最近,樓市發(fā)生了兩件大事。
其一,個(gè)別城市調(diào)控設(shè)定了房價(jià)“漲停板”,比如福建的寧德、云南的昆明和大理;其二,全國30個(gè)城市要治理房地產(chǎn)市場亂象。
調(diào)控不斷,力度不減,整治和限價(jià)真的靠譜?助推房價(jià)上漲的真正原因是什么?
整治和限價(jià)靠譜?
先說治理亂象。
首先,如此大規(guī)模的整治,在今年還是第一次。
但房地產(chǎn)市場治理的關(guān)鍵是,能否解決現(xiàn)實(shí)存在的問題。
“解決問題的關(guān)鍵是要加快建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制,而不是單純的依靠整治市場秩序。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌接受中新社國是直通車采訪認(rèn)為,政府應(yīng)該把更多精力放在長效機(jī)制的建立上,因?yàn)檫@才是解決房價(jià)問題的治本所在。
同顧云昌持一致觀點(diǎn)的還有易居研究院副院長楊紅旭,他接受中新社國是直通車采訪表示,整頓房地產(chǎn)市場秩序并沒有改變“供需關(guān)系”,只是在客觀上起到一定的降溫作用。
既然治理亂象不能治本,那限價(jià)呢?
近日,為了響應(yīng)號召,福建寧德為樓市設(shè)定了“漲停板”,中心城區(qū)每年漲幅控制在6%以內(nèi)。
無獨(dú)有偶,云南昆明和大理也出臺了類似政策,為房價(jià)漲幅設(shè)定上限。
問題是,限價(jià)能解決問題嗎?
早在2011年,國務(wù)院推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施,簡稱“新國八條”,其中一條要求“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)”。
這一條在后來的執(zhí)行過程中,被爭議“是漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)還是數(shù)字游戲”。
歷史不會簡單重復(fù),但總壓著同樣的韻腳。
受限價(jià)影響,今年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些現(xiàn)象級情況,如西安爆出搖號丑聞,杭州搖號有人搖到暈倒,深圳則出現(xiàn)千萬富翁排隊(duì)搶房景象。
在顧云昌看來,限價(jià)非但不能解決問題,還帶來兩大結(jié)果。
一是一二手房倒掛,導(dǎo)致市場價(jià)格失真,制定政策時(shí)的參考價(jià)值打折;二是出現(xiàn)搶房現(xiàn)象,不僅前置了需求,甚至沒有需求的人也加入搶房行列,進(jìn)一步加劇供需之間的不平衡。
值得注意的是,在限價(jià)情況下,開發(fā)商很難有動(dòng)力提高品質(zhì),房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展也會受到影響。此前,北京已經(jīng)有個(gè)別限價(jià)房項(xiàng)目出現(xiàn)偷工減料、降低成本的情況。
“房地產(chǎn)市場具有周期性,調(diào)控時(shí)間點(diǎn)踩得不準(zhǔn),調(diào)控力度掌握不好,反而會增加市場的波動(dòng)震蕩。”顧云昌建議,應(yīng)該采取更加符合市場的做法,而不是用行政的辦法解決問題,政府決策部門要對房地產(chǎn)進(jìn)行研究,摸清規(guī)律精準(zhǔn)調(diào)控。
調(diào)控樓市的利器
既然“限價(jià)”和“整治”無法根治,解決房地產(chǎn)市場問題還有沒有別的辦法?
解決問題首先要找到產(chǎn)生問題的原因。
在顧云昌看來,房價(jià)上漲過快有四點(diǎn)原因:
一是,貨幣超發(fā),導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫出現(xiàn),中國的M2增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長和物價(jià)水平增長速度。
二是,土地錯(cuò)配,一線和熱點(diǎn)二線城市人口流入,土地供應(yīng)不足,三四線城市人口增長緩慢,土地供應(yīng)過多。
三是,土地財(cái)政依賴,土地財(cái)政導(dǎo)致地價(jià)只漲不跌,土地價(jià)格增長的幅度高于房價(jià)增長幅度。“房價(jià)上漲的背后是土地財(cái)政制度在作怪。”顧云昌直言。
四是,老百姓缺乏投資渠道,房地產(chǎn)居住屬性之外的投資屬性凸顯。“買到就是賺到,大家自然去搶房。”顧云昌說。
如果將房價(jià)上漲的原因一一對應(yīng),貨幣政策的制定者和執(zhí)行者是央行;出讓土地使用權(quán)的之前是國土部門,現(xiàn)在是自然資源部;土地財(cái)政歸財(cái)政部門管;拓寬投資渠道,還涉及股市、債市等。
言外之意,房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立不僅是住建部門的事兒,還涉及金融、財(cái)稅、土地制度等多方面問題。牽一發(fā)而動(dòng)全身。解決房地產(chǎn)問題,需要綜合考量。
“長效機(jī)制的建立是多方面的,甚至可以說房地產(chǎn)長效機(jī)制建立起來,整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的長效制度也就差不了多少了。”顧云昌說。
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