8月5日下午,雖然一場(chǎng)暴雨突襲鄭州,但李曉燕所在的售樓部,當(dāng)天依然迎來(lái)了20多組客戶(hù)。
(資料圖)
“最近(房地產(chǎn))市場(chǎng)不太好,周末一天20到30組(來(lái)訪)已經(jīng)算不錯(cuò)了?!崩顣匝鄬?duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。
8月3日,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱(chēng)“鄭15條”),其中最為引人關(guān)注的取消限購(gòu)。李曉燕不太確定,當(dāng)天到訪的這20多組客戶(hù),到底有多少,是被“鄭15條”吸引而來(lái)。
在第一財(cái)經(jīng)記者向售樓部?jī)?nèi)看房的一些到訪客戶(hù)求證后發(fā)現(xiàn),確實(shí)有部分客戶(hù),是因?yàn)榭吹健班?5條”出臺(tái)后,專(zhuān)程趕來(lái)。但記者同時(shí)了解到,“鄭15條”是否能對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袔?lái)實(shí)質(zhì)性的刺激和改變,目前尚難判斷,當(dāng)前市場(chǎng)亟需恢復(fù)信心。
救市行動(dòng)
記者查閱發(fā)現(xiàn),“鄭15條”涉及青年人才安居、多子女家庭購(gòu)房、契稅政策、改善性住房、金融信貸、公積金、住房交易稅費(fèi)、商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售、租購(gòu)并舉、土地款分期繳納等多項(xiàng)政策寬松或優(yōu)惠,其中尤為引人關(guān)注的,一個(gè)是取消限售,另一個(gè)則是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
“我看新政策里說(shuō)會(huì)對(duì)二孩家庭購(gòu)房,有一個(gè)2萬(wàn)元的補(bǔ)貼,就帶孩子過(guò)來(lái)看看?!币晃豢捶空哒f(shuō),家里添了孩子,原來(lái)的房子不夠住,就想著換一套改善住房,這次正好鄭州又推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”,就更堅(jiān)定了換房的決心。
此前,鄭州市執(zhí)行的是“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi),2017年5月3日(含)之后購(gòu)買(mǎi)的住房,自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。伴隨著“鄭15條”發(fā)布,該項(xiàng)規(guī)定被暫停執(zhí)行。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”則是今年7月底,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在一個(gè)房地產(chǎn)座談會(huì)上的表態(tài)。
而伴隨著8月3日“鄭15條”的發(fā)布,鄭州成為首個(gè)明確落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。
一天后的8月4日,南京市住房保障和房產(chǎn)局也發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》,涉及新房補(bǔ)貼、房票安置、提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率等8條政策的優(yōu)化調(diào)整。
伴隨著鄭州、南京的先后出擊,一輪新的房地產(chǎn)刺激行動(dòng)正在全國(guó)多個(gè)城市展開(kāi)。
從業(yè)多年的房產(chǎn)中介馬鵬也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō),近兩年,鄭州在樓市刺激上的政策響應(yīng),確實(shí)是比較快的,這一方面反映出鄭州對(duì)樓市救市的急迫心理,另一方面,也說(shuō)明當(dāng)下鄭州樓市亟需刺激的現(xiàn)狀。
一年前的2022年3月,鄭州就曾在全國(guó)率先推出18條房地產(chǎn)調(diào)控措施,包括給予大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼,對(duì)有老人來(lái)鄭州投親養(yǎng)老的家庭給予購(gòu)房名額,重啟棚改貨幣化安置這一去庫(kù)存利器等
此外,鄭州還曾先后出臺(tái)提高住房公積金貸款額度、將首套房貸款首付下調(diào)至20%等多項(xiàng)刺激措施。
難言樂(lè)觀
但樓市的最終表現(xiàn),卻依舊難言樂(lè)觀。
一方面,是住房成交面積、成交均價(jià)雙雙下滑。
克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示,今年7月,鄭州主城區(qū)成交“六連降”,住宅成交約40萬(wàn)平方米,環(huán)比下滑約21%;受低價(jià)個(gè)案項(xiàng)目集中備案影響,7月住宅成交均價(jià)14798元/平方米,環(huán)比下降約5%。
另一方面,則是鄭州的二手房掛牌數(shù)量,不斷攀升。
“去年(掛牌出售的二手房)還是八九萬(wàn)套,現(xiàn)在已經(jīng)有14多萬(wàn)套了?!瘪R鵬的說(shuō)法,也在第三方中介平臺(tái)得到驗(yàn)證。記者統(tǒng)計(jì)諸葛找房數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),截至目前,鄭州共有約14.2萬(wàn)套二手房處于在售狀態(tài)。
馬鵬說(shuō),伴隨著此次“鄭15條”取消限售,預(yù)計(jì)下一步掛牌的二手房數(shù)量還會(huì)繼續(xù)增加。
但與此相對(duì)應(yīng)的,卻是愿意出手購(gòu)房的客戶(hù)數(shù)量,少得可憐。
以馬鵬為例,他告訴第一財(cái)經(jīng),現(xiàn)在已經(jīng)是8月份了,可經(jīng)自己介紹,最終成交的房子,卻只有四五套,其中三套,還是今年二三月份房地產(chǎn)“回暖”時(shí)成交的。
“一方面,(客戶(hù))擔(dān)心買(mǎi)高了高位站崗,另一方面,收入減少了,能不花盡量不花,有房子能湊合住的,寧愿先湊合。”在與一些客戶(hù)溝通后,馬鵬發(fā)現(xiàn),眼下的市場(chǎng),除非是一些剛性需求的客戶(hù),譬如等著結(jié)婚,等著孩子上學(xué)這種,已經(jīng)很少有那種特別急切的,希望一兩個(gè)月之內(nèi)必須要把房子買(mǎi)下來(lái)的客戶(hù)了。
“現(xiàn)在的很多客戶(hù),即便是有購(gòu)房需求,也不愿意往下談,怕萬(wàn)一價(jià)格出高,買(mǎi)虧了?!瘪R鵬認(rèn)為,在此背景下,即便是不斷出臺(tái)刺激政策,真正對(duì)房?jī)r(jià)、成交量的改變,可能也是有限,畢竟,相對(duì)于那些多則數(shù)萬(wàn)的補(bǔ)貼,房?jī)r(jià)的稍微降價(jià),可能就是數(shù)十萬(wàn)元的潛在損失。
鄭州某樓盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人王經(jīng)理也說(shuō),雖然樓市刺激政策“總會(huì)有好處,起碼不是個(gè)壞事”,但真正促使客戶(hù)下單購(gòu)買(mǎi)的,還是整個(gè)大的市場(chǎng)環(huán)境。
王經(jīng)理至今懷念的,還是今年二三月份的樓市火爆。當(dāng)時(shí),其所在的樓盤(pán),每天都能到訪150組到200組客戶(hù)。
“兩個(gè)月(二三月份)就賣(mài)了不止5個(gè)億?!蓖踅?jīng)理回憶說(shuō),今年的二三月份,其所在樓盤(pán),每個(gè)月都賣(mài)出了將近200套房子,一度成為鄭州十大暢銷(xiāo)樓盤(pán)之一。
“不光是我們,競(jìng)品也沒(méi)少賣(mài)。”王經(jīng)理發(fā)現(xiàn),整個(gè)二三月份,周邊的一些競(jìng)品,甚至連售樓部都坐不下了,只能帶著客戶(hù),去樣板間算價(jià)格、簽合同。
但是,再往后,到了四五月份,王經(jīng)理眼看著樓盤(pán)的單月成交量就直線下滑到了三四十套,到六七月份,成交量就更少了。
事后,王經(jīng)理分析稱(chēng),今年二三月份,鄭州樓市之所以突然爆火,一方面是當(dāng)時(shí)政策調(diào)整,又是降利率,又是降首付,另一方面,是三年疫情終于過(guò)去,大家對(duì)未來(lái)充滿信心,再加上每年春節(jié)的回鄉(xiāng)購(gòu)房潮,多種因素疊加之下,市場(chǎng)一下就熱起來(lái)了。
李曉燕所在售樓部,當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也很客觀。她說(shuō),當(dāng)時(shí),很多人購(gòu)房,其實(shí)有點(diǎn)盲目,是被市場(chǎng)帶動(dòng)了。“大家都在告訴他樓市向好,市場(chǎng)的氛圍,包括房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)也都是在攀增,然后一看利率、首付又合適,一下就消除了所有的顧慮,自己都給自己洗腦了?!?/p>
“4月份時(shí),我們的客戶(hù)都四訪、五訪了,還在糾結(jié),一會(huì)兒糾結(jié)買(mǎi)哪個(gè)樓盤(pán),買(mǎi)哪個(gè)樓棟、樓層,一會(huì)兒又糾結(jié)我現(xiàn)在買(mǎi)會(huì)不會(huì)虧?!崩顣匝鄧@氣說(shuō),如今的市場(chǎng),甚至即便是計(jì)劃購(gòu)房的意向客戶(hù),都不愿意沉下心來(lái)跟你談,問(wèn)題也越來(lái)越多,而且,即便是他今天提出的問(wèn)題,你給他解決了,到明天,也會(huì)冒出新問(wèn)題,總之,就是不愿意交定金。
“其實(shí)還是怕買(mǎi)虧了?!崩顣匝嗾f(shuō),在今年二三月份時(shí),客戶(hù)可能就不太去糾結(jié)這個(gè)問(wèn)題,當(dāng)時(shí),客戶(hù)糾結(jié)的是我買(mǎi)哪兒,能不能給我優(yōu)惠,而沒(méi)有把重心放到我能不能買(mǎi),我敢不敢買(mǎi)上。
關(guān)鍵是恢復(fù)信心
不過(guò),前述鄭州某樓盤(pán)的王經(jīng)理也認(rèn)為,雖然眼下的樓市確實(shí)黯淡,但整個(gè)市場(chǎng)中,其實(shí)還是存在有固定的住房需求的,一茬一茬的年輕人,需要購(gòu)買(mǎi)婚房,已經(jīng)有小房子的家庭,因?yàn)樘砹撕⒆樱枰笠恍┑母纳谱》?,這些,其實(shí)都是仍然存在于樓市的剛性需求。
“政策(‘鄭15條’)的出臺(tái),起碼不是壞事,影響一定有,只是不好去量化,或者不好去評(píng)估它到底有多大的促進(jìn)力度?!崩顣匝嘁舱f(shuō),“鄭15條”發(fā)布后,置業(yè)顧問(wèn)們?cè)俑蛻?hù)傳導(dǎo)時(shí),也多了一些能夠站得住腳的銷(xiāo)售促進(jìn),不過(guò),這種促進(jìn),更多是幫助來(lái)看房的客戶(hù),多了一個(gè)購(gòu)買(mǎi)、下定金的理由,能夠幫助客戶(hù)“從想買(mǎi)房到現(xiàn)在買(mǎi)房”。但是,對(duì)于一些并非剛需的客戶(hù),即便有了這些政策,也很難推動(dòng)其“從不買(mǎi)房到買(mǎi)房”。
當(dāng)?shù)匾晃挥兄嗄甑禺a(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者也說(shuō),整體上,這次新政(“鄭15條”)利好鄭州樓市,有利于提振鄭州市場(chǎng)信心?!爸劣谝恍┤怂f(shuō)的鄭州樓市會(huì)狂飆,鄭州房?jī)r(jià)會(huì)暴漲,我不認(rèn)可。”因?yàn)猷嵵輼鞘械膯?wèn)題,不是單一的市場(chǎng)問(wèn)題,需要時(shí)間、政策、情緒、信心慢慢恢復(fù)康養(yǎng)。
李曉燕也告訴第一財(cái)經(jīng),其實(shí)需要信心恢復(fù)的,除了購(gòu)房者,還有開(kāi)發(fā)商。
李曉燕說(shuō),自己所在樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商,原本也是希望能夠在鄭州市場(chǎng)做大做強(qiáng)的,但是,在鄭州開(kāi)發(fā)的頭一個(gè)項(xiàng)目,就趕上鄭州房?jī)r(jià)不斷下跌的大環(huán)境。如今,面對(duì)項(xiàng)目沒(méi)利潤(rùn)甚至虧損的窘境,總部怕拿錯(cuò)地或拿到地后再次虧損,已經(jīng)失去了再在鄭州市場(chǎng)拿地開(kāi)發(fā)的信心。
第一財(cái)經(jīng)查詢(xún)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),自2021年開(kāi)始,鄭州主城八區(qū)的涉宅用地出讓及成交開(kāi)始大幅下滑,2021年、2022年的供應(yīng)建面分別為1034萬(wàn)平方米、676萬(wàn)平方米,成交分別為854萬(wàn)平方米、561萬(wàn)平方米。今年上半年,供應(yīng)、成交建面更是雙雙下滑至271萬(wàn)平方米、215萬(wàn)平方米。多數(shù)地塊底價(jià)成交,且多為本地城投平臺(tái)兜底。不少原本在市場(chǎng)很活躍的房企,都減慢了在鄭州的投資。甚至,一些已經(jīng)拿到土地并開(kāi)始對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)商,也選擇了悄然退地,并逐步收縮鄭州市場(chǎng)。
也因此,此次發(fā)布的“鄭15條”中特別提及,要落實(shí)土地款分期繳納優(yōu)惠政策。在土地招拍掛活動(dòng)中,增加銀行保函(見(jiàn)索即付型)作為競(jìng)買(mǎi)人參加土地競(jìng)買(mǎi)的履約保證方式。按照優(yōu)惠政策分期交納土地款的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已繳納不低于50%的土地出讓金,未取得土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)前,可先申請(qǐng)容缺辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù);參照鄭政會(huì)紀(jì)〔2022〕13號(hào)有關(guān)要求,可申請(qǐng)容缺辦理建筑工程施工許可手續(xù),質(zhì)量安全提前介入監(jiān)督。
(文中馬鵬、李曉燕為化名)
(文章來(lái)源:第一財(cái)經(jīng))
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