繼濟(jì)南、昆明之后，深圳也開(kāi)始試點(diǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”二手房交易服務(wù)。

【資料圖】

據(jù)深圳市坪山公證處9月1日消息，坪山公證處近期完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”二手房交易服務(wù)。與目前通行的“先贖樓再過(guò)戶(hù)”模式相比，新模式引入具有政府信用背書(shū)的獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)公證處，打通交易環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)帶抵押過(guò)戶(hù)，免除贖樓擔(dān)保費(fèi)用，降低二手房交易成本。

坪山公證處稱(chēng)，“帶押過(guò)戶(hù)”模式可以將交易成本直接降低1/3.根據(jù)目前市場(chǎng)普遍執(zhí)行的按欠款金額的2%計(jì)算贖樓成本，欠款300萬(wàn)元可節(jié)省6萬(wàn)元，欠款500萬(wàn)元可節(jié)省10萬(wàn)元。

交易成本直降1/3

時(shí)代周報(bào)記者了解到，“帶押過(guò)戶(hù)”二手房交易模式基本流程包括：交易雙方及債權(quán)人(抵押權(quán)人)共同與公證處簽署公證提存服務(wù)協(xié)議；買(mǎi)家將購(gòu)房款監(jiān)管在公證處提存專(zhuān)用賬戶(hù)；抵押權(quán)人同意在抵押狀態(tài)過(guò)戶(hù)并配合辦理手續(xù)，交易各方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)，在不注銷(xiāo)原抵押權(quán)的狀態(tài)下，直接將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到買(mǎi)家名下；公證處進(jìn)行資金結(jié)算并注銷(xiāo)抵押權(quán)；如果買(mǎi)家有貸款的話(huà)，再抵押給買(mǎi)家的貸款銀行。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從流程方面看，過(guò)去的模式是“房東籌錢(qián)償還二手房剩余貸款-房東賣(mài)房-買(mǎi)家付款-房東收款”，現(xiàn)在的模式是“房東賣(mài)房-買(mǎi)家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”。不過(guò)，深圳二手房交易中，贖樓通常由買(mǎi)家承擔(dān)，只有賣(mài)家急售的情況下，才會(huì)是賣(mài)家贖樓。

深圳首批試點(diǎn)交易于6月中旬啟動(dòng)，7月底完成帶抵押過(guò)戶(hù)、資金結(jié)算及抵押登記注銷(xiāo)，8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作，涉及超10套房產(chǎn)、4000多萬(wàn)元交易資金。

與目前普遍采用的“先贖樓再過(guò)戶(hù)”模式相比，“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”二手房交易模式，解決了交易雙方及債權(quán)人(抵押權(quán)人)關(guān)于交易流程安全、資金安全、債權(quán)安全的擔(dān)憂(yōu)，縮短交易周期，降低交易成本。

坪山公證處表示，“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”模式，免去贖樓環(huán)節(jié)，也為交易雙方節(jié)省贖樓過(guò)程中產(chǎn)生的贖樓資金利息、擔(dān)保費(fèi)等贖樓費(fèi)用。按目前市場(chǎng)一般贖樓費(fèi)用測(cè)算，可以將交易成本直接降低1/3.對(duì)于被查封房產(chǎn)的交易，由于贖樓的費(fèi)用更高，降低的比例無(wú)疑更大。

中原地產(chǎn)華僑城純水岸高級(jí)店董羅建明告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前贖樓有兩種方式，現(xiàn)金贖樓和額度贖樓。具體而言，現(xiàn)金贖樓是賣(mài)家或買(mǎi)家通過(guò)擔(dān)保公司墊付資金贖樓；額度贖樓是賣(mài)家向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，由銀行指定具有擔(dān)保贖樓額度的擔(dān)保公司進(jìn)行贖樓。

羅建明介紹，現(xiàn)金贖樓由擔(dān)保公司用自有資金先行墊付，只有擔(dān)保費(fèi)，按天計(jì)息，一天萬(wàn)八左右，金額大的還能做到萬(wàn)六一天，一般5到8天就能走完流程，欠款1000萬(wàn)元贖樓成本約4.8萬(wàn)元。額度贖樓成本包括擔(dān)保費(fèi)和利息，擔(dān)保費(fèi)通常是欠款金額的1%，利息是0.6%-1%，整體費(fèi)用在2%左右，欠款300萬(wàn)元的贖樓成本約6萬(wàn)元。

時(shí)代周報(bào)記者查詢(xún)坪山公證處官網(wǎng)了解到，提存公證事務(wù)按提存金額的千分之三收費(fèi)，除公證費(fèi)用外，其他可能產(chǎn)生的費(fèi)用還有公告費(fèi)、發(fā)函郵寄費(fèi)、保管費(fèi)等法律服務(wù)費(fèi)用。

圖源：坪山公證處官網(wǎng)

多名經(jīng)紀(jì)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，千分之三的費(fèi)用不算低，但考慮到贖樓時(shí)銀行放款速度存在不確定性，提存公證的收費(fèi)還是實(shí)惠很多。

有望提升二手房流通效率

“帶押過(guò)戶(hù)”并非深圳首試。

8月初，昆明舉行存量房“帶抵押過(guò)戶(hù)”合并登記工作啟動(dòng)儀式，成功辦理云南首筆二手房“帶抵押過(guò)戶(hù)”合并登記業(yè)務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)頒發(fā)云南首本二手房“帶抵押過(guò)戶(hù)”不動(dòng)產(chǎn)證。8月中，濟(jì)南市委、市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，推出二手房“帶押過(guò)戶(hù)”登記新模式。

“帶押過(guò)戶(hù)”首批試點(diǎn)城市深圳、昆明、濟(jì)南有一個(gè)共同點(diǎn)——二手房市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，7月的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均有所下降，同比降幅最大的是深圳，達(dá)3.5%。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，8月深圳二手商品房成交22.68萬(wàn)平方米(2363套)，同比下降0.24%。其中，二手商品住宅成交19.34萬(wàn)平方米(2000套)，同比下跌0.19%。今年1-8月，深圳二手住宅成交量為12444套，月均成交1555.5套，創(chuàng)下歷史新低。

市場(chǎng)低迷，買(mǎi)家持續(xù)觀望，賣(mài)家掛牌價(jià)連續(xù)下調(diào)。

據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，過(guò)去近一年，深圳掛牌價(jià)與參考價(jià)差距在10%以?xún)?nèi)的房源增加一倍，掛牌價(jià)高于參考價(jià)3成以下占比由1年前的30%左右增長(zhǎng)至50%左右，說(shuō)明掛牌價(jià)接近參考價(jià)的房源增多，更多業(yè)主降低預(yù)期，參考價(jià)成為買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的重要參考線。值得注意的是，7月深圳有約6成二手房以接近參考價(jià)成交。

掛牌價(jià)偏差值=(掛牌價(jià)-參考價(jià))/參考價(jià)，用來(lái)衡量業(yè)主掛牌價(jià)與參考價(jià)的對(duì)比。

交易成本下降，能否帶動(dòng)購(gòu)房者入市？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，今年以來(lái)，深圳二手房成交量創(chuàng)新低，市場(chǎng)預(yù)期不足是重要原因，但交易環(huán)節(jié)的周期太長(zhǎng)、成本太高，同樣導(dǎo)致部分剛需和換房需求難以實(shí)現(xiàn)?！吧钲诓粌H換房需求大，剛需也很大。在新房高房?jī)r(jià)、大戶(hù)型化、豪宅化的情況下，小戶(hù)型、總價(jià)可控的二手房，是新市民上車(chē)和扎根的重要選擇。降低成本、縮短周期，有助于新市民購(gòu)房，也能促進(jìn)換房需求?！?/p>

李宇嘉認(rèn)為，隨著央行繼續(xù)大幅度降低LPR水平，各項(xiàng)樓市調(diào)整政策效力開(kāi)始顯現(xiàn)，疊加此次“帶押過(guò)戶(hù)”，有助于提升市場(chǎng)的信心和預(yù)期，對(duì)二手房市場(chǎng)觸底企穩(wěn)有積極作用，也有望提升房屋流通效率，促進(jìn)良性循環(huán)，穩(wěn)定銷(xiāo)售規(guī)模。

（文章來(lái)源：時(shí)代周報(bào)）

關(guān)鍵詞： 帶押過(guò)戶(hù) 二手房交易