本周,有關(guān)房地產(chǎn)市場的利好消息不斷,先是高層會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”,后有住建部喊話。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,新一輪樓市寬松政策即將鋪展開來。
在具體政策上,住建部提出的“認(rèn)房不認(rèn)貸”受到極大關(guān)注。目前,嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市僅剩一線城市及少數(shù)強二線城市,若“認(rèn)房不認(rèn)貸”能夠落地,將對這些城市的樓市復(fù)蘇起到刺激作用。但專家也指出,如果在一線城市完全執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,或出現(xiàn)房價過快上漲的情況。
(資料圖)
一線城市二手房成交量連跌數(shù)月
▲資料圖:住宅小區(qū)。中新經(jīng)緯薛宇飛攝
今年春節(jié)過后,北京、上海等核心城市的房地產(chǎn)市場有所回暖,開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都感受到一絲暖意,樓市似有從低谷回升的趨勢。
然而,這種態(tài)勢并未持續(xù)多久。據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,3月份該市二手房成交量為22192套,而4月、5月、6月分別為13928套、12982套、11607套,環(huán)比降幅分別為37.2%、6.8%、10.6%。
北京市朝陽區(qū)管莊區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人郭濤(化名)對中新經(jīng)緯稱,3月份前后,二手房成交量大一些,價格也有上漲,但總體穩(wěn)定。近段時間的成交量出現(xiàn)下降,房價與2021年同期基本持平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯稱,北京6月份二手房的成交量大約只有3月份的一半,反映出當(dāng)前市場的冷淡?!岸址吭戮W(wǎng)簽1.2萬套是北京樓市的‘枯榮線’,月網(wǎng)簽量低于1.2萬套,市場會比較低迷,若月網(wǎng)簽降至1萬套以下,房價或出現(xiàn)普降?!彼€稱,從目前的數(shù)據(jù)看,7月份北京二手房成交量大概率比6月要低一些。
上海同樣如此。今年3月,上海市二手住宅成交量為23991套,環(huán)比上漲24%。到4月份,成交套數(shù)就降至17686套,5、6月又分別降至約1.5萬套、1.26萬套。據(jù)國家統(tǒng)計局,在70個大中城市中,上海6月份二手房房價環(huán)比下跌1.2%,跌幅居于70城第一。
上海一家大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人龐軍(化名)告訴中新經(jīng)緯,上海目前的成交量已比較低,一些房源的價格回到了2020年,甚至2019年的水平。
據(jù)廣州中原研究部,今年3-6月,廣州二手住宅成交量分別為12260套、10041套、8771套、8292套。受二手房指導(dǎo)價政策調(diào)整等因素利好,深圳近幾個月二手房的成交量較此前有所提升,但與過去的市場高點相比仍有不小差距。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會,3-6月份,該市二手房錄得成交量(含自助)為4943套、3744套、3603套及3192套。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”威力在哪?
住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上表示,要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢,大力支持剛性和改善性住房需求,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。
改善性住房換購稅費減免等政策,此前已經(jīng)實施,因此,住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的表態(tài),成為市場關(guān)注的焦點?!罢J(rèn)房不認(rèn)貸”是指,商業(yè)銀行在確定貸款比例時,只按照家庭名下在當(dāng)?shù)厥欠裼蟹縼碚J(rèn)定,不管購房家庭是否有住房貸款記錄。
根據(jù)對首、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同,可以分為“認(rèn)房又認(rèn)貸”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“認(rèn)貸不認(rèn)房”三種,嚴(yán)格程度依次遞減。據(jù)國金證券研報,截至6月30日,北京、上海、廣州、深圳、長沙、合肥、成都、???、廈門、福州、三亞、重慶等十幾個核心一二線城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。目前,有一些城市對“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的執(zhí)行進行了變通,僅剩少數(shù)核心城市在嚴(yán)格實施該政策。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”與“認(rèn)房不認(rèn)貸”在首付比例、貸款利率上差別明顯。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進稱,在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策下,上海二套房的首付比例達70%(普通住宅最低50%),房貸利率最低5.25%,若改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”,首付比、房貸利率最低可降至35%、4.55%。目前北京二套房的首付比達80%(普通住宅最低60%),房貸利率最低5.25%,改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的話,首付比、房貸利率可降至40%(普通住宅最低35%)、4.75%??梢钥闯?,若實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”,能非常明顯地降低改善型住房需求的首付和利率成本。
實施“認(rèn)房又認(rèn)貸”,對市場成交量及價格有何影響?貝殼研究院回顧了中國2010年至當(dāng)前的兩輪完整的房地產(chǎn)市場調(diào)控周期,該研究院稱,在成交量方面,2010年啟動“認(rèn)房又認(rèn)貸”后,2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%,2011年繼續(xù)大幅下滑45%;北京同年成交量較上一年的高位下降26%,次年繼續(xù)大幅下滑38%至12萬套,不足2009年的一半。
貝殼研究院還稱,2016年末至2017年初,一線城市相繼重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”后,2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%,京滬成交腰斬。從成交價格看,“認(rèn)房又認(rèn)貸”有效遏制了房價上漲。一線城市房價“易漲難跌”,在2020年以前一線城市歷史上為數(shù)不多的房價漲勢放緩或者下跌基本均由“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策引起。
貝殼研究院認(rèn)為,“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地,可以降低換房成本,加快改善性需求的釋放。一方面,使剛需和改善群體循環(huán)起來,改善性群體將原有住房掛牌出售,增加剛需房源供給,滿足剛需入市需求,實現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面,改善群體賣掉二手房后購買新房,促進二手房、新房的良性循環(huán)。進一步,新房市場銷售改善,房企回款加快,拿地投資信心提高,土地市場修復(fù),最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場和行業(yè)的良性循環(huán)。
58安居客房產(chǎn)研究院院長張波稱,預(yù)計下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的趨勢不變,隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一二線熱點城市的落地執(zhí)行,會使得不少原來按二套房執(zhí)行的首付比和貸款利率標(biāo)準(zhǔn),都有可能按首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,這對樓市的影響較為明顯。熱點城市的核心問題并不是再次降低首套或二套房的首付比,而是能讓真正被誤傷的改善需求得到相匹配的政策支持。
有條件地實施?
市場在期待“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市落地的同時,也在預(yù)估該政策是完全實施,還是有條件地執(zhí)行。
張大偉稱,若“認(rèn)房不認(rèn)貸”徹底執(zhí)行,使得大量原本認(rèn)定為二套房的購房人重新?lián)碛辛耸滋追抠Y格,該政策的影響就會很大。這種情況下,北京、上海等一線城市的市場可能會重現(xiàn)火熱,甚至?xí)渌鞘械馁彿咳饲皝碣I房。
中新經(jīng)緯注意到,已經(jīng)有業(yè)主和購房者開始轉(zhuǎn)變態(tài)度。住建部上述表態(tài)公布后,龐軍說:“我們正在開會研討這個新政策。一般來說,新政策會依照不同地方實施不同的細(xì)則,由于上海還沒有跟進,不太確定會如何實施。近日的利好政策比較集中,再加上價格已下降,有個別賣房業(yè)主不愿意再降價。”郭濤也稱,有一些客戶已經(jīng)選擇新政策落地后再出手。
張大偉稱,如果是有條件地實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”,比如首付比例和貸款利率小幅下調(diào),或者僅在新城區(qū)和郊區(qū)執(zhí)行、二孩家庭或老人同住家庭適用、要求具備所在城區(qū)社保等等,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策不會明顯刺激市場。
由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”效果比較明顯,張大偉判斷,一線城市大概率會有附加條件的實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”,既讓市場有所好轉(zhuǎn),又不至于過度刺激房價上漲。
嚴(yán)躍進對中新經(jīng)緯分析,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線城市落地的可能性很大,也將會助推市場的回暖。他認(rèn)同該政策會有條件地執(zhí)行,可能會在不同區(qū)域、新二手房方面進行區(qū)別實施。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱,后續(xù)措施還需要金融管理部門、各級政府具體出臺,同時也會遵循因城施策的方針,即各地不會步調(diào)一致地、內(nèi)容一致地實施,而是會有先有后、政策力度有大有小,也不會一下子就把政策用到底。
(文章來源:中新經(jīng)緯)
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