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近期，在全國多地房地產(chǎn)限購限售政策放寬的同時，金融系統(tǒng)房貸產(chǎn)品也有不少“創(chuàng)新”，諸如共同借款、帶押過戶、一人購房全家?guī)偷汝懤m(xù)出現(xiàn)。除帶押過戶旨在解決交易環(huán)節(jié)的痛點之外，共同借款、一人購房全家?guī)偷犬a(chǎn)品均旨在擴大購房者的首付款或共同還款來源，降低貸款壓力。

然而此類“創(chuàng)新”在市場上引發(fā)的爭議不小。不過嚴(yán)格來說，這些“創(chuàng)新”都不算新。以共同借款為例，不管是以父母作為購房人、子女作為共同借款人的接力貸，還是子女作為購房人、父母作為共同借款人的合力貸，以往都曾經(jīng)在市場上出現(xiàn)過，但后續(xù)均被監(jiān)管叫停。監(jiān)管彼時最主要的考慮有二，一是這些產(chǎn)品容易突破限購，成為一些投資客騰挪名額的工具；二是傳統(tǒng)的房貸風(fēng)控認(rèn)為購房人和貸款人應(yīng)為同一人，共同借款人的引入容易造成一些隱性風(fēng)險點。

而隨著銀行體系的風(fēng)控逐漸完善，各地的限購限貸政策事實上成了此類產(chǎn)品最大的障礙。比如廣州今年初曾傳出有銀行可以辦理接力貸的消息，但當(dāng)事銀行很快叫停，最關(guān)鍵的原因就是當(dāng)?shù)氐南拶徬拶J政策沒有調(diào)整，銀行此舉有突破紅線之嫌。不久前，北京在三個試點項目上向老年人購房人放開了子女可以作為共同借款人的口子，市場上關(guān)于接力貸的討論就明顯多了起來。

筆者認(rèn)為，在地方限購政策做出調(diào)整之后，商業(yè)銀行合理介入此類房貸產(chǎn)品無可厚非。此類銀行房貸產(chǎn)品擴大了購房者的還款來源，降低了貸款的壓力，在一定程度上促進了存量房交易活躍度，從而增加銀行信貸業(yè)務(wù)的規(guī)模和效益。但其中關(guān)鍵在于風(fēng)險把控，幾個基本的原則我們應(yīng)該要準(zhǔn)確把握。

首先，如同普通房貸產(chǎn)品一樣，涉及共同借款人的產(chǎn)品，要對申請人和共同借款人的財務(wù)狀況有嚴(yán)格的審核。例如接力貸中涉及的老年人退休金收入穩(wěn)定性、老年人健康情況、年齡和貸款時限的對應(yīng)情況等，均應(yīng)仔細(xì)審查。同時在實際操作中，要杜絕帶押過戶、接力貸等產(chǎn)品為投資購房者利用的空間。比如接力貸可設(shè)置家庭購房的套數(shù)上限，防止子女借老人名義進行炒房等，這些要求在現(xiàn)有的條件下并不難做到。

其次，共同借款雖以家庭為單位放大了共同還款來源，但沒有人為改變貸款的還款節(jié)奏。筆者認(rèn)為，這應(yīng)是未來國內(nèi)各類房貸產(chǎn)品創(chuàng)新的一個基本底線。以往與接力貸等同期出現(xiàn)的“氣球貸”(開始只付息，末期一次性還本)等產(chǎn)品監(jiān)管仍然要嚴(yán)格禁入。原因很簡單，這種創(chuàng)新改變了還款規(guī)則，看似減輕初期還款壓力，實則模糊貸款人的風(fēng)險識別度，甚至有可能在幫助不合資格貸款人獲取貸款。

最后，考慮到整個銀行體系的風(fēng)險敞口，此類創(chuàng)新貸款可在總量上設(shè)定比例予以控制。據(jù)媒體報道，目前在一些城市中接力貸是有銀行接單的，也有一些銀行未予介入。筆者認(rèn)為，做與不做的選擇權(quán)應(yīng)該交給銀行，監(jiān)管在總的風(fēng)險原則上予以把握即可，同時也應(yīng)注意與當(dāng)?shù)叵拶徬拶J政策的銜接。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前的地產(chǎn)市場處于筑底恢復(fù)階段，國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，40個城市新房價格環(huán)比下跌，51個城市二手房價格環(huán)比下跌，分別較上月增加2個、3個。同時，央行數(shù)據(jù)顯示7月份以房貸為主的中長期貸款增加1486億元，同比少增2488億元。在當(dāng)前的市況下，允許銀行在合理的范圍內(nèi)創(chuàng)新房貸產(chǎn)品整體看利大于弊，市場應(yīng)理性看待。

（文章來源：財聯(lián)社）

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