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棚改消息嚇趴地產(chǎn)股 下半年房地產(chǎn)投資會(huì)降溫嗎? 2018-06-27 01:15:06  來(lái)源:新糧新聞

  原標(biāo)題:棚改消息嚇趴地產(chǎn)股,下半年房地產(chǎn)投資會(huì)降溫嗎?

  受6月25日有關(guān)國(guó)開(kāi)行收緊棚改融資的市場(chǎng)傳聞等影響,26日房地產(chǎn)板塊大跌。

  實(shí)際在25日晚間,國(guó)開(kāi)行便回應(yīng)稱,今年以來(lái),開(kāi)發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)棚改政策,在國(guó)務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下,配合地方政府依法合規(guī)開(kāi)展棚改融資工作。目前各項(xiàng)工作正在有序開(kāi)展。

  國(guó)開(kāi)行介紹,截至5月末,開(kāi)行今年發(fā)放棚改貸款4369億元,有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬(wàn)套新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)。

  有券商人士稱,據(jù)了解,多數(shù)三四線城市的存量棚改項(xiàng)目貸款正常發(fā)放。

  棚改支撐房地產(chǎn)投資

  為什么棚改一事如此牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)呢?

  此前有專家分析,今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較高的原因之一,就是全國(guó)棚改工作的推進(jìn)力度較大。

  從此前公布的5月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也可見(jiàn)一斑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月固定投資增速出現(xiàn)明顯下滑,基礎(chǔ)設(shè)施投資增速也有所放緩,唯有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持在高位運(yùn)行。

  若棚改“一刀切”,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大概率不會(huì)繼續(xù)維持在高位運(yùn)行。

  PSL投放或收緊

  2017年6月住建部等在《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中明確指出,在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市,棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主,避免重復(fù)建設(shè)。

  中信證券研究報(bào)告指出,2017年以來(lái),三線城市的新建商品房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格與一二線城市同比增長(zhǎng)變動(dòng)趨勢(shì)出現(xiàn)了背離,同比增長(zhǎng)大幅提升,尤其是2017年,三線城市同比增長(zhǎng)上升至高位。三四線城市作為主要人口流出地,其住房需求一大部分是由棚改貨幣化安置釋放的改善型需求,支撐了2017年其城市房?jī)r(jià)。

  政策性銀行貸款是地方政府棚改貨幣化的主要資金來(lái)源,即國(guó)開(kāi)行和農(nóng)發(fā)行的棚改專項(xiàng)貸款,PSL投放則是此類專項(xiàng)貸款的重要來(lái)源。

  6月15日,央行公告發(fā)放抵押補(bǔ)充貸款(PSL)605億元。

  央行數(shù)據(jù)顯示,5月對(duì)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家銀行凈增加抵押補(bǔ)充貸款(PSL)共801億元,5月末PSL余額為31247億元。今年前五月,PSL投放額為4371億元。

  2017年P(guān)SL全年投放額為6350億元;截至目前,2018年上半年P(guān)SL投放已經(jīng)達(dá)到了2017年全年的78%,2018年5月PSL余額同比增長(zhǎng)33.12%。

  2018年2月央行單月投放大量抵押補(bǔ)充貸款,高達(dá)1510億元,為2016年8月以來(lái)單月最高投放量。

  可以看出,抵押補(bǔ)充貸款投放力度顯著大于去年。

  單位:億元

  數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind

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  數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind

  申萬(wàn)宏源證券分析師李一民表示,從數(shù)據(jù)來(lái)看,今年政府抵押補(bǔ)充貸款的投放強(qiáng)度顯著提前,后面將呈現(xiàn)前高后低走勢(shì)。今年第一季度至第二季度PSL投放增長(zhǎng)明顯快于去年,后續(xù)新增項(xiàng)目受理偏向謹(jǐn)慎,實(shí)物安置的比例上升,在本輪降準(zhǔn)之后,PSL作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降,收緊PSL亦是大勢(shì)所趨。

  從房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和投資與新增抵押補(bǔ)充貸款的關(guān)系來(lái)看,新增抵押貸款投放后,房地產(chǎn)新開(kāi)工面積會(huì)出現(xiàn)上行的趨勢(shì),滯后2-3個(gè)月的房地產(chǎn)投資增速也會(huì)上升。

  而PSL如明顯收嚴(yán),會(huì)在之后2-3個(gè)月開(kāi)始顯現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)投資的壓力。

  安置方式轉(zhuǎn)變或是大趨勢(shì)

  中信證券固定收益首席分析師明明介紹,我國(guó)棚改主要分為兩個(gè)階段。

  第一階段是2005年至2015年6月,棚改主要方式為政府主導(dǎo)建立保障性住房滿足棚戶區(qū)居民的住房需求。

  第二階段將棚戶區(qū)改造貨幣化,由政府組織建造保障性住房變?yōu)檠a(bǔ)貼居民或政府直接出資購(gòu)買商品住宅。與上一階段相比,這一階段的棚戶區(qū)改造開(kāi)始細(xì)分每年改造目標(biāo),并且強(qiáng)調(diào)提高貨幣化安置的比例。

  2013、2014年全國(guó)棚改貨幣化安置率為7.9%、9.0%;2015、2016年,這一比率上升至29.9%、48.5%。貨幣化安置成為棚戶區(qū)改造的重要安置途徑。

  但在樓市調(diào)控不斷收緊的情況下,安置方式的逐漸轉(zhuǎn)變也將是大勢(shì)所趨。

  據(jù)中信建投估算,2017年貨幣化安置率在60%或以上,而2018年將在此基礎(chǔ)上有所下降。

  圖片來(lái)源:中信建投

  目前一些地區(qū)的貨幣化安置比例已經(jīng)開(kāi)始下降。

  中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師陳慎表示,個(gè)別區(qū)域貨幣化安置比例將有所下降,這在山東、湖南、江西等地區(qū)政策方面早有體現(xiàn):山東已取消棚改貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì);湖南采取差異化棚改安置方式,針對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力較大的市縣取消貨幣化安置優(yōu)惠;江西同樣針對(duì)供需矛盾突出的市縣要求加大實(shí)物安置力度。

  那么,未來(lái)三四線城市的房?jī)r(jià),是否會(huì)隨著棚改安置方式的轉(zhuǎn)變而變化呢?

  券商人士分析,在銷售方面,部分城市的棚改貨幣化安置比例的下降,并沒(méi)有讓這些城市的商品房銷量快速下行,這主要是由于棚改貨幣化使得部分三四線城市庫(kù)存快速下降,同時(shí)激發(fā)了本地的改善性需求和周邊縣城城鎮(zhèn)化提速,這些城市對(duì)于棚改的依賴程度已經(jīng)降低。此外,三、四線棚改貢獻(xiàn)度下降的同時(shí),更低能級(jí)城市棚改后續(xù)的棚改貨幣化的去留是關(guān)鍵,值得關(guān)注。

關(guān)鍵詞: 下半年,房地產(chǎn)投資,地產(chǎn)股

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