城市寬松落戶是變相“松綁限購”?

近期，一批二線城市放寬人才落戶政策，不同程度地帶熱區(qū)域樓市，有分析稱，借機炒房的可能性很小

近期全國范圍內新一輪的“人才爭奪戰(zhàn)”愈演愈烈，并且有從二線城市向三四線城市蔓延的趨勢，包括東莞、濰坊、佛山等三四線城市近來也相繼加入這場“搶人大戰(zhàn)”。這些城市都試圖通過下調其落戶門檻，提高購房、租房補貼等手段來吸引人才。然而這樣一場人才爭奪戰(zhàn)是否會傳導到房地產(chǎn)市場，限購的閘門是否正在被變相打開?這都是目前業(yè)界所關心的話題。

多地出臺人才落戶政策

事實上，從去年開始，就已經(jīng)有一批二線城市相繼放寬了人才落戶需求，而這樣的情況在近幾個月里正越來越多地出現(xiàn)。

5月8日，山東省取消高校畢業(yè)生以及具有專業(yè)職稱、技能等級人才的就業(yè)年限、社保年限、單位性質、居住場所的落戶限制。4月22日，沈陽推出“人才新政9條”，對符合條件的中專以上學歷人才都實行先落戶后就業(yè)政策，還放寬了享受房租補貼受益群體范圍，提高了補貼標準。3月23日，西安市公安局宣布，全國在校大學生僅憑學生證和身份證即可在線落戶。3月1日，南京規(guī)定40歲以下本科生可以直接落戶……而從去年開始，武漢、成都、鄭州、長沙等地均已執(zhí)行寬松的人才落戶規(guī)定，并且取得了一定成果。

這些相繼出臺的落戶寬松政策在一定時間內的確為上述城市帶來了大量人口流入。以最近被議論最多的西安為例，根據(jù)西安市公安局公布的數(shù)據(jù)，今年一季度，西安市外遷入人口24.5萬人，而去年同期，西安市外遷入人口僅2.6萬人，這一數(shù)據(jù)取得了近10倍的增長。

側面“松綁”樓市限購

各個城市對于人才的爭奪在增加了城市高素質人口的同時，也同樣會帶來一些問題。其中影響最為直觀的就是可能會對原本這些城市正在執(zhí)行的限購政策予以突破。

通過對比目前絕大多數(shù)二三線城市所執(zhí)行的限購政策不難發(fā)現(xiàn)，這些政策的執(zhí)行標準多數(shù)是以戶籍為衡量標準。大多數(shù)城市的購房標準都是本地戶籍可購房兩套，外地戶籍可購買一套。而個別二線城市執(zhí)行的標準是本地戶籍可購房，外地戶籍需提供一定時間的社保證明方可購房。比如西安市的限購政策，規(guī)定在住房限購區(qū)域范圍內購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市(含西咸新區(qū))連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。

引入人才的舉措都從側面放寬了樓市限購的標準。同時，許多城市為了吸引人才落戶，還直接采取了購房優(yōu)惠等措施。比如武漢推出的人才保障房和人才住房券等制度，為引進人才提供租房、購房優(yōu)惠，大學生可以申請租賃大學畢業(yè)生租賃房，還可以低于市場價20%的租金租到租賃房;石家莊直接推出租房補貼，符合條件的人才到石家莊市工作之日起，5年內最高每月享受2000元的房租補助，而根據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，這一補貼標準足以在石家莊核心區(qū)域租下一套90平方米左右的優(yōu)質房源。

而像鄭州的人才優(yōu)惠則直接體現(xiàn)在購房補貼上，青年人才首次購買住房，博士每人補貼10萬元、碩士每人5萬元、本科畢業(yè)生每人2萬元。

落戶寬松政策帶來樓市波動

一些業(yè)內人士認為，上述舉措在留住人才的同時也會給限購政策“開口子”，帶來樓市熱度上升。如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示：“地方的人才政策不應該和房地產(chǎn)限購掛鉤，對于真正的人才，更應該提供直接的居住房源。單純地將人才推向市場，容易帶來房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定。”

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也認為：“租房補貼是可以理解的，畢竟新進入這個城市，身份轉化是需要一個過程。購房補貼則直接指向‘繞開限購’這個訴求，這樣的引導不值得提倡，畢竟‘房住不炒’是大政策的綱領。人才引進的目的是拉動經(jīng)濟的增長。”

事實上，從一些執(zhí)行了落戶寬松政策的城市數(shù)據(jù)來看，政策的確為市場帶來了一定的影響。根據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，西安的庫存量從2017年10月開始就已經(jīng)以較快的速率下降，從2017年10月至2018年3月，庫存面積從1860萬平方米下降至1628萬平方米，盡管如此，這樣巨大的庫存在眾多二三線城市中也處于較高水平。從房價表現(xiàn)來看，截止今年3月西安住房均價為1.22萬元/平方米，較去年同期上漲近50%。

再比如成都，其成交面積在去年11月份之后一路走高，今年3月份時成交面積為78萬平方米，同比增長47%。而3月份的庫存面積則降至418萬平方米，同比降低28%。不過從房價來看，上述城市依然維持在正常的波動范圍之內，很少有人會愿意為了炒房而轉移自己的戶口。

“對于人才落戶政策來說，本意并不是要對樓市政策松綁，但從效果方面看，確實會刺激部分購房需求。所以類似政策其實和近期的市場升溫是有必然聯(lián)系的。尤其是在類似西安這一類庫存較高的城市，表現(xiàn)尤其明顯。”上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進進一步表示，上述政策還是以人才引進、人才爭奪為導向的，對房地產(chǎn)市場確實有積極意義，“這一人才落戶政策并不同于限購松綁，造成變相炒房的可能性很小。”

■ 分析

放寬人才落戶并非為消化房地產(chǎn)庫存

從城市發(fā)展的角度來看，在人才落戶的背后，房地產(chǎn)可能并非唯一的決定性因素。“搶人大戰(zhàn)”的實質是各個城市之間對于高素質人口的需求缺口越來越大。因此，相對于引入這些人才來消化房地產(chǎn)市場的庫存，對各大城市來說，運用高素質人口來支撐自身的產(chǎn)業(yè)轉型無疑是更有吸引力

“各地的落戶寬松政策主要還是為了實現(xiàn)人口結構的迭代升級，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉型能夠起到積極作用。”郭毅指出：“把教育水平較高的高素質人才引入城市，尤其是大量年輕的大學生落戶，有助于解決老齡化問題，這是各個城市的核心目標。只有讓這部分人在城市生活下去，并且落戶，才能衍生出一定的消費動能。”

而從城市發(fā)展來看，目前無論是武漢、鄭州、西安、成都都在進行產(chǎn)業(yè)結構轉型，其信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥、高端制造業(yè)都在成為當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結構調整轉型的主要方向，人才無疑是進行轉型的基礎。在實施了落戶寬松政策之后，部分在大城市里受限于政策和房價的高素質人才也會向具有競爭力的二三線城市流動。

不過，嚴躍進也表示：“短期的落戶人口規(guī)模增加，會造成購房市場的恐慌，進而容易帶來很多其他方面的壓力。這是市場和政策制定者需要注意的。”實際上，大量的人口涌入也將對城市配套和公共服務能力提出更高的要求。在各大城市執(zhí)行落戶寬松政策的同時，我們也應該盡量避免人口涌入超過城市的承載能力，要通過政策的調控來把控房地產(chǎn)這一關系到民生的市場，即時加強城市的公共服務能力，讓城市的擴張能夠跟得上其發(fā)展的步伐。

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