近日,千億房企、有著“河南王”之稱的建業(yè)地產(chǎn),正式違約!
千億“河南王”宣告暴雷
(資料圖片)
全面停止境外債支付!
6月23日,建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱,公司未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息,將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付,以確保公平對待所有境外債權(quán)人。
建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行部分海外債來源:Wind
自2021年9月發(fā)出“求救信”算起,在堅持了22個月后,建業(yè)地產(chǎn)終于宣告暴雷。
建業(yè)地產(chǎn)是河南省的本土房企,雖然在外省也有布局,但絕大多數(shù)項目位于省內(nèi),與河南省的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展深度綁定。2019年和2020年,建業(yè)地產(chǎn)的銷售規(guī)模(含輕資產(chǎn))連續(xù)突破千億,是千億房企中極少見的區(qū)域性企業(yè)。在相當(dāng)長的時間里,建業(yè)地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額在河南市場排名第一,是名副其實(shí)的“河南王”。
2021年下半年,房地產(chǎn)信貸收縮,河南省又遭遇疫情和水災(zāi)的雙重影響,剛剛經(jīng)歷了快速擴(kuò)張的建業(yè),“出現(xiàn)重大風(fēng)險和危機(jī)”。此后,建業(yè)進(jìn)入漫長的紓困期。2022年,建業(yè)引入國資河南鐵建投成為二股東,并如期兌付美元債。河南省的紓困資金,也落地到建業(yè)旗下的多個項目。
作為政企聯(lián)合紓困的典范,當(dāng)時,外界一度對建業(yè)地產(chǎn)重燃信心。但進(jìn)入2023年,市場仍無起色。在推動旗下多筆債務(wù)展期后,建業(yè)終于無力支撐。
成立30年首虧!曾自曝危機(jī)
向河南政府請求“幫扶救援”
建業(yè)地產(chǎn)由胡葆森創(chuàng)建,成立于1992年,是中國最早的一批房地產(chǎn)企業(yè)之一,2008年在港上市。成立30多年來,建業(yè)雖偶遇波折,但基本享受了房地產(chǎn)市場化改革和城市化大潮的紅利,從而獲得快速發(fā)展。
2022年,建業(yè)地產(chǎn)營業(yè)收入240.83億元,同比下降42.60%,歸母凈利潤虧損75.61億元,是成立以來首次虧損。
危機(jī)出現(xiàn)在2021年。當(dāng)年9月,一份建業(yè)集團(tuán)向河南省政府發(fā)出的求救信《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險和危機(jī)并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳,后被當(dāng)事方確認(rèn)。求救信稱,因汛情疫情影響,建業(yè)總損失超過50億元,已出現(xiàn)重大風(fēng)險和危機(jī);目前集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入戰(zhàn)時緊急狀態(tài),正在制定應(yīng)對預(yù)案,采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質(zhì)、減員減薪等自救舉措。
這也被認(rèn)為是建業(yè)危機(jī)爆發(fā)的開始。此后,建業(yè)管理層向媒體表示,公司的銀行貸款并未受到影響,且公司在手資金充裕,短期內(nèi)無償債壓力。
但當(dāng)時,房地產(chǎn)市場的大環(huán)境已經(jīng)不容樂觀。2021年下半年,房地產(chǎn)信貸收緊,市場交易下滑。2021年,建業(yè)地產(chǎn)合同銷售額601.1億元,合同銷售面積816.6萬平方米,同比分別下降12%和8%。當(dāng)年年末,建業(yè)地產(chǎn)的在手現(xiàn)金僅為98.5億元,同比下降66.4%,現(xiàn)金短債比從1.92降至1.46。
進(jìn)入2022年,建業(yè)開始全面調(diào)整。年初,建業(yè)取消業(yè)務(wù)集團(tuán)和大區(qū)兩級,從五級管理調(diào)整為三級管理。此次調(diào)整也造成人員的縮減。
當(dāng)時,胡葆森在媒體懇談會上稱,建業(yè)集團(tuán)機(jī)構(gòu)臃腫,效率低下的現(xiàn)象嚴(yán)重。此前五大總部加上城市運(yùn)營公司,可能有超過三分之一的人干的都是同樣的工作。他要求,總部超過一半的員工要返回一線,到能聽得到炮聲的戰(zhàn)場上去成長。
流動性緊張,“三道紅線”全部踩中
此后,建業(yè)又采取多種手段緩解流動性壓力。
2022年4月,建業(yè)將旗下商業(yè)項目的運(yùn)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬達(dá)。
5月31日,河南文旅投資集團(tuán)與建業(yè)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作,對“建業(yè)電影小鎮(zhèn)”和“只有河南·戲劇幻城”進(jìn)行股權(quán)投資。
7月21日,河南鐵建投集團(tuán)旗下的河南同晟置業(yè)正式完成入股,成為建業(yè)地產(chǎn)第二大股東。
8月,鄭州市房地產(chǎn)紓困基金的首個項目落地鄭州北龍湖金融島寫字樓項目。截至2023年初,建業(yè)已有近50個項目爭取到了紓困資金的支持。
當(dāng)年,建業(yè)還暫停了拿地和擴(kuò)展步伐。
經(jīng)過這一系列操作,建業(yè)的流動性危機(jī)終于有所緩解。同晟置業(yè)入股后的2022年8月初,建業(yè)地產(chǎn)償還了2022年到期的5億美元6.875%優(yōu)先票據(jù),終解燃眉之急。至此,建業(yè)在當(dāng)年已無到期美元債。
在這輪紓困中,建業(yè)與政府部門保持著良好的溝通,也得到了大力支持,體現(xiàn)出其在長期深耕河南后獲得的認(rèn)可。與同期的其他房企相比,外界對建業(yè)的紓困前景評價頗高。
但在大環(huán)境不佳的情況下,危機(jī)遠(yuǎn)未解除。2022年,建業(yè)重資產(chǎn)合同銷售額為240.49億元,同比下降六成。同年,公司錄得首次虧損,虧損額為78億元,超出管理層預(yù)期。
胡葆森表示,受疫情影響,建業(yè)旗下的文旅項目“只有河南”,自2021年6月開業(yè)以來一共遭遇過6次關(guān)閉,“在這種形勢下出現(xiàn)虧損很正?!?。
由于銷售不暢,融資渠道受阻,到2022年末,建業(yè)的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及受限制銀行存款規(guī)模僅為43.52億元,現(xiàn)金短債比僅為0.34,償債能力岌岌可危。公司的凈負(fù)債率飆升至580.2%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為96.2%,“三道紅線”全部踩中。
千億債務(wù)壓身
地產(chǎn)大佬胡葆森如何自救?
董事長胡葆森是建業(yè)地產(chǎn)的掌舵者。因深厚的資歷和對行業(yè)的真知灼見,早年間,胡葆森與王石、馮侖并稱為“地產(chǎn)三君子”。如今,王、馮二人均已遠(yuǎn)離房地產(chǎn)一線,只有胡葆森從草創(chuàng)時代堅守至今。
但當(dāng)時代浪潮洶涌而至,老練如胡葆森,預(yù)見性仍顯得不足。
一直在積極應(yīng)對危機(jī)的“君子”胡葆森,不得不為五斗米折腰。但正如所有暴雷房企面臨的情況一樣,留給建業(yè)的工作并不容易,在當(dāng)前的形勢下,無論是債務(wù)重組、項目交付還是促進(jìn)銷售、實(shí)現(xiàn)回款,都需要天時地利人和才能達(dá)成。
在很長一段時間里,房地產(chǎn)有著較強(qiáng)的規(guī)模效應(yīng),其中,實(shí)施全國化發(fā)展,是房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張并擴(kuò)大品牌影響力的主要手段。作為行業(yè)的“異類”,建業(yè)并未遵循這一發(fā)展路徑,而是深耕河南,縱深發(fā)展。
胡葆森的思路是,通過對上下游的覆蓋和區(qū)域深耕,實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張,并借助全方位服務(wù)的能力,增強(qiáng)品牌粘性。
2015年,建業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商向新型生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型,并逐漸布局物業(yè)、代建、裝配式建筑等相關(guān)領(lǐng)域。如今,除建業(yè)地產(chǎn)外,其他三個業(yè)務(wù)板塊均在香港主板上市。2019年,建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了在河南省縣及縣以上市場全覆蓋。
2019年,建業(yè)的銷售規(guī)模首次突破千億,雖然其中包含200多億的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),但胡葆森仍然十分振奮?!拔覍η|還是很看重的?!?020年1月,胡葆森向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道等媒體直言,對于建業(yè)而言,千億是一個很關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn),是對企業(yè)的資源獲取能力、產(chǎn)品設(shè)計、建設(shè)、銷售、管理、運(yùn)營等綜合能力的新考驗。
當(dāng)年,全國共有36家千億房企。與東部重點(diǎn)城市相比,河南省多數(shù)城市的房價水平相對不高,這也意味著,建業(yè)要開發(fā)更多的項目、賣出更多的房子、付出更高的管理成本,才能實(shí)現(xiàn)千億銷售額。
胡葆森在中國商界頗有威望,這既源于其資歷和個人魅力,也因他為建業(yè)打造的獨(dú)樹一幟的發(fā)展模式。即便在房地產(chǎn)市場最火爆的時代,大型房企也很少有在縣級市場深耕的耐心。建業(yè)在河南市場的探索,提供了房企縱深發(fā)展的成功范例。
如今回看,邁向千億所付出的努力,也為建業(yè)后來的危機(jī)埋下隱患。
為做大規(guī)模,2018年開始,建業(yè)加大拿地步伐,當(dāng)年新增土地建筑面積1351萬平方米,為前一年的三倍。2019年,建業(yè)新增土地建筑面積1303萬平方米。2020年,建業(yè)的擴(kuò)張有所放緩,但當(dāng)年新增土儲也達(dá)到917.6萬平方米。
隨著這些項目進(jìn)入建設(shè)周期,大量資金被占用。2019年至2021年,建業(yè)地產(chǎn)的在建規(guī)模均保持在3000萬平方米以上。為支持項目開發(fā),建業(yè)地產(chǎn)的總負(fù)債規(guī)模從2018年的917億增至2021年的1331億。
但從2020年開始,由于利潤下滑、疫情影響、銷售不暢等因素影響,建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流逐年下降。
內(nèi)部人士:暴雷之后,反而有“解脫”之感
2023年,房地產(chǎn)交易一度升溫。
4月21日,建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布2022年年報,胡葆森對今年樓市做出三個判斷:市場已經(jīng)觸底,但需長時間恢復(fù);房地產(chǎn)的支柱地位未變,穩(wěn)樓市勢在必行;公司將積極備戰(zhàn),平穩(wěn)穿越周期。
此前,在與投資者的交流中,胡葆森的判斷更為樂觀,“在4月、5月兩個月時間里,穩(wěn)定的態(tài)勢如果能夠鞏固住,整個市場復(fù)蘇的大勢就即將形成?!彼硎荆白銎髽I(yè)的人都是樂觀主義者?!?/p>
然而,4月和5月,房地產(chǎn)市場不僅未能延續(xù)上行走勢,交易量還出現(xiàn)下滑。納入國家統(tǒng)計局監(jiān)測范圍的70個大中城市中,房價下跌重新成為主流。
在建業(yè)深耕的河南市場,情況同樣不容樂觀。一位本地房地產(chǎn)從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示,鄭州市場分化嚴(yán)重,僅市區(qū)項目銷售較好,遠(yuǎn)郊項目舉步維艱。同時,國企和央企旗下項目銷售較為順暢,除萬科、龍湖、碧桂園等少數(shù)民企外,其余民企的項目銷售壓力較大。
他還表示,其他省內(nèi)城市中,僅商丘、南陽、安陽等地的市場稍好,其他城市均沒有起色。其原因在于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,且居民對收入預(yù)期不樂觀,對大宗支出較為謹(jǐn)慎。
2023年1-5月,建業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售額87.64億元,同比下降20.8%。建業(yè)地產(chǎn)洛陽某項目銷售人員稱,“最近項目上沒什么人(看房)?!?/p>
在銷售沒有起色的情況下,建業(yè)的現(xiàn)金流愈加緊張。即便是已經(jīng)入股的國資,和落地到項目層面的紓困資金,也無法在短期內(nèi)給予公司實(shí)質(zhì)性幫助。
上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示,考慮到嚴(yán)格的審核流程,國資再度增持的可能性雖然存在,但短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。若采用股東借款的方式注入資金,則建業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量難以提供支持。
建業(yè)地產(chǎn)某內(nèi)部人士也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示,經(jīng)過抵押和其他方式的處置后,目前建業(yè)用于再融資的“底層資產(chǎn)”已經(jīng)不足。
至于紓困資金,他表示,其使用是“有限制的”。即紓困資金優(yōu)先用于項目的建設(shè)和交付,而不是向母公司輸血。
隨著時間的推移,建業(yè)面臨的壓力越來越大。4月,建業(yè)對旗下多筆美元債做出展期和嘗試展期等安排。6月23日,建業(yè)宣布暴雷,并表示,今年二季度以來,國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)疲弱,每月銷售逐漸惡化,銷售不及預(yù)期。集團(tuán)流動資金緊張狀況正在加劇,境外兌付壓力持續(xù)增加。“即使集團(tuán)竭盡全力,資金仍可能持續(xù)受壓,現(xiàn)金無法滿足履行當(dāng)前和之后義務(wù)所需。”
前述內(nèi)部人士表示,暴雷之后,反而有“解脫”之感,因為不必再為維持信用而殫精竭慮。此前,證券部門的員工在香港同債權(quán)人和投資者進(jìn)行了長期的溝通,胡葆森本人則在近期奔赴省內(nèi)多個城市,拜會政府部門,并考察項目。
但對于建業(yè)來說,下一階段的工作并不輕松。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,按照房企的紓困經(jīng)驗,建業(yè)的后續(xù)工作將主要有兩個方面:推進(jìn)整體債務(wù)重組、促進(jìn)銷售。其中,前者需要相關(guān)各方統(tǒng)籌安排,主要靠事在人為;后者則取決于市場的景氣程度,相比之下更難把握。
今年年初,建業(yè)管理層曾透露,2023年建業(yè)可售資源總價值為517億元。公司制定的全年銷售目標(biāo)也較為樂觀,為320億元,較2022年提升33%。但如今的市場形勢,已不同于年初的判斷。面對更加復(fù)雜的局面,放下身段的胡葆森,將如何帶領(lǐng)建業(yè)挽回敗局?
(文章來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道)
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