業(yè)運營的開發(fā)周期長、利潤率相對低，曾經并不是地產開發(fā)企業(yè)熱衷的選擇。”作為廣州較早進入產業(yè)運營領域的地產集團，邦華集團資產管理中心總經理丘麗芳告訴記者，近年來進入這一領域的房企正在明顯增加。

房地產開發(fā)企業(yè)的選擇為何會發(fā)生這樣的變化?在從事產業(yè)園運營多年的陳君鄂看來，這是一個行業(yè)發(fā)展與城市經濟發(fā)展共振產生的結果。陳君鄂創(chuàng)立的沿線空間是業(yè)內知名的產業(yè)運營服務提供方，運營著保利·中創(chuàng)孵化器、美林CANVAS國際聯(lián)合辦公空間等產業(yè)園及產業(yè)綜合體項目。他表示，一方面住宅開發(fā)業(yè)務發(fā)展速度放緩，行業(yè)整體有轉型的需要;另一方面，隨著城市的發(fā)展，傳統(tǒng)商務寫字樓、零售批零市場、舊業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體等存量物業(yè)越來越多。“這些存量物業(yè)都面臨著功能迭代、提質增效的需求，而且數(shù)量也會越來越多，產業(yè)運營有著較大的發(fā)展空間。”

更重要的是，房地產開發(fā)企業(yè)轉型產業(yè)運營有著其天然的優(yōu)勢。“房企的設計與工程經驗使得它在建筑的微改造上比較有心得，此外還有資金優(yōu)勢和品牌影響力帶來的便利。”丘麗芳表示。而陳君鄂則認為，目前房企在產業(yè)園運營方面的開放心態(tài)，使得他們能夠較快地和第三方產業(yè)運營商達成合作，開啟共創(chuàng)模式，從而快速進入這一領域。

挑戰(zhàn)：拋開地產思維 抓住產業(yè)基因

轉型產業(yè)運營賽道的路絕非一條坦途。“有個問題問得好：產業(yè)地產到底是做產業(yè)還是做地產?我的理解是，如果是做地產，就擺脫不了舊模式的局限性;如果做產業(yè)，那就有可能走出發(fā)展的新模式。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉一語道出了房地產開發(fā)企業(yè)轉型產業(yè)運營的關鍵挑戰(zhàn)。

能否跳脫出固有思維，將“產業(yè)思維”放進運營的過程，成為關鍵所在。對此，陳君鄂指出了二者的根本區(qū)別：傳統(tǒng)地產的模式是短平快、標準化、可復制的。而產業(yè)運營是長周期的，非標準化的，要因地制宜，要尊重個性和創(chuàng)意，要有產城融合的思維。據(jù)介紹，產業(yè)園面向的是產業(yè)客戶，僅以產業(yè)配套這一個環(huán)節(jié)而言就需要提供產業(yè)定位、政策溝通、打通產業(yè)上下游等服務。更重要的是，運營一個科技產業(yè)園和文化創(chuàng)意園，需要導入的產業(yè)配套完全不同，這跟住宅及寫字樓的標準化開發(fā)剛好相反。“因此，產業(yè)運營這個模式能否真正走通，就看房企能否因地制宜發(fā)展出‘產業(yè)’的基因。在此基礎上，如果能運營足夠大的體量，獲得足夠多的利潤，就能打開想象空間。”

關鍵詞： 推進產業(yè) 體系構建 產業(yè)園運營 穩(wěn)定現(xiàn)金流