北四環(huán)外望京新城，堪稱“望京第一盤”，也是北京租房市場(chǎng)上多年熱度不退的小區(qū)。但對(duì)麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小趙來說，最近“望京第一盤”有點(diǎn)冷：伴隨著近來租房成交量下降，多套房源的房東報(bào)價(jià)也明顯下降，“以最受關(guān)注的兩居室為例，平均下降了500元。”

這也是近一個(gè)月來北京租房市場(chǎng)的縮影。記者近日探訪本市多個(gè)集中居住區(qū)獲悉，租房市場(chǎng)出現(xiàn)量價(jià)齊跌趨勢(shì)，房東報(bào)價(jià)和預(yù)期都在明顯下降。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2019年4月北京住房租賃市場(chǎng)情況顯示，4月份北京住房租賃市場(chǎng)繼續(xù)回落，成交量環(huán)比3月份下降18%，租金價(jià)格延續(xù)下調(diào)趨勢(shì)。

多個(gè)小區(qū)租金明顯下調(diào)

“正規(guī)兩居室，84平方米，視野采光好，家具齊全……”房產(chǎn)中介信息顯示，朝陽區(qū)望京新城一套兩居室正在以8300元的價(jià)格對(duì)外出租。小趙說，8300元、8400元的價(jià)格已經(jīng)是望京新城兩居室的均價(jià);但在去年，同樣的兩居室月租金基本在8800元左右甚至更高。

500元的降幅還出現(xiàn)在大興區(qū)林肯公園小區(qū)，甚至在業(yè)主報(bào)價(jià)時(shí)就已經(jīng)出現(xiàn)下降。麥田房產(chǎn)負(fù)責(zé)該小區(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人舉例，小區(qū)里95平方米的兩居室在去年五六月的業(yè)主報(bào)價(jià)大約為8500元，而今年目前已經(jīng)降到了8000元左右。如果是成交價(jià)，還能繼續(xù)往下探一兩百元。

在中介看來，價(jià)格下降的直接原因是成交量的下降。“房源多，但租房的人少了，租戶肯定會(huì)選擇性價(jià)比高、房租低的房子。”這位經(jīng)紀(jì)人說，從4月開始，租房的客戶已經(jīng)有所減少，進(jìn)入5月后更加明顯。

一般來看，北京租房市場(chǎng)有兩個(gè)旺季：春節(jié)后二三月，由于進(jìn)京務(wù)工人員增多，租房人群增加;每年六七月的畢業(yè)季，大學(xué)生就業(yè)后開始看房、租房。而現(xiàn)在恰好處在兩個(gè)旺季中間。“春節(jié)后返工季帶來的一波行情已被市場(chǎng)消化，4月份租賃市場(chǎng)降溫明顯。”北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)方面介紹，4月份北京住房租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比3月份下降18%。

中介內(nèi)部八成調(diào)價(jià)為降價(jià)

記者拿到的中介協(xié)會(huì)會(huì)員單位數(shù)據(jù)也顯示，4月份網(wǎng)端用戶瀏覽量環(huán)比下降，到門店求租的客戶明顯減少，承租方議價(jià)能力增強(qiáng)，市場(chǎng)上可選擇的房源更多。從區(qū)域看，朝陽、海淀、西城、昌平、豐臺(tái)等區(qū)域成交活躍，但成交量均環(huán)比下降10%以上。

鏈家地產(chǎn)公布的近期內(nèi)部租房數(shù)據(jù)也顯示，4月房源7日內(nèi)出租率為21%，同比下降18個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)，租賃市場(chǎng)的成交難度明顯增加。

房源出租難度的增加也伴隨著供應(yīng)量的增長。貝殼研究院方面分析，鏈家在1月到4月租賃月均新增掛牌量同比增長16.6%，前期二手房交易平穩(wěn)向下，一定程度上促使部分業(yè)主轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，同時(shí)長租公寓給市場(chǎng)提供了較大的供應(yīng)增量，帶來供需關(guān)系改變。

租賃市場(chǎng)的節(jié)奏放緩，為了促成交易，業(yè)主只能調(diào)整預(yù)期、下調(diào)報(bào)價(jià)。2019年4月，北京鏈家租賃房源中共發(fā)生12224次調(diào)價(jià)，其中83%為下調(diào)報(bào)價(jià)，同比增加19個(gè)百分點(diǎn)，且下調(diào)報(bào)價(jià)的占比在近半年呈現(xiàn)趨勢(shì)性增加。

“租金價(jià)格方面，雖然呈現(xiàn)出一定區(qū)域性特征，但整體趨勢(shì)與成交量相似，穩(wěn)中有降。”中介協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，從各區(qū)域看，昌平、門頭溝、亦莊等區(qū)域租金略有上漲，約2%左右;順義、大興、西城、通州等區(qū)域則呈現(xiàn)相對(duì)明顯的下降趨勢(shì)，最高下降幅度接近4%。

今年租客租得遠(yuǎn)租得小

“合租房源仍是主流消費(fèi)選擇，4月份北京合租單間租金環(huán)比基本持平，成套整租租金環(huán)比下降約0.2%。”中介協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人表示。

除了價(jià)格和成交量外，北京租客也在今年呈現(xiàn)出不少新特點(diǎn)。

“從租客租住的面積來看，2019年租賃的套均面積為78平方米左右，較2018年81平方米以上的水平明顯下降。”貝殼研究院相關(guān)人士說，2019年套均租賃面積也是近五年的最低值，2019年北京租客明顯“住得小”。

此外，租賃范圍向郊區(qū)外移。鏈家內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度東西城成交量占比為10.9%，呈現(xiàn)較為明顯的趨勢(shì)性下滑特征，而順義、大興、通州、昌平的成交量占比明顯增長，2019年租客傾向于“租得遠(yuǎn)”。

2019年租客還呈現(xiàn)明顯的“年輕化”趨勢(shì)，30歲以下租客占比開始超過30%，租賃購買力相對(duì)較強(qiáng)的中年群體明顯下滑。相關(guān)人士分析，年輕群體受到收入水平的影響，租住品質(zhì)不如中高收入的中年群體，會(huì)傾向于選擇遠(yuǎn)或者小的房子。

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