4月整體供求、出讓金和成交溢價率下行

房企拿地?zé)崆榻禍?盈利空間持續(xù)受限

繪圖：楊佳

中原地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的最新報告顯示，4月份全國50大城市土地收入2842.2億元。1—4月，50城市土地出讓金合計達到11882億元。報告分析稱，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。

無獨有偶，中國指數(shù)研究院最近也發(fā)布了4月月度數(shù)據(jù)。2018年4月，全國300個城市土地成交量環(huán)比下降超三成，同比小幅增加，宅地成交量環(huán)比下滑近三成。值得注意的是，成交樓面均價環(huán)比增加19%，同比減少9%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價環(huán)比增加20%，同比減少11%。

業(yè)內(nèi)分析稱，從前四個月的土地市場表現(xiàn)來看，一、二線城市土地市場保持低位運行。在房地產(chǎn)持續(xù)嚴控政策影響下，企業(yè)拿地?zé)崆橛兴禍亍?/p>

重點城市高溢價拿地

得到抑制

中國指數(shù)研究院提供給南方日報的4月數(shù)據(jù)顯示，2018年4月，全國300個城市共推出土地2043宗，環(huán)比減少6%，同比增加19%;推出土地面積9399萬平方米，環(huán)比減少7%，同比增加33%。

從市場交易的總體情況來看，整體土地成交量環(huán)比降超三成，同比小幅增加，宅地成交量環(huán)比下滑近三成。出讓金方面，環(huán)比縮水近兩成，較去年同期上漲逾一成。整體均價則環(huán)比走高，同比下滑近一成，宅地均價環(huán)比增逾兩成。值得注意的是，平均溢價率環(huán)比持平，各線城市溢價同比均降，宅地溢價率同比下降25個百分點。這印證了中原地產(chǎn)研究中心同期發(fā)布的全國50大城市“大部分城市土地成交溢價率明顯下行”的結(jié)論。

從城市分類來看，中國指數(shù)研究院專家分析認為，一線城市供地節(jié)奏放緩，成交量及均價環(huán)比上揚，出讓金環(huán)比增幅明顯。二線城市供求環(huán)比下行，均價及出讓金環(huán)比走高。三、四線城市土地供應(yīng)量較上月小幅走低，成交量同環(huán)比下滑，收金環(huán)比縮水四成。

數(shù)據(jù)還顯示，2018年1—4月，全國300城市土地出讓金總額為12591億元，同比增加約33%。4月成交量除一線城市增加外，其余各線均有所降低。月度出讓金下滑近兩成，在前四個月總額中占比為21%。“在北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、重慶、天津、南京、武漢10座重點城市當中，4月宅地整體供求是呈現(xiàn)環(huán)比均降趨勢的。”中國指數(shù)研究院研究專家指出，10座重點城市宅地整體平均溢價環(huán)比下降逾4個百分點。“隨著重點城市深化落實土拍調(diào)控政策，高溢價拿地現(xiàn)象得到抑制。”

多重因素影響下

房企盈利空間受限

前4個月房地產(chǎn)企業(yè)拿地情況在當前國內(nèi)投資熱點變化中也有所反映。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的1—4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示，2018年1—4月，龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首，拿地金額高企，勢頭猛進。碧桂園以529億元拿地總額緊隨其后;保利以506億元躍居第三位，土地市場發(fā)力顯著。TOP10房企1—4月拿地總額3514億元，占TOP50企業(yè)的50.7%，較1—3月占比提升4.2個百分點，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不斷凸顯。

中國指數(shù)研究院專家分析，品牌房企資源集聚效應(yīng)日益加強，拿地規(guī)模分化不斷加劇。1—4月，拿地總額前25位房企拿地總金額已是26—50位房企拿地總金額近4倍，比1—3月提升近一成，拿地規(guī)模分化不斷加劇。而從各城市群拿地金額來看，長三角土地市場持續(xù)火熱，中西部成為開放新高地。從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企布局更廣，中小房企布局集中于其深耕區(qū)域。一、二線城市仍為房企投資拿地的重心，三、四線重點城市持續(xù)火熱。

值得注意的是，4月份入榜住宅用地成交總價排行榜的地塊，也主要位于一、二線核心城市。入榜地塊中，杭州入榜2宗地塊，累計成交總額為68億元，占2018年4月全國住宅用地成交總價TOP10總額的20%;其余TOP10城市均入榜一塊，其中廣州增城區(qū)地塊以總價50億元占據(jù)榜首，規(guī)劃建筑面積40萬平方米。

克而瑞地產(chǎn)研究專家分析稱，2018年以來，一、二線城市地價保持未有下調(diào)，但市場房價現(xiàn)已行至階段性高點，房企盈利空間受限。而中指院的研究報告亦指出，限地價、限房價、竟自持、競配建已成為當前主流，成交總價最高的10宗地塊中，6宗帶有限地價政策，以及不同的竟自持、競配建、限房價、搖號等政策。

關(guān)鍵詞： 盈利 空間 房企拿