佛山的李先生想要賣(mài)自己名下的一套房子,就在網(wǎng)上發(fā)布了房源。隨后他接到了中介的電話,聲稱有人要買(mǎi)房。在中介引導(dǎo)下,李先生將銀行估價(jià)160萬(wàn)元的房子以110萬(wàn)元“低賣(mài)”給了對(duì)方。
在發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁后,李先生調(diào)查發(fā)現(xiàn),原來(lái)買(mǎi)家的真實(shí)身份,居然是該房產(chǎn)中介的同事,因此拒絕履約。而買(mǎi)家也以違約為由,將其訴至公堂。
昨日記者從順德法院了解到,這起雙方互訴的房產(chǎn)交易糾紛已有審判結(jié)果。買(mǎi)家因?yàn)槲磁蹲约荷矸葜卮笮畔ⅲ瑢?dǎo)致賣(mài)家以明顯過(guò)分低于同期市場(chǎng)價(jià)賣(mài)房,因此雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,賣(mài)家無(wú)需因此支付違約金。
套路:買(mǎi)房是熟人,房子被低價(jià)賣(mài)?
2016年10月,李某和妻子匡某,想賣(mài)掉自己名下的位于佛山市順德區(qū)大良街道新桂居委會(huì)丹桂路一個(gè)小區(qū)的房產(chǎn),并在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上公開(kāi)發(fā)布了出售該房屋的信息。
2017年3月,在一家房地產(chǎn)中介工作的陳某跟同事說(shuō),自己的堂弟因?yàn)橐I(mǎi)房結(jié)婚,正尋找合適房源。同在該中介公司工作的劉某林在網(wǎng)上看到李先生所發(fā)布房屋交易信息,就告訴了陳某。
2017年的4月10日,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)劉某林聯(lián)系賣(mài)方的李某,到該中介公司的網(wǎng)點(diǎn)面談。“當(dāng)時(shí)見(jiàn)到兩個(gè)人,自稱自己是姐弟,要幫另一個(gè)弟弟賣(mài)房。”李某說(shuō),雙方談價(jià)格時(shí),作為中介的劉某林散布周邊價(jià)格下跌的虛假信息,“騙取”自己同意以極低價(jià)格,和陳某簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。
按照約定,陳某以112.8萬(wàn)元的價(jià)格,向李某買(mǎi)下該處房產(chǎn),在合同簽訂當(dāng)日向李某支付首筆定金20000元,并且約定隨后支付剩余的定金,和通過(guò)申請(qǐng)銀行按揭支付尾款,并隨后辦理過(guò)戶。涉案房屋的交付時(shí)間為2017年7月20日。同時(shí)約定,守約方有權(quán)要求違約方按成交價(jià)的1‰每日,向守約方支付違約金。
幾天后,陳某向賣(mài)家李某支付了剩余的定金。不過(guò)很快李某就發(fā)現(xiàn),自己同小區(qū)其他房屋的同期掛牌價(jià)與成交價(jià)較高。于是李某在2017年4月27日,向陳某和中介提出解除上述《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,但雙方未協(xié)商一致。事后,陳某告訴賣(mài)家,讓該中介公司的職員女朋友劉某桂,作為涉案房屋過(guò)戶后的登記產(chǎn)權(quán)人。
雖然心存疑慮,李某當(dāng)時(shí)協(xié)助劉某桂向銀行遞交了按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)。不過(guò)在7月13日,銀行出具了《貸款意向書(shū)》后,李某經(jīng)過(guò)調(diào)查終于識(shí)破了“設(shè)局”。他稱,房地產(chǎn)中介陳某找自己的姐姐做托,“冒充買(mǎi)家找業(yè)主買(mǎi)房”,因此拒絕履行該合同。雙方于是選擇了對(duì)簿公堂。
賣(mài)家:評(píng)估價(jià)比交易價(jià)高出50萬(wàn)
對(duì)于這起房地產(chǎn)交易,賣(mài)家李某堅(jiān)稱自己是“被入局”。他稱,房地產(chǎn)中介劉某林見(jiàn)到買(mǎi)家陳某時(shí),沒(méi)有表明真實(shí)身份是房產(chǎn)中介的同事。李某稱,在辦理銀行按揭貸款手續(xù)時(shí),自己出于對(duì)經(jīng)紀(jì)人的信任在該合同上簽了名。劉某林帶走該合同辦理按揭手續(xù),未將該合同交還給他。
后經(jīng)李某多次催促,劉某林才通過(guò)微信發(fā)送了幾張圖片,顯示辦理按揭的人為另一人——劉某桂(該中介公司的職員女朋友),并解釋稱劉某桂就是“弟妹”。經(jīng)李某調(diào)查才發(fā)現(xiàn),原來(lái)劉某桂與劉某林、陳某均是同一個(gè)門(mén)店的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。
賣(mài)家還告訴法官,銀行對(duì)涉案房屋的同期(2017年6月15日)評(píng)估價(jià)為1615700元,遠(yuǎn)高于交易價(jià)1128000元。“我作為賣(mài)家在經(jīng)濟(jì)利益上遭受了重大損失,而他們則以較少的代價(jià)獲得了利益。”李某稱。
對(duì)于對(duì)方指控賣(mài)家違約,李某稱,原先簽訂的合同是買(mǎi)家編造的,造成被告利益嚴(yán)重受損,是顯失公平的合同。“中介立場(chǎng)不中立,伙同買(mǎi)家欺騙賣(mài)家,為達(dá)到購(gòu)房目的故意不帶其他客戶看房,讓賣(mài)家得不到公平合理的中介服務(wù)。”李某稱,因此該合同是顯失公平和欺詐的情況下簽訂的,是可撤銷(xiāo)的合同。
買(mǎi)家:賣(mài)家違約在先
對(duì)于賣(mài)家李某的說(shuō)法,買(mǎi)家陳某也提出了自己的觀點(diǎn)。陳某堅(jiān)稱,自己的合同是雙方在公平的情況下簽訂的,是合法有效的。
“李某當(dāng)時(shí)放盤(pán)的價(jià)格是1080000元,我們和他簽訂合同時(shí),還多出48000元,一開(kāi)始他對(duì)這個(gè)價(jià)格是滿意的,不存在以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的情況。”陳某稱。
“之前李某在劉某桂還沒(méi)出現(xiàn)的時(shí)候,就和我們多次協(xié)商賠償,主動(dòng)提出賠償方案。”陳某稱,賣(mài)家違約在先,知道中介身份在后。“劉某桂既不是經(jīng)紀(jì)方也不是經(jīng)辦人,只是中介員工,也確是我堂弟的女朋友,同樣具有買(mǎi)房的權(quán)利。”陳某稱,他們購(gòu)買(mǎi)涉案房屋作結(jié)婚之用,并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。而在合同履行過(guò)程中,自己已依約按時(shí)履行合同義務(wù),并無(wú)違約。“因此違約的責(zé)任是在賣(mài)家,應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任,并且賠違約金。”陳某說(shuō)。
“根據(jù)公司規(guī)定,不允許經(jīng)紀(jì)人操作自己的房源單,所以只能由非公司的人出面簽的合同并過(guò)戶。”劉某林說(shuō)。
法院:合同無(wú)效
順德法院審理此案的法官認(rèn)為,本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為,雙方簽訂的上述《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是否存在可撤銷(xiāo)情形的問(wèn)題。
雖然前述合同所記載的“買(mǎi)方”為陳某,但居間方經(jīng)辦人劉某林與陳某、劉某桂在本院詢問(wèn)中的陳述內(nèi)容均顯示,實(shí)際承擔(dān)支付購(gòu)房款的主要合同義務(wù)的一方,為劉某桂及其男友。因此,本院確認(rèn),上述合同的實(shí)際買(mǎi)方為劉某桂,陳某與劉某桂之間僅為隱名代理關(guān)系。
“賣(mài)家和房產(chǎn)中介約定,按成交價(jià)的3%比例收取居間服務(wù)費(fèi),賣(mài)家因此會(huì)希望中介所促成的交易價(jià)格,有利于滿足甚至高于市場(chǎng)價(jià)值成交。”法官表示,在這一情況下,買(mǎi)方與居間人之間所存在的利害關(guān)系明顯有礙于賣(mài)方信賴?yán)娴膶?shí)現(xiàn),中介公司由此制定了該公司職員不能作為公司房源的購(gòu)房人的內(nèi)部規(guī)定。
法官稱,該案中也沒(méi)有證據(jù)表明買(mǎi)家在和賣(mài)家訂立合同的時(shí)候,以合理方式披露了實(shí)際買(mǎi)方主體情況及劉某桂系中介職員的重大信息。“買(mǎi)家隱瞞了前述信息,且合同價(jià)格確存在明顯過(guò)分低于同期市場(chǎng)價(jià)值的情況,給賣(mài)家造成了相應(yīng)損害。”法官稱,因此賣(mài)家要求撤銷(xiāo)與原告之間的合同的反訴請(qǐng)求,理由充分,法院予以支持。
而買(mǎi)家要求繼續(xù)履行該合同,將涉案房屋過(guò)戶至劉某桂名下的訴訟請(qǐng)求,理由不充分,法院不予支持,同時(shí)被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力,因此買(mǎi)家要求賣(mài)家支付逾期履行違約金的訴訟請(qǐng)求也理?yè)?jù)不足,法院不予支持。
最終,法院判決撤銷(xiāo)了該起案件中簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,且賣(mài)家無(wú)需支付違約金。
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