大賣場時代終結 鼎好大廈小業(yè)主面臨去留抉擇

新冠肺炎疫情突襲，中關村電子城的轉(zhuǎn)型也不得不推遲。

3月28日下午，《證券日報》記者來到中關村電子城，鼎好大廈的大門緊閉并未營業(yè)，從玻璃望進去，一層基本已經(jīng)清空。

“疫情以來一直沒開門，有頭腦的商戶早就搬去其他地方了。”鼎好大廈附近的保安向《證券日報》記者表示，現(xiàn)在只有二層、三層和四層還有一些商戶，估計等不到今年年底就全部清空了，那些不愿意走的商戶早晚也得走。

近年間，由于互聯(lián)網(wǎng)電商的崛起，曾經(jīng)熙熙攘攘的中關村電子城每況愈下，不得不轉(zhuǎn)型。2015年，中關村e世界宣布關閉;2016年，海龍電子城停業(yè)轉(zhuǎn)型;2019年初，作為中關村大賣場最后的留守者，鼎好大廈也易主，此舉被稱為中關村電子城轉(zhuǎn)型的“最后一棒”。

但一年過去了，鼎好大廈的改造尚未啟動。受疫情影響，大廈工程改造、小業(yè)主分散式產(chǎn)權收購等相關行動更是不得不放緩。

“受疫情影響，鼎好大廈所有工作均放緩了進度。3月中旬復工后，與小業(yè)主的洽商工作已經(jīng)恢復。”鼎好大廈總經(jīng)理王劍峰在接受《證券日報》記者采訪時表示，“我們將不再執(zhí)行公司2019年既定的小業(yè)主分散式產(chǎn)權收購計劃，會根據(jù)疫情形勢及與小業(yè)主的溝通情況有所取舍，適時結束收購，重新調(diào)整投資策略，合理控制成本，盡快啟動大廈A座工程改造，推動項目整體進展”。

工程改造面臨挑戰(zhàn)

2019年3月份，鼎好大廈完成股權收購，投資方主要為境外基金機構，股權交易價格為57.2億元。這一收購因為涉及中關村電子城轉(zhuǎn)型，備受市場關注。

但目前從項目現(xiàn)場來看，股權收購一年后鼎好大廈的改造工程尚未啟動。

“鼎好大廈是體量很大的城市更新改造項目，具有較大的創(chuàng)新性和挑戰(zhàn)性，目前受疫情的影響，工程改造進度有所滯后、成本控制壓力攀升、投資預算有失控風險。”王劍峰在接受《證券日報》記者采訪時表示，有些問題經(jīng)過努力和采取多方面措施是可以控制和解決的，但也有一些問題，特別是分散式產(chǎn)權商鋪的整合工作，面臨的挑戰(zhàn)很大。

實際上，小業(yè)主分散式產(chǎn)權商鋪收購是中關村電子城很多賣場在改造過程中遇到的普遍性難題。

據(jù)了解，分散式產(chǎn)權商鋪始于2000年前后，開發(fā)商將店鋪切分賣給不同的小業(yè)主，因店鋪面積較小，運營成本較低，眾多店鋪聚集在一起，一開始具有較大的活力。但隨著時代的發(fā)展，分散式產(chǎn)權的缺陷已經(jīng)暴露出來，由于產(chǎn)權過于分散導致無法統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營和管理提升，賣場品質(zhì)越來越差，已無法跟上時代發(fā)展的步伐。

業(yè)內(nèi)認為，如今，中關村電子大賣場輝煌已過，分散式產(chǎn)權商鋪的高額盈利性不復存在，若能適時退出，不一定是最好的選擇，但將是最理性的選擇。

2019年12月初，鼎好大廈啟動了賣場分散式產(chǎn)權鋪位收購行動，截至2020年3月20日，已經(jīng)完成80多戶簽約過戶及100%付款。目前，還有約340戶商戶仍在經(jīng)營中，相關洽談工作正在持續(xù)進行。

王劍峰表示：“這次分散式產(chǎn)權商鋪收購的原則就是能收則收、能租則租、尊重物權、共同發(fā)展。收購的價格會是恒定不變的，從始至終貫穿下去。此外，收購不會是無限期的，我們將根據(jù)公司今年的戰(zhàn)略調(diào)整適時結束收購行動。”

有已經(jīng)搬離的商戶向《證券日報》記者表示，因為店鋪面積太小，再守下去也無法獲得高價收購，還不如速戰(zhàn)速決，實現(xiàn)現(xiàn)金為王。但也有商戶還在觀望和糾結，表示鼎好大廈的統(tǒng)一收購價格讓他們有些不甘。而受此次疫情影響出現(xiàn)的資金短缺、資金鏈斷裂等問題，也讓一些小業(yè)主面臨越來越大的經(jīng)營壓力。

中關村大賣場時代終結

曾經(jīng)到過中關村電子城的人都很難忘記，當時每個大樓都熙熙攘攘，早期在這里做生意的人也賺得盆滿缽滿。

1999年，鼎好、海龍等幾家大型賣場開門營業(yè)，一時間讓中關村西區(qū)“電子一條街”聲名遠揚。接下來的十年，是中關村電子大賣場的鼎盛時期，市場份額一度占據(jù)全國70%以上。

但是，電商的發(fā)展給傳統(tǒng)銷售方式帶來巨大沖擊，線下大賣場的效益越來越差，內(nèi)部經(jīng)營管理也愈發(fā)混亂，不時還被曝出欺詐消費者的負面新聞。

數(shù)據(jù)顯示，2011年中關村IT賣場電子產(chǎn)品銷售額下滑至176億元，而京東商城2011年的凈銷售額為210億元。彼時，電子商務的強勁增長勢頭，已開始將傳統(tǒng)電子賣場甩在了身后。一個盡顯疲態(tài)，一個風頭正勁。

從中關村一個4平方米攤位起步的劉強東，通過創(chuàng)辦京東商城這種電子商務的方式，開始逐漸搶占原本屬于中關村電子城的蛋糕。

除了京東，搶占這一市場的還有天貓、淘寶以及原先在傳統(tǒng)家電賣場深耕多年的蘇寧、國美等，與此同時，消費者開始愈發(fā)信賴線上平臺的購買渠道。

中關村電子大賣場的繁榮在持續(xù)了十年之后，隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的變革而逐漸走向衰落，而政府對中關村的新定位也宣告了中關村電子大賣場時代的終結，逐漸向“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)街區(qū)”轉(zhuǎn)型。

2009年，海淀區(qū)政府發(fā)布了《關于加快推進中關村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》，不再鼓勵電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在該區(qū)域發(fā)展，逐步調(diào)整傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)規(guī)模，為高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出空間;2011年，相關政府部門出臺扶持政策，旨在壓縮中關村西區(qū)的批發(fā)零售空間，增大高端產(chǎn)業(yè)入駐的寫字樓空間;2015年，《中關村大街發(fā)展規(guī)劃》提出，中關村地區(qū)將在未來3年到5年內(nèi)完成轉(zhuǎn)型，徹底告別電子賣場。

2015年至2016年期間，中關村e世界、百腦匯、海龍電子城都相繼關停并實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

王劍峰表示，未來的經(jīng)營模式要按照北京市、海淀區(qū)的規(guī)劃要求和相關部門的許可去做，預計統(tǒng)一經(jīng)營將是大勢所趨，在業(yè)主堅持留下的分散式產(chǎn)權區(qū)域范圍內(nèi)，大概率會結合現(xiàn)在的賣場模式做成中關村歷史街區(qū)和中關村歷史博物館的形式，給留下的業(yè)主們一個展示空間。

他還強調(diào)，希望通過項目定位梳理、設計理念更新、工程改造升級等手段，將鼎好大廈打造成高科技企業(yè)公共交互空間，帶動片區(qū)升級，吸引更多高新科創(chuàng)企業(yè)聚集。

關鍵詞： 中關村電子城轉(zhuǎn)型