佛山的李先生想要賣(mài)自己名下的一套房子，就在網(wǎng)上發(fā)布了房源。隨后他接到了中介的電話，聲稱有人要買(mǎi)房。在中介引導(dǎo)下，李先生將銀行估價(jià)160萬(wàn)元的房子以110萬(wàn)元“低賣(mài)”給了對(duì)方。

在發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁后，李先生調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原來(lái)買(mǎi)家的真實(shí)身份，居然是該房產(chǎn)中介的同事，因此拒絕履約。而買(mǎi)家也以違約為由，將其訴至公堂。

昨日記者從順德法院了解到，這起雙方互訴的房產(chǎn)交易糾紛已有審判結(jié)果。買(mǎi)家因?yàn)槲磁蹲约荷矸葜卮笮畔ⅲ瑢?dǎo)致賣(mài)家以明顯過(guò)分低于同期市場(chǎng)價(jià)賣(mài)房，因此雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，賣(mài)家無(wú)需因此支付違約金。

套路：買(mǎi)房是熟人，房子被低價(jià)賣(mài)？

2016年10月，李某和妻子匡某，想賣(mài)掉自己名下的位于佛山市順德區(qū)大良街道新桂居委會(huì)丹桂路一個(gè)小區(qū)的房產(chǎn)，并在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上公開(kāi)發(fā)布了出售該房屋的信息。

2017年3月，在一家房地產(chǎn)中介工作的陳某跟同事說(shuō)，自己的堂弟因?yàn)橐I(mǎi)房結(jié)婚，正尋找合適房源。同在該中介公司工作的劉某林在網(wǎng)上看到李先生所發(fā)布房屋交易信息，就告訴了陳某。

2017年的4月10日，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)劉某林聯(lián)系賣(mài)方的李某，到該中介公司的網(wǎng)點(diǎn)面談。“當(dāng)時(shí)見(jiàn)到兩個(gè)人，自稱自己是姐弟，要幫另一個(gè)弟弟賣(mài)房。”李某說(shuō)，雙方談價(jià)格時(shí)，作為中介的劉某林散布周邊價(jià)格下跌的虛假信息，“騙取”自己同意以極低價(jià)格，和陳某簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。

按照約定，陳某以112.8萬(wàn)元的價(jià)格，向李某買(mǎi)下該處房產(chǎn)，在合同簽訂當(dāng)日向李某支付首筆定金20000元，并且約定隨后支付剩余的定金，和通過(guò)申請(qǐng)銀行按揭支付尾款，并隨后辦理過(guò)戶。涉案房屋的交付時(shí)間為2017年7月20日。同時(shí)約定，守約方有權(quán)要求違約方按成交價(jià)的1‰每日，向守約方支付違約金。

幾天后，陳某向賣(mài)家李某支付了剩余的定金。不過(guò)很快李某就發(fā)現(xiàn)，自己同小區(qū)其他房屋的同期掛牌價(jià)與成交價(jià)較高。于是李某在2017年4月27日，向陳某和中介提出解除上述《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，但雙方未協(xié)商一致。事后，陳某告訴賣(mài)家，讓該中介公司的職員女朋友劉某桂，作為涉案房屋過(guò)戶后的登記產(chǎn)權(quán)人。

雖然心存疑慮，李某當(dāng)時(shí)協(xié)助劉某桂向銀行遞交了按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)。不過(guò)在7月13日，銀行出具了《貸款意向書(shū)》后，李某經(jīng)過(guò)調(diào)查終于識(shí)破了“設(shè)局”。他稱，房地產(chǎn)中介陳某找自己的姐姐做托，“冒充買(mǎi)家找業(yè)主買(mǎi)房”，因此拒絕履行該合同。雙方于是選擇了對(duì)簿公堂。

賣(mài)家：評(píng)估價(jià)比交易價(jià)高出50萬(wàn)

對(duì)于這起房地產(chǎn)交易，賣(mài)家李某堅(jiān)稱自己是“被入局”。他稱，房地產(chǎn)中介劉某林見(jiàn)到買(mǎi)家陳某時(shí)，沒(méi)有表明真實(shí)身份是房產(chǎn)中介的同事。李某稱，在辦理銀行按揭貸款手續(xù)時(shí)，自己出于對(duì)經(jīng)紀(jì)人的信任在該合同上簽了名。劉某林帶走該合同辦理按揭手續(xù)，未將該合同交還給他。

后經(jīng)李某多次催促，劉某林才通過(guò)微信發(fā)送了幾張圖片，顯示辦理按揭的人為另一人——劉某桂(該中介公司的職員女朋友)，并解釋稱劉某桂就是“弟妹”。經(jīng)李某調(diào)查才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)劉某桂與劉某林、陳某均是同一個(gè)門(mén)店的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

賣(mài)家還告訴法官，銀行對(duì)涉案房屋的同期(2017年6月15日)評(píng)估價(jià)為1615700元，遠(yuǎn)高于交易價(jià)1128000元。“我作為賣(mài)家在經(jīng)濟(jì)利益上遭受了重大損失，而他們則以較少的代價(jià)獲得了利益。”李某稱。

對(duì)于對(duì)方指控賣(mài)家違約，李某稱，原先簽訂的合同是買(mǎi)家編造的，造成被告利益嚴(yán)重受損，是顯失公平的合同。“中介立場(chǎng)不中立，伙同買(mǎi)家欺騙賣(mài)家，為達(dá)到購(gòu)房目的故意不帶其他客戶看房，讓賣(mài)家得不到公平合理的中介服務(wù)。”李某稱，因此該合同是顯失公平和欺詐的情況下簽訂的，是可撤銷(xiāo)的合同。

買(mǎi)家：賣(mài)家違約在先

對(duì)于賣(mài)家李某的說(shuō)法，買(mǎi)家陳某也提出了自己的觀點(diǎn)。陳某堅(jiān)稱，自己的合同是雙方在公平的情況下簽訂的，是合法有效的。

“李某當(dāng)時(shí)放盤(pán)的價(jià)格是1080000元，我們和他簽訂合同時(shí)，還多出48000元，一開(kāi)始他對(duì)這個(gè)價(jià)格是滿意的，不存在以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的情況。”陳某稱。

“之前李某在劉某桂還沒(méi)出現(xiàn)的時(shí)候，就和我們多次協(xié)商賠償，主動(dòng)提出賠償方案。”陳某稱，賣(mài)家違約在先，知道中介身份在后。“劉某桂既不是經(jīng)紀(jì)方也不是經(jīng)辦人，只是中介員工，也確是我堂弟的女朋友，同樣具有買(mǎi)房的權(quán)利。”陳某稱，他們購(gòu)買(mǎi)涉案房屋作結(jié)婚之用，并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。而在合同履行過(guò)程中，自己已依約按時(shí)履行合同義務(wù)，并無(wú)違約。“因此違約的責(zé)任是在賣(mài)家，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，并且賠違約金。”陳某說(shuō)。

“根據(jù)公司規(guī)定，不允許經(jīng)紀(jì)人操作自己的房源單，所以只能由非公司的人出面簽的合同并過(guò)戶。”劉某林說(shuō)。

法院：合同無(wú)效

順德法院審理此案的法官認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，雙方簽訂的上述《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是否存在可撤銷(xiāo)情形的問(wèn)題。

雖然前述合同所記載的“買(mǎi)方”為陳某，但居間方經(jīng)辦人劉某林與陳某、劉某桂在本院詢問(wèn)中的陳述內(nèi)容均顯示，實(shí)際承擔(dān)支付購(gòu)房款的主要合同義務(wù)的一方，為劉某桂及其男友。因此，本院確認(rèn)，上述合同的實(shí)際買(mǎi)方為劉某桂，陳某與劉某桂之間僅為隱名代理關(guān)系。

“賣(mài)家和房產(chǎn)中介約定，按成交價(jià)的3%比例收取居間服務(wù)費(fèi)，賣(mài)家因此會(huì)希望中介所促成的交易價(jià)格，有利于滿足甚至高于市場(chǎng)價(jià)值成交。”法官表示，在這一情況下，買(mǎi)方與居間人之間所存在的利害關(guān)系明顯有礙于賣(mài)方信賴?yán)娴膶?shí)現(xiàn)，中介公司由此制定了該公司職員不能作為公司房源的購(gòu)房人的內(nèi)部規(guī)定。

法官稱，該案中也沒(méi)有證據(jù)表明買(mǎi)家在和賣(mài)家訂立合同的時(shí)候，以合理方式披露了實(shí)際買(mǎi)方主體情況及劉某桂系中介職員的重大信息。“買(mǎi)家隱瞞了前述信息，且合同價(jià)格確存在明顯過(guò)分低于同期市場(chǎng)價(jià)值的情況，給賣(mài)家造成了相應(yīng)損害。”法官稱，因此賣(mài)家要求撤銷(xiāo)與原告之間的合同的反訴請(qǐng)求，理由充分，法院予以支持。

而買(mǎi)家要求繼續(xù)履行該合同，將涉案房屋過(guò)戶至劉某桂名下的訴訟請(qǐng)求，理由不充分，法院不予支持，同時(shí)被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力，因此買(mǎi)家要求賣(mài)家支付逾期履行違約金的訴訟請(qǐng)求也理?yè)?jù)不足，法院不予支持。

最終，法院判決撤銷(xiāo)了該起案件中簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，且賣(mài)家無(wú)需支付違約金。

關(guān)鍵詞： 賣(mài)房 買(mǎi)家 中介