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新消息丨合肥樓市冷熱:投資客兩套房縮水130萬后 準備入手第三套 2022-09-16 16:48:12  來源:第一財經(jīng)

在新站區(qū)限購解除3個月后,徐正發(fā)現(xiàn),合肥的首套房貸利率已降至4.1%,并且多家商業(yè)銀行執(zhí)行“認貸不認房”。斟酌再三后,還沒有貸款負擔的他決定置購第三套房產(chǎn)。


【資料圖】

今年6月,合肥放開了對新站等局部區(qū)域的限購政策,這讓持本地戶籍的徐正擁有購買第三套住房的資質(zhì)。不過,促使他最終下定決心再次購房的原因是,已擁有的兩處房產(chǎn)價值正在縮水。

“當前,合肥新房和二手房市場正在分化。其中,二手房市場成交量、價均處于谷底,買賣雙方都不敢貿(mào)然出手。鑒于資產(chǎn)保值、投資等方面考慮,我還是準備在目前的房價洼地——新站入手一套現(xiàn)房?!毙煺Q。

今年5-6月,合肥對部分樓市政策進行了調(diào)整優(yōu)化,當?shù)貥鞘幸欢瘸霈F(xiàn)階段性好轉(zhuǎn),但政策受益人群相對有限。而下半年以來,合肥樓市的限制性政策尚未進一步放開。在短暫刺激后,當?shù)貥鞘袩岫仍俣认陆怠?/p>

國家統(tǒng)計局16日公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示,8月份,合肥新房和二手房價格環(huán)比維持上漲趨勢,但漲幅較上月大幅回落0.4%和0.5%。

第一財經(jīng)調(diào)研了解到,8月份以來,合肥多個區(qū)縣的新房和二手房成交出現(xiàn)量價齊跌;部分當?shù)丶韧凹t盤”,也紛份推出首付分期、降價促銷等銷售活動;如新站等限購松綁的遠郊板塊,新房市場成交熱度處于穩(wěn)中有落階段;但濱湖新區(qū)、政務區(qū)等熱點板塊的中高端住宅項目,新房成交量、價依然堅挺。

兩套學區(qū)房,貶值逾130萬

據(jù)徐正介紹,此前,他在合肥中心城區(qū)——蜀山區(qū)全款購買了同一小區(qū)的兩套110平米左右的“單學區(qū)房”。

2022年,隨著全國樓市進入下行期、市場預期下調(diào),合肥樓市成交也整體遇冷。加之蜀山區(qū)“幼升小”開始執(zhí)行“六年一學位”,這兩套房產(chǎn)所在小區(qū)也沒有如愿升格為“雙學區(qū)”,徐正注意到,同小區(qū)類似房源的掛牌單價已從入手時的3.6萬元/平方米下跌至3萬元/平方米。由此估算,兩套房共計貶值超過130萬元。

不僅僅是中心城區(qū)的學區(qū)房,在合肥樓市的熱門板塊——濱湖新區(qū),普通小區(qū)的二手房交易也同樣遇冷。

“我在濱湖高速時代城擁有一套110平方米左右房產(chǎn),如果是去年,類似區(qū)位和戶型的房產(chǎn),毛坯房都能賣到310~320萬元。今年,房子都裝修好了,光地暖就花費10萬元左右,但即便主動降價到260萬元左右,這套房產(chǎn)至今仍無人問津。”一名濱湖新區(qū)業(yè)主對記者表示。

整體來看,6月以來,由于在政務區(qū)、濱湖新區(qū)、高新區(qū)等熱門板塊,高端小區(qū)和豪宅成交套數(shù)增長,合肥二手房銷售均價止跌轉(zhuǎn)增。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,6~8月,合肥二手住宅銷售均價環(huán)比漲幅分別為0.6%、0.7%和0.2%。

但從量的角度,根據(jù)第一房研究院數(shù)據(jù),近月來,合肥二手房成交量雖然出現(xiàn)增長,但遠低于掛牌量的漲幅。8月合肥二手房掛牌量已接近9.6萬套,但月成交量卻只有1500套左右。

新房市場分化

看著跌跌不休的普通二手住房市場,徐正不甘心此時出手賣掉一套房產(chǎn)。但隨著信貸政策的日漸寬松和打折新盤的不斷增多,出于資產(chǎn)保值的考慮,徐正開始萌生“再買一套房產(chǎn)”的念頭。

根據(jù)合肥市房產(chǎn)局房屋交易中心消息,6月24日起,非限購區(qū)域住房(新站區(qū)、瑤海區(qū)、新橋產(chǎn)業(yè)園)不再計入家庭住房總套數(shù)。這也意味著,上述新政落地后,徐正擁有了在這些區(qū)域購買第三套房的資質(zhì)。

之所以將視線投向新站區(qū),徐正稱,一方面,是因為在合肥,目前新站區(qū)房價最便宜,單價大致在一萬元左右;另一方面,近年來,政府對新站區(qū)建設投入力度加大,比如改造路面交通,建設郎溪路高架和包公大道高架,這為通勤人員提供便利,而隨著區(qū)域教育集團化的推進,該區(qū)優(yōu)質(zhì)地段房產(chǎn)的學區(qū)價值也逐漸顯露。

不過,由于合肥的“限貸”政策沒有發(fā)生調(diào)整,選擇貸款購買第三套住房時,徐正無法使用公積金貸款,只能使用商業(yè)銀行貸款。

“所幸的是,現(xiàn)在商業(yè)銀行普遍‘認貸不認房’,而我之前是全款買房的,所以這次購買新房仍可按首套房貸利率操作。”徐正告訴記者,此前,合肥首套房房貸利率一直偏高,在5.9%左右,現(xiàn)在已降到4.1%。這對于購房者而言,無疑是一大利好。

2022年8月,央行下調(diào)5年期以上LPR 15個基點,首套、二套房房貸利率分別降至4.1%和4.9%,這為各地下調(diào)房貸利率釋放了空間。據(jù)媒體報道,目前,合肥至少有13家銀行已執(zhí)行首套房利率4.1%起,二套房利率4.9%起。

近月來,合肥除了在限購松綁的區(qū)域,新房成交量出現(xiàn)回升外,受濱湖新區(qū)等熱點板塊高品質(zhì)新盤的入市影響,合肥新房市場的整體成交均價也處于穩(wěn)中有漲趨勢。根據(jù)AI樓市大數(shù)據(jù),2022年1-7月合肥新房成交均價為20028元/平方米,其中,濱湖新區(qū)和政務區(qū)新房的成交均價在2.5萬/平方米以上。

但也非所有區(qū)域均出現(xiàn)新房成交量或成交價的提升。以合肥下轄縣——廬江為例,新房市場仍處于量價齊跌通道。

“主要是沒有需求?!币幻麖]江縣房地產(chǎn)銷售人士告訴記者,在該縣,目前,新房庫存水平處于歷史低點,在售新盤僅6個左右,并存在一二手房倒掛現(xiàn)象。即便如此,新房銷售仍不景氣。

“以這幾年廬江土拍樓面價最高的宅地為例,兩年前,該處樓盤第一次開盤時,掛牌價為8700元/平方米,今年的掛牌價則降至6000元/平方米左右?!彼J為,一方面,當?shù)匦路恳云诜繛橹?,近月來,多地出現(xiàn)樓市交付問題,受此影響,剛需族置業(yè)預期下調(diào);另一方面,近年來,合肥市區(qū)外圍區(qū)域建設加快,更多縣城的改善型購房者選擇在市區(qū)置業(yè)。

進入9月,合肥另一縣長豐甚至祭出了“限跌令”。

據(jù)安徽省房地產(chǎn)研究會微博消息,長豐縣房地產(chǎn)領域信訪突出問題處置工作專班辦公室下發(fā)《關于禁止在建在售房地產(chǎn)項目非法銷售的通知》,要求所有開發(fā)企業(yè)立即停止特價房、工抵房等銷售,所有特價房、工抵房等銷售前必上報長豐縣發(fā)改委、縣住建局審批。縣內(nèi)各在建在售房企、各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得宣傳非法銷售的房屋。

限制性政策會進一步松綁嗎?

與長三角其他核心城市和安徽省其他地市相比,下半年以來,合肥樓市調(diào)控政策并沒有出現(xiàn)明顯的放松導向。

8月份,在長三角地區(qū),如南京、蘇州、無錫等熱點城市紛份放寬認房認貸標準,下調(diào)二套房首付比例;而在安徽房價次高的蕪湖,當月也出臺了“符合條件的畢業(yè)生購買首套房時,最高可獲20萬免息借款”的樓市新政。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,8月份,合肥新房、二手房成交規(guī)模環(huán)比均下降,市場活躍度均不足,但新房、二手房價格整體平穩(wěn)運行。當月合肥新建住宅價格環(huán)比上漲0.32%,二手住宅價格環(huán)比上漲0.46%,價格韌性相對較好。

那么,合肥樓市政策有進一步寬松的可能嗎?

億翰智庫華東區(qū)域研究總監(jiān)李健稱,在全國穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)房地產(chǎn)的大背景下,合肥樓市政策會主要集中于樓市供給端的風險問題上,比如,已有十余家房企參與到了當?shù)卣M織的專項研討會中,而在需求端的調(diào)控上,由于合肥樓市仍處于投資驅(qū)動的階段,城市發(fā)展?jié)摿€是很高的,市場面整體表現(xiàn)也較為平穩(wěn),當?shù)卣呱形从忻黠@的放松導向,還是希望通過自身的市場韌性進行修復。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜進一步對記者分析稱,當前,合肥短期庫存出清周期不足8個月,庫存不足會對房價形成一定支撐。由此推斷,即便沒有政策寬松,根據(jù)市場自身的供需關系,合肥房價整體也將延續(xù)平穩(wěn)運行態(tài)勢。

但她同時稱,近期,合肥市場活躍度下滑,商品住宅成交面積環(huán)比下降、同比降幅擴大,購房者置業(yè)情緒不足,不排除短期內(nèi)樓市政策會優(yōu)化調(diào)整,比如在降低首付比例、繼續(xù)優(yōu)化限購政策等方面跟進。

(文章來源:第一財經(jīng))

關鍵詞: 認貸不認房

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