近一兩年,受疫情擾動(dòng)、經(jīng)濟(jì)增速放緩等影響,我國房地產(chǎn)市場承壓。5月18日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,4月70個(gè)大中城市中,47個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降,50個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶解讀稱,2022年4月,70個(gè)大中城市中,商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加,一、二、三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢、同比繼續(xù)走低。
二三線城市房價(jià)環(huán)比下降
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,4月,僅有一線城市房價(jià)“堅(jiān)挺”,仍在環(huán)比上漲。具體來看,一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%,漲幅比3月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京、上海、廣州分別漲0.7%、持平、漲0.1%,深圳則環(huán)比下跌0.1%。
同時(shí),一線城市二手房銷售價(jià)格則環(huán)比上漲0.4%,漲幅與3月相同,其中,北京、廣州、深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.5%及0.5%,上海環(huán)比持平。
二三線城市的新房、二手房銷售價(jià)格環(huán)比均有所下跌。其中,二線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比由3月的持平轉(zhuǎn)為下降0.1%,二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);三線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%,降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn),二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,降幅與3月相同。
中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文分析稱,“新建商品住宅銷售價(jià)格走低,主要還是受銷量持續(xù)下滑影響。銷量下降的原因,一是由于疫情防控收緊,居民看房購房行為受到限制;二是居民收入增速明顯放緩,繼續(xù)加杠桿的能力受到削弱;三是受近兩年爆雷事件影響,居民對期房銷售不信任,導(dǎo)致新建住宅售價(jià)走低”。
同時(shí),王靜文認(rèn)為,住宅價(jià)格變化必然會(huì)對人才流動(dòng)產(chǎn)生影響。“如果一個(gè)城市的房價(jià)收入比過高,供房壓力過大的話,長此以往必然會(huì)減少對于人才的吸引力。”
成都環(huán)比漲幅0.8%領(lǐng)跑 這些城市漲跌成焦點(diǎn)
值得注意的是,成都成為此次“大熱門”。4月新房價(jià)格由成都和貴陽領(lǐng)漲,環(huán)比漲幅均為0.8%,二手房價(jià)格則由成都領(lǐng)漲,環(huán)比漲幅為0.7%。
根據(jù)成都市人民政府官網(wǎng)可以發(fā)現(xiàn),過去一年成都樓市調(diào)控政策頻出。今年5月16日,成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求的通知》,發(fā)布4條樓市新政,包括優(yōu)化預(yù)售辦理?xiàng)l件、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化無房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
其中后兩方面關(guān)注度更高,在優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面,成都近郊區(qū)(市)縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算,在優(yōu)化無房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面,購房人及其家庭成員在成都無自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購房之日前兩年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的,認(rèn)定為無房居民家庭。這意味著符合對應(yīng)條件的居民家庭可購房套數(shù)上升,對成都后續(xù)購房成交量或有拉動(dòng)作用。
同時(shí),深圳新房銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%,為2022年以來的首次下跌。據(jù)業(yè)內(nèi)分析,此次下跌,一方面是由于深圳嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致;另一方面,也與疫情導(dǎo)致的市場需求下降有關(guān)。
據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公開數(shù)據(jù)顯示,今年3月,深圳成交2859套新房住宅,二手房住宅成交1117套,新房成交數(shù)量為近三年同期最低,更比2021年3月成交5305套的數(shù)據(jù)降低將近50%。
人口吸引力強(qiáng)成房價(jià)堅(jiān)挺一大影響因素
“一線城市二手住宅價(jià)格更為堅(jiān)挺,一方面,一線城市的二手住宅通常區(qū)位更好,增值保值能力更強(qiáng);另一方面,則是一線城市對人口的吸引力要強(qiáng)于二三線城市。”在王靜文看來,決定一、二、三線城市漲跌差別的根本因素,還是人口流動(dòng)。對人口尤其是年輕人口吸引力強(qiáng)的城市,房價(jià)更堅(jiān)挺。
“受疫情影響,外出看房的客戶數(shù)量有所下降,但北京房地產(chǎn)需求市場整體比較平穩(wěn),相較于二、三線城市,賣房成交量還是比較大。”朝陽區(qū)我愛我家門店中介王浩告訴記者。
與一線城市房價(jià)上漲相對應(yīng)的,5月17日,智聯(lián)招聘攜手“澤平宏觀”課題組發(fā)布的《中國城市人才吸引力排名:2022》報(bào)告顯示,2021年,北京、上海、深圳、廣州、杭州成為中國最具人才吸引力城市,碩士及以上人才向一線城市集聚趨勢明顯。
近一兩年,受疫情擾動(dòng)、經(jīng)濟(jì)增速放緩等影響,我國房地產(chǎn)市場承壓。近期,從中央到地方均出臺一波利好樓市的新政。5月15日,央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。根據(jù)4月公布的5年期LPR報(bào)價(jià)4.6%,即首套住房的房貸利率最低可到4.4%,重回了2015年9月后的房貸水平。
從地方層面來看,據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告,截至5月11日,今年以來全國累計(jì)134個(gè)省市共計(jì)出臺了231次相關(guān)政策,放松限貸、限購的刺激力度明顯加大。
對于多重利好政策,王靜文認(rèn)為,“放松限貸、限購等政策主要是減少房貸成本,但房地產(chǎn)市場短期面臨的主要矛盾,是就業(yè)壓力導(dǎo)致居民收入放緩,進(jìn)而導(dǎo)致居民加杠桿意愿不強(qiáng),今年以來反而出現(xiàn)了去杠桿現(xiàn)象。中長期的因素,則是城鎮(zhèn)化率放緩和人口可能出現(xiàn)負(fù)增長,這些也會(huì)限制房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)”。
展望后市,王靜文預(yù)測,“受大環(huán)境影響,房價(jià)降幅會(huì)逐漸收窄甚至反彈,但反彈幅度有限”。
關(guān)鍵詞: 城市新建商品住宅銷售價(jià)格 國家統(tǒng)計(jì)局 二手住宅銷售價(jià)格 我國房地產(chǎn)市場
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