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40家房企融資2726億元 房地產(chǎn)“錢袋子”被扎緊 2018-05-16 18:17:57  來源:證券日報

“‘部分銀行暫停授信’、‘利率上調(diào)’等樓市利空動作讓房企融資渠道進一步鎖緊。” 同策研究院研究總監(jiān)張宏偉曾表示,房企融資難問題雪上加霜,今年將成為房企“生死攸關(guān)”的一年。

《證券日報》記者根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉,2018年前4個月,40家典型房企總計融資2726億元,境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動,房企多元化融資渠道全面被堵。

“地主家也沒有余糧”的地產(chǎn)商缺錢之勢似乎撲面而來,若海外融資閘口遭到關(guān)閉,房企資金鏈將再度惡化。

同策研究院研究員陳朦朦認為,房企“資金饑渴癥”持續(xù)加重,在房地產(chǎn)市場調(diào)控基本面未發(fā)生改變時,地產(chǎn)商到了“拿錢比拿地重要,回款比銷售重要”的重要“續(xù)命”節(jié)點。

“錢袋子”被扎緊

據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,今年前4個月,房企到位資金增速低至2.1%,保持低位狀態(tài),其中,國內(nèi)貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負增長。

對此,思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示,4月18日央行降準,釋放4000億元增量資金,卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況。1月份-4月份信貸增速的下滑,代表以金融去杠桿為目標,針對房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù),流向房地產(chǎn)的資金閘門逐漸關(guān)小。同時,資金使用成本也在不斷提升。

事實上,境內(nèi)融資環(huán)境也不容樂觀,融資難度仍舊很高。境內(nèi)發(fā)債渠道依然收緊,從成功發(fā)行的境內(nèi)債券來看,僅是以超短融、租房專項債券為主的另類融資途徑;境內(nèi)銀行貸款融資渠道也進一步收縮,4月份監(jiān)測的40家典型房企共融資47.20億元,環(huán)比上月下降16.28%;信托貸款融資額為14.41億元,較上月大幅下跌60.58%。

據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,在2017年12月以前,境內(nèi)再融資為最主要的股權(quán)融資方式,但自2017年12月以來,監(jiān)測的40家上市房企股權(quán)融資方式均為執(zhí)行股票期權(quán)計劃,境內(nèi)再融資額連續(xù)3個月為0。

陳朦朦認為,此前金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模高主要由于層層嵌套,監(jiān)管趨嚴后,很多機構(gòu)做不了債權(quán)類業(yè)務(wù)只能做股權(quán)投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢,利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。如今,股權(quán)融資的重啟或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式的“無奈”。隨著融資渠道繼續(xù)保持收緊,未來這種融資方式也將進一步蔓延,但仍需規(guī)避股權(quán)稀釋等帶來的風險。

借道海外債“儲糧”

今年1月份以來,借道海外融資“儲糧”的動作頻發(fā)。4月份,海外融資總額折合人民幣376.12億元,相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來看,2018年4月份房企融資仍以人民幣為主,美元次之、新加坡元第三。

值得注意的是,新加坡元首次超過港元位列第三,主要原因是本月有兩家房企(龍光地產(chǎn)和建業(yè)地產(chǎn))選擇發(fā)行以新加坡元為貨幣單位的公司債,融資金額為16.68億元(3.5億新加坡元)。

陳朦朦認為,在國內(nèi)融資難度系數(shù)高,外部環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變時,房企海外融資規(guī)模擴大是必然趨勢。

“資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)合理,現(xiàn)金流得到改善,各種財務(wù)指標良好的房企評級較高,海外融資成本較低。”某分析師向《證券日報》記者表示,但有些中型房企負債較高,想借道海外融資儲備“糧食”過“小年”的想法可能難以實現(xiàn),即使成功獲得融資可能也將付出高昂的資金成本,將對利潤造成嚴重侵蝕。

陳朦朦認為,更雪上加霜的是,目前房企融資的戰(zhàn)場主要集中在海外資本市場,然而 4月19日,外匯管理局強調(diào)了對于房企借外債的審慎態(tài)度,除有特殊規(guī)定外,房企不得借用外債。這無疑將增加了地產(chǎn)企業(yè)在辦理外債事前簽約備案上的難度,從而導(dǎo)致未來房企境外融資環(huán)境可能惡化。

“錢袋子”被扎緊之后,房企正在實施開源與節(jié)流并行的策略來緩解資金壓力。

郭毅表示,在增加資金入口上,一方面,房企可積極尋求進入到政策扶持的新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域,比如集體租賃住房、舊改和棚改等城市更新,爭取信貸支持;另一方面,也應(yīng)合理定價,加快庫存去化,加速回籠資金。

在節(jié)流方面,今年以來,房企一改過去的大舉擴張策略,拿地趨于保守,北京、杭州、成都等城市相繼出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象,其中北京流拍土地的數(shù)量更累計達到6宗之多。此外,在多項目滾動開發(fā)的同時,開發(fā)商正通過加快開工以盡快實現(xiàn)項目現(xiàn)金流回正,并將資金用于下一個項目的開發(fā),慢施工、緩竣工則可以將開發(fā)費用的支付節(jié)點后移,由此實現(xiàn)資金使用效率的最大化,提升企業(yè)利潤。

郭毅稱,在“穩(wěn)”字當頭的目標下,樓市調(diào)控的總體趨勢不會放松,而隨著金融去杠桿進入下半場,房地產(chǎn)資金緊縮的形勢也會繼續(xù)延續(xù)。

關(guān)鍵詞: 錢袋子 房企

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