山西長治市的市民來信反映,在長治,“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止,尤其是城市周邊,大量開發(fā)建設(shè),導(dǎo)致房地產(chǎn)市場無序發(fā)展,群眾利益得不到保障。希望這種亂象得到糾正。
近年來,國家相關(guān)部門就明確要求對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停,嚴(yán)肅查處。國家有關(guān)部門反復(fù)申明,建設(shè)、銷售、購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù),對違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題要堅(jiān)決遏制。
所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,不僅得不到法律的認(rèn)可保護(hù),還容易滋生各類矛盾糾紛。對讀者反映的問題,記者進(jìn)行了采訪調(diào)查。
長治城市周邊“小產(chǎn)權(quán)房”很常見,市民已見怪不怪
新鑫園小區(qū)坐落于長治市郊區(qū)北部的小辛莊村,共4棟高層住宅樓,部分房屋在村民內(nèi)部流轉(zhuǎn),部分對外銷售。11月上旬,記者到此了解情況時(shí),恰巧遇到銷售人員,他表示:“銷售價(jià)格每平方米3000元左右。購房是和村委會(huì)簽協(xié)議,鄉(xiāng)鎮(zhèn)出具證明并蓋章。”“最好全款付清,不能按揭做房貸,或者走消費(fèi)貸款,先墊上。”“沒有房產(chǎn)證,都是‘小產(chǎn)權(quán)房’。”
“小產(chǎn)權(quán)房”并非一個(gè)法律概念,指的是一些村集體或者開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的房屋,沒有依法辦理手續(xù),業(yè)主也難以取得房產(chǎn)證。即便如此,記者在長治市城區(qū)周邊走訪發(fā)現(xiàn),多個(gè)村莊均建有“小產(chǎn)權(quán)房”,少則一兩棟,多則七八棟。比如在長治市郊區(qū)西部的蔣村,3棟新樓矗立在村頭,很多業(yè)主都在忙裝修,這些都是“小產(chǎn)權(quán)房”,但已全部售出,無剩余房源。
根據(jù)土地管理法,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能享有的權(quán)利。因此,一旦購買“小產(chǎn)權(quán)房”,不但不能退,更不得交易。而記者采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),在長治,對外銷售“小產(chǎn)權(quán)房”較為常見。
長治市郊區(qū)西部的暴馬村,2012年以來集資建設(shè)了一批6層高的樓房,取名暴馬家苑小區(qū)。多位村民反映:“先緊著本村人,再對外銷售,一般就是和村里簽個(gè)協(xié)議,都是小產(chǎn)權(quán),沒有大紅本(房產(chǎn)證)。”由于該小區(qū)房屋已全部賣出,村委會(huì)的一位值班人員介紹了一種迂回方式:“現(xiàn)在只能和村民私下交易,不能過戶、辦證,房產(chǎn)還得在本村村民的名下,但歸你實(shí)際占有。”
與暴馬村只有一街之隔的是湛上村。該村于2011年以村委會(huì)的名義注冊成立金湛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,隨后在村集體土地上興建了金湛·上城國際小區(qū),部分房屋用于村民回遷安置,部分對外銷售。截至目前,該小區(qū)已建設(shè)、銷售多年。
依照現(xiàn)行法律,建設(shè)、銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目,必須首先申請獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》,即俗稱的“五證”。
記者看到,金湛·上城國際小區(qū)售樓處已被前來咨詢買房的群眾擠滿,還有一些群眾在咨詢臺(tái)前排隊(duì)。售樓處墻上掛著長治市國土局郊區(qū)分局對該項(xiàng)目用地的預(yù)審意見、長治市郊區(qū)發(fā)改局對該項(xiàng)目申請報(bào)告核準(zhǔn)的批復(fù),均不是法律規(guī)定的“五證”。對此,售樓人員坦承“土地證還沒有”,并表示目前已納入城中村改造,相關(guān)手續(xù)正在辦理。
采訪調(diào)查中,記者還隨機(jī)和一些市民、房產(chǎn)中介人員進(jìn)行了交流,發(fā)現(xiàn)他們普遍對“小產(chǎn)權(quán)房”見怪不怪。多位出租車司機(jī)反映,郊區(qū)的樓盤基本都是“小產(chǎn)權(quán)房”。一位蔣村的業(yè)主說:“在長治郊區(qū),大多都是小產(chǎn)權(quán),沒有大紅本。”
“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)大隱患多,購房者權(quán)益難以得到保障
穿行于小區(qū)、售樓處、房產(chǎn)中介,人流熙熙攘攘,雖然是“小產(chǎn)權(quán)房”,但一些小區(qū)入住率還比較高。在暴馬村、蔣村,幾位業(yè)主饒有興致地和記者聊起倒賣“小產(chǎn)權(quán)房”的“致富經(jīng)”:本村村民購買村集體開發(fā)的房屋,有價(jià)格優(yōu)惠,將來再以市場價(jià)格賣出,從中賺取差價(jià)。
當(dāng)被問及相關(guān)部門來查住房手續(xù)怎么辦?小辛莊村一位雜貨店老板說:“本村村民購房的,都有村里頒發(fā)的綠本。外村人來買房,如果愿意在繳納房款的基礎(chǔ)上再交一筆錢,就可以取得一個(gè)村里頒發(fā)的藍(lán)本。將來遇到問題,我們可以拿這些去協(xié)調(diào)。”實(shí)際上,這些所謂的“綠本”“藍(lán)本”并非真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
記者在采訪調(diào)查中,聽到不少“小產(chǎn)權(quán)房”購買者的擔(dān)憂和抱怨:10年拿不到房產(chǎn)證;落戶、上學(xué)等很多事情都辦不了;而且房子不能合法過戶、抵押,保值、升值都受影響。
長治市民韓女士于2016年4月購買了金湛·上城國際小區(qū)的一套房子,約定當(dāng)年年底交房,可是一拖再拖,直到今年5月才拿到鑰匙。“購房時(shí)只是和湛上村村委會(huì)簽了一個(gè)收據(jù)式的協(xié)議,一張A4紙,我們的任何權(quán)益都沒寫,將來遇到問題怎么辦?所以我們要求重新協(xié)定一份正規(guī)合同,這事兒至今沒辦妥。”
由于“小產(chǎn)權(quán)房”并非正規(guī)商品房,司法機(jī)關(guān)不能以適用商品房買賣的法律法規(guī),處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件,購房人權(quán)益難以得到保障。
4年前,長治市民段女士在長治市郊區(qū)的老頂山鎮(zhèn)趙凹村購買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”,并支付了房款。該房產(chǎn)項(xiàng)目本是村委會(huì)、開發(fā)商合伙建設(shè),后來村委會(huì)不再與開發(fā)商合作,收回了原先承諾由開發(fā)商銷售的1棟樓。“我買的房子就在這棟樓”,段女士說,“找開發(fā)商,他們不退錢,拿不著錢,村委會(huì)又不交房,我不知道該怎么說理!”據(jù)她反映,遇到類似麻煩的有30多戶。
監(jiān)管不力是“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止的重要原因
上述“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)隱患,長治市政府相關(guān)部門也有認(rèn)識。國土局認(rèn)為:“‘小產(chǎn)權(quán)房’不要買,業(yè)主利益容易受到損害。”住建局指出:“沒有手續(xù)的開發(fā)商,就意味著得不到及時(shí)監(jiān)管。如果開發(fā)商資金鏈斷裂,就可能出現(xiàn)跑路,導(dǎo)致爛尾工程;如果開發(fā)商偷工減料,就可能出現(xiàn)質(zhì)量安全問題,成為豆腐渣工程。”房產(chǎn)服務(wù)中心表示:“一是損害房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,二是損害群眾的利益,三是損害政府的公信力,甚至滋生腐敗問題。”
各部門對于“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)和隱患認(rèn)識如此一致,長治市政府部門采取了哪些措施?
記者在采訪中了解到,為規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè),近些年來長治市采取了一系列措施,比如規(guī)范城中村改造項(xiàng)目、開展“兩違”(違法占地、違法建設(shè))整治,其中都涉及清理整治“小產(chǎn)權(quán)房”的內(nèi)容。據(jù)多個(gè)部門反映,“杜絕增量、消化存量”是當(dāng)前清理“小產(chǎn)權(quán)房”的一個(gè)重要原則。
那么,長治市的“小產(chǎn)權(quán)房”問題為何依然屢禁不止?
近年來,城市周邊的土地上長出這么多“小產(chǎn)權(quán)房”,長治市國土部門發(fā)現(xiàn)了嗎?采取了哪些整治措施?面對記者提問,國土局局長李勇沒有給出明確答復(fù),他表示:“主要是先前經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求過快過急,項(xiàng)目急著上馬導(dǎo)致的。”
長治市規(guī)劃局副局長郭敏說:“這是歷史積累起來的,從前項(xiàng)目‘先上車后買票’的現(xiàn)象比較普遍。”
長治市住建局局長范連星認(rèn)為,一是開發(fā)商、村委會(huì)的違法違規(guī)成本低;二是這些房產(chǎn)項(xiàng)目沒有依規(guī)繳納土地出讓金,價(jià)格相對低。還有一個(gè)原因,就是各部門管理不到位、監(jiān)督不到位。各家都有自己的管理機(jī)制、信息系統(tǒng),但是缺乏共享,部門合力還沒有完全形成。
長治市房產(chǎn)服務(wù)中心主任程琦,以前擔(dān)任過縣紀(jì)委書記,接觸過一些村干部違規(guī)用地的案件。他分析,代表村集體管理經(jīng)營土地的村委會(huì)應(yīng)該負(fù)主體責(zé)任,他們至少?zèng)]有履好職盡好責(zé);其次,不論什么建設(shè),都是在土地上搞的,作為國家明確規(guī)定的土地監(jiān)管部門,國土部門也沒有盡到應(yīng)有職責(zé);第三,其他相關(guān)部門,如規(guī)劃、房管等,從維護(hù)群眾利益的角度,日常工作中發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題了,也有向組織匯報(bào)的責(zé)任。
長治市規(guī)劃局局長張俊杰提及當(dāng)?shù)厝ツ昊I建的城市綜合執(zhí)法局,他介紹,“取得規(guī)劃許可的項(xiàng)目,我們會(huì)事中事后監(jiān)管。但是對于那些沒來辦手續(xù)、沒有取得許可的項(xiàng)目,監(jiān)管不再歸我們了,應(yīng)該由城市綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)。”
此外,記者在長治市郊區(qū)、城區(qū)多處樓盤走訪,發(fā)現(xiàn)這里不僅有“小產(chǎn)權(quán)房”,還有不少開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也是手續(xù)不全。在新城市花園、鹿港國際、梅園商貿(mào)、御景·孔雀城等多個(gè)小區(qū)的售樓處,銷售人員對“五證”不全問題毫不避諱。御景·孔雀城、梅苑商貿(mào)等小區(qū)的銷售人員還說:“未批先建、先售,在長治都是這樣搞的!”
長治市如何化解房地產(chǎn)市場存在的問題,切實(shí)整治相關(guān)亂象,維護(hù)群眾整體利益?本報(bào)將繼續(xù)關(guān)注。
■編后
不折不扣保證政策落實(shí)
“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止,未批先建先售等問題,不但違反了土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī),擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場的正常秩序,還影響了新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興的健康發(fā)展,讓中央相關(guān)的政策精神在當(dāng)?shù)刈吡藰?、落了空?/p>
如今在一些地方,有令不行、有禁不止的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。對上級決策部署,總是找理由搪塞、想辦法變通。面對利益,有的只盯“小算盤”,看不到全國一盤棋;面對職責(zé),有的只求眼前無過,不求長遠(yuǎn)有功;面對“難啃的硬骨頭”,有的能躲就躲,能推就推。今天報(bào)道的“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止的現(xiàn)象,一定程度上反映了這些問題。
改革發(fā)展的阻力,往往是“難啃的硬骨頭”;化解防范風(fēng)險(xiǎn),往往要處理一些久拖不決的棘手問題。全面深化改革的關(guān)鍵時(shí)期,更須不折不扣落實(shí)中央各項(xiàng)決策部署,保證政令暢通。面對各種困難和挑戰(zhàn),尤其需要“舍我其誰”的擔(dān)當(dāng)和決心。
關(guān)鍵詞: 法律
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