8月份以來，鄭州二手房房價(jià)暴跌的消息此起彼伏，某購房平臺(tái)上顯示，經(jīng)開區(qū)一小區(qū)海珀蘭軒的一套二手房暴跌了30萬。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月鄭州二手房房價(jià)上漲0.3%，但成交量卻有所下滑。記者向多方了解到，二手房成交量不佳并不是最近一段時(shí)間才有，而且近兩年二手房市場整體都呈現(xiàn)出低迷走向。

暴跌房源僅個(gè)例，低價(jià)房源可能在“釣魚”

購房平臺(tái)安居客信息顯示，海珀蘭軒8月掛牌均價(jià)為19134元/平方米，環(huán)比上月下跌0.18%。其中降價(jià)30萬元的這處房產(chǎn)比小區(qū)其他房產(chǎn)標(biāo)價(jià)偏貴，裝修較為豪華，房主低價(jià)拋售是因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)。

鄭州的二手房市場價(jià)格真的在暴跌嗎?西三環(huán)附近一房產(chǎn)中介肖先生向記者解釋了這種情況：“極個(gè)別暴跌房源確實(shí)會(huì)有，但一般這種房源可遇不可求，而且要求條件會(huì)比較多。如果戶主急需用錢，房子可能會(huì)降價(jià)處理，要么要求首付款高，要么必須全款。”鏈家一位銷售也表示，降價(jià)30萬元的房源一般價(jià)格會(huì)在200萬元以上，而100萬元左右的房源降價(jià)10萬元就算是非常低的價(jià)格了。

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社說，她近兩年一直在觀察二手房市場，過去房子掛牌售賣一兩個(gè)月就有人打電話咨詢，現(xiàn)在半年都無人理會(huì)。有些人急需用錢，或者想以舊換新，就會(huì)低價(jià)拋售老舊房子。

而且一些購房平臺(tái)上標(biāo)注的低價(jià)房源并非真實(shí)。一位從業(yè)超10年的房產(chǎn)中介告訴記者，現(xiàn)在貝殼系統(tǒng)規(guī)定必須是真實(shí)房源、真實(shí)價(jià)位，但58同城和安居客這種可能在審核資料的時(shí)候不會(huì)很嚴(yán)，虛假房源依舊存在。“同樣的90平方米的房子，正常情況買下來得120萬元，有的房源就會(huì)標(biāo)價(jià)100萬~110萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)，達(dá)到吸引客戶的目的。”這等于是行業(yè)默認(rèn)的“潛規(guī)則”。

租房同樣也有這種情況，市場價(jià)2000元/月的房子，標(biāo)價(jià)1300元/月，等租客被吸引過來看房后再表示1300元的房源已經(jīng)租出去了。“說到底都是套路，因?yàn)橘I房者、租客需求是真，來看房的話銷售、中介會(huì)趁機(jī)推銷其他正常市場價(jià)位的房源。”

盡管暴跌房源僅是個(gè)例，但整個(gè)二手房市場價(jià)格低迷、成交量不高是近兩年來的普遍現(xiàn)象。

房屋評(píng)估變低、銀行貸款收緊、交易周期放長

“現(xiàn)在很多新小區(qū)都非?，F(xiàn)代化，指紋鎖、人臉識(shí)別等各方面都很高科技，買房的一看房就心動(dòng)了。”鄭州資深房產(chǎn)銷售李女士告訴記者，二手房唯一的優(yōu)點(diǎn)就是能直接看到房屋采光、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)和學(xué)校，新房子只能看戶型、樣板間以及面積大小，新房子在真正買了之后，開發(fā)商一開始承諾的一些條件不一定會(huì)兌現(xiàn)，這是二者最大的區(qū)別。

對(duì)于一些二手房剛需用戶，一般是剛來鄭州，手里資金不足，買新房的話需還幾年月供且依舊得在外邊租房，而二手房交易完后兩三個(gè)月就可直接入住。

后半年銀行貸款政策收緊也是二手房以及整個(gè)房屋交易市場冷淡的一大現(xiàn)實(shí)原因。“正常情況下，40平方米左右的小房子在以前，可能8萬、10萬的首付，再貸款30多萬就可以拿下，但現(xiàn)在政策收緊，小面積房屋貸款根本批不下來。”李女士稱。

小面積房屋貸款難，大面積房屋貸款也有了限制。李女士說：“拿100萬的房子舉例，放在以前能貸70萬，現(xiàn)在銀行對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)變了。100萬的房子，銀行只給評(píng)90萬。”買房按揭成數(shù)、貸款額度降低了，首付款也就相應(yīng)提高。這也給買房者帶來不小的壓力。“中國的房子說起來是70年的產(chǎn)權(quán)，但大部分房子30年以后就成危房了，大部分銀行15年以上的房子按揭代換根本不會(huì)批。”劉社說。

不僅首付額度提高，銀行貸款審批時(shí)間也變得格外長，整個(gè)過戶流程以前一個(gè)多月就能走完，現(xiàn)在延長多至5個(gè)月。貝殼研究院前段時(shí)間公布的2020年二手房市場交易周期最長城市中，鄭州排名全國第二，房源成交平均周期166天。

“二手房市場近兩年都處在一個(gè)非常低迷的狀態(tài)，因?yàn)橐皇址恳苍陂_發(fā)商手里大量積壓賣不動(dòng)。而一、二手市場是聯(lián)動(dòng)的。”劉社分析，之前許多開發(fā)商在鄭州十幾個(gè)樓盤同時(shí)聯(lián)動(dòng)，用銀行貸款以小博大，如今開發(fā)商“蛇吞象”的發(fā)展擴(kuò)張模式行不通了。開發(fā)商必須退回“三條紅線”以內(nèi)，欠債不能超過自有資產(chǎn)的70%，要想再去銀行借錢，得把舊賬還了。而開發(fā)商要想快速回籠資金還債，保證自己活下去，只能靠降價(jià)銷售從一眾樓盤中殺出重圍。“新房市場就在大甩賣，舊房自然也在跟著跌。”劉社說。

消費(fèi)者對(duì)房屋投資更冷靜，學(xué)區(qū)房關(guān)注度仍居高不下

“現(xiàn)在的人不投資了。”李女士感慨道。疫情、洪水影響也是一部分原因。以前人們手里有閑錢就投資，過三四年再轉(zhuǎn)手一賣就能賺錢，2016年和2017年這兩年是房價(jià)的高點(diǎn)，90平方米左右的房子能掙三四十萬?，F(xiàn)在人們都冷靜了。肖先生向記者舉例，拿附近小區(qū)陽光花苑來說，同一小區(qū)、同樣戶型、大小，臨路和不臨路銷售價(jià)格就不一樣，而且房子還分一到三期，最早2012年最晚2018年，年份也不一樣，所以銷售價(jià)格不能統(tǒng)一而定。“如果戶主是2018年房價(jià)正高的時(shí)候入手，盡管現(xiàn)在房價(jià)低迷，戶主也不愿意降價(jià)銷售。”

近兩年的房價(jià)情況似乎是在一直消化前些年的房價(jià)暴漲。“現(xiàn)在的價(jià)位，跟2016年、2017年前沒暴漲的價(jià)位基本一致。”李女士說。當(dāng)時(shí)外地人大批涌入鄭州來炒房，掀起全民炒房熱，不論戶型、大小、樓層，跟炒股一樣狂熱?，F(xiàn)在人們開始變得冷靜。國家也一直在呼吁：房子是用來住的，不是用來炒的，要努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居，這是提升老百姓獲得感的著力點(diǎn)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是政治問題：人口老齡化問題迫在眼前。“房價(jià)如果一直漲，還會(huì)影響老百姓生三胎。”劉社指出，這是很現(xiàn)實(shí)也是很迫切的原因，三胎三個(gè)孩子塞一間房肯定擠，再加上夫妻二人和照顧孩子的爺爺奶奶或者保姆，90平方米的房根本住不下。所以房價(jià)是必須要控制的，而且按照政策長遠(yuǎn)發(fā)展來看，不會(huì)是僅一兩年的調(diào)整，而是更長時(shí)間的、更嚴(yán)格的管控。“因?yàn)橹袊F(xiàn)在也在緩慢地通貨膨脹，如果把通貨膨脹這些干擾因素過濾掉，就能很清晰地看到房價(jià)正在緩慢地下降。”劉社說。

在二手房整體大環(huán)境低迷的情況下，學(xué)區(qū)房關(guān)注熱度依舊居高不下。今年5月份，鄭州市教育局發(fā)布義務(wù)教育入學(xué)政策。2021年鄭州市區(qū)公辦初中招生依然堅(jiān)持就近入學(xué)原則。民辦搖號(hào)，公辦升溫，安居客2020年房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，金水區(qū)的交通銀行家屬院只因臨近文化路一小、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)等，盡管是破舊的老小區(qū)，憑其優(yōu)越的學(xué)區(qū)房位置照樣是“漲勢喜人”。有中介透露，小區(qū)上半年來，單個(gè)房源漲幅能達(dá)到20萬元左右。

學(xué)區(qū)房何時(shí)會(huì)為家長“減負(fù)”?最近，“雙減”政策下，北京西城區(qū)首先試水取消學(xué)區(qū)房，教師100%輪崗，國家收回教育資源重新公平分配，這亦是對(duì)于房價(jià)的又一次打壓。“風(fēng)向標(biāo)”已經(jīng)出現(xiàn)，鄭州學(xué)區(qū)房是否會(huì)受到影響，教育資源重新分配是否會(huì)成功推行至全國，依然還是未知數(shù)。( 河南廣電融媒體記者董芳芳)

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