山東省青島市一位市民購(gòu)買(mǎi)了110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……

【資料圖】

8月16日，法制日?qǐng)?bào)發(fā)布的一篇報(bào)道使得備受爭(zhēng)議的公攤面積再次引發(fā)網(wǎng)友熱議，在“公攤”、“公攤系數(shù)”、“公攤率”、“套內(nèi)建筑面積”等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌下，收房變成開(kāi)盲盒，“取消公攤面積”的呼聲再起。

什么是套內(nèi)建筑面積？

提到公攤需要先搞清楚什么是建筑面積，什么叫套內(nèi)建筑面積。

通俗來(lái)說(shuō)，房屋的建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積是業(yè)主專(zhuān)有的部分，也就是說(shuō)，關(guān)上家門(mén)就是套內(nèi)建筑面積。

根據(jù)法制日?qǐng)?bào)報(bào)道，2018年4月，李黎(化名)全款購(gòu)入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。購(gòu)房合同內(nèi)容顯示：總價(jià)值120余萬(wàn)元的110.25平方米的套三房屋，套內(nèi)建筑面積為75.24平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。

然而2021年9月，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了，推開(kāi)房門(mén)，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗(yàn)房師測(cè)量后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右。

李黎后續(xù)向售房方詢(xún)問(wèn)得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實(shí)際測(cè)量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積。

那么，什么是套內(nèi)建筑面積？套內(nèi)建筑面積，指的是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。其是由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

因此，套內(nèi)建筑面積包含套內(nèi)墻體面積，同時(shí)一半的戶型外圍墻體面積也算在套內(nèi)面積當(dāng)中的。

什么是公攤面積？

報(bào)道顯示，李黎依法維權(quán)時(shí)，才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%?！斑@就意味著我們花了上百萬(wàn)元買(mǎi)到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的，如果一開(kāi)始就知道這個(gè)情況，無(wú)論如何我都不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。”

公攤面積由于業(yè)主無(wú)從測(cè)量、無(wú)從計(jì)算，因此廣受詬病。

那么，什么是公攤建筑面積？通俗來(lái)說(shuō)，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

因此，公攤建筑面積通常是指業(yè)主共同所有的，并非專(zhuān)有的部分。

因公攤引起的維權(quán)或法律案件是否多發(fā)？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，因公攤引發(fā)的案子不多也不少，其實(shí)客觀來(lái)講，很多人不懂，所以很多人其實(shí)不知道自己的權(quán)益受損。

王玉臣指出，公攤說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，但是在現(xiàn)實(shí)生活中公攤部分、公共部分(公攤之外，不計(jì)入房本分?jǐn)偯娣e，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等)對(duì)于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢(qián)，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒(méi)有產(chǎn)生收益。而且，這種現(xiàn)象在很多的小區(qū)都是司空見(jiàn)慣的。

購(gòu)房時(shí)如何識(shí)別公攤？

王玉臣表示，購(gòu)買(mǎi)新房的時(shí)候，大部分買(mǎi)的都是期房，而且就算是現(xiàn)房，很多人對(duì)面積是不敏感的，如果不親自去算，購(gòu)房人是很難分辨真假的。

王玉臣指出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的公攤比例，可以通過(guò)一個(gè)很簡(jiǎn)單的辦法初步核實(shí)下。開(kāi)發(fā)商在售樓處是必須公開(kāi)房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告或?qū)崪y(cè)報(bào)告的，可以從這個(gè)報(bào)告中查出要購(gòu)買(mǎi)的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，拿建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例。

取消公攤面積有沒(méi)有必要？

“取消公攤面積”的呼聲一直以來(lái)未曾停歇。

以今年兩會(huì)期間為例，據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，全國(guó)政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”，業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)利。

洪洋提到，從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶的公攤面積，也從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見(jiàn)、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。公攤面積劃分沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒(méi)有重復(fù)收費(fèi)，也只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。

為此，洪洋建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房，同時(shí)也化解業(yè)主與開(kāi)發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。

此前，《半月談》亦曾發(fā)布評(píng)論文章指出，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能夠住上明明白白的房子，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單很重要。這更關(guān)乎公平。取消公攤面積，尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場(chǎng)交易更公平透明。

公攤是否可以取消？

那么，公攤是否可以直接取消？

王玉臣提到，公攤部分是客觀存在的，不存在客觀取消的問(wèn)題。但是可以在房屋銷(xiāo)售的時(shí)候，不以建筑面積對(duì)外銷(xiāo)售，以除去公攤面積后的套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積進(jìn)行銷(xiāo)售，這就可以有效避免相關(guān)的銷(xiāo)售欺詐。而且，不論是銷(xiāo)售的時(shí)候，還是交房的時(shí)候，如果做到對(duì)公攤部分，對(duì)公共部分充分公示，充分地公開(kāi)透明，侵占公攤公共的問(wèn)題勢(shì)必大大減少。

上述《半月談》評(píng)論文章則指出，應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計(jì)價(jià)，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)更科學(xué)，更真實(shí)地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件，更敏銳地揭示市場(chǎng)行情變化，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件，為政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控措施提供更有價(jià)值的數(shù)據(jù)參考。

官方是否提及取消公攤？

目前，官方未正面提及取消公攤。

不過(guò)，2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

這份征求意見(jiàn)稿文末附的起草說(shuō)明中提到，目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

2019年9月10日，在對(duì)反饋意見(jiàn)和修改建議進(jìn)行認(rèn)真研究分析和處理后，住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關(guān)于征求《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見(jiàn)的函。不過(guò)，第二次發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿中已不見(jiàn)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的字樣。

3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。通知顯示，根據(jù)住建部工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)編制工作計(jì)劃，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已起草完成，在前期多次征求意見(jiàn)基礎(chǔ)上修改完善并經(jīng)專(zhuān)家審查通過(guò)。

澎湃新聞注意到，2022年3月15日發(fā)布的關(guān)于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開(kāi)征求意見(jiàn)稿中，未再提及“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。

取消公攤面積對(duì)誰(shuí)影響最大？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否以套內(nèi)計(jì)價(jià)對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

張大偉稱(chēng)，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開(kāi)發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

對(duì)于購(gòu)房者而言，張大偉稱(chēng)，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷(xiāo)售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購(gòu)房者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言減少了灰色利益。

不計(jì)入公攤面積是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？

對(duì)于大眾而言，取消公攤面積是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響也是討論的熱點(diǎn)之一。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，無(wú)論是公攤面積計(jì)價(jià)還是套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，對(duì)購(gòu)房者而言，只是計(jì)價(jià)方式有所改變，對(duì)總房?jī)r(jià)并不會(huì)產(chǎn)生太大影響。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，公攤對(duì)房?jī)r(jià)的影響實(shí)乃無(wú)稽之談，公攤對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)任何影響。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，本身就由專(zhuān)有和共有兩個(gè)不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。另外，大家買(mǎi)房，購(gòu)買(mǎi)的不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。過(guò)去的筒子樓得房率(套內(nèi)面積占比)很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差。現(xiàn)在的高層得房率低(70%-80%)，但有高速電梯，有物業(yè)管理，采光通風(fēng)也好。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于取消公攤面積的議題，應(yīng)該說(shuō)值得關(guān)注，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運(yùn)作的導(dǎo)向。但羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開(kāi)發(fā)商也還是可以算到房?jī)r(jià)上。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若簡(jiǎn)單取消掉，公攤面積如何管理還是一個(gè)問(wèn)題。其認(rèn)為，后期可以建議一些小區(qū)或房企主動(dòng)申報(bào)，未來(lái)房企若是資金實(shí)力強(qiáng)，那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來(lái)承擔(dān)，這樣房企可以多考慮增值收益等。類(lèi)似過(guò)程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證，這樣才能形成一個(gè)公攤?cè)∩嵋庖?jiàn)的公約數(shù)。

不計(jì)算公攤面積會(huì)不會(huì)讓買(mǎi)過(guò)房的人資產(chǎn)縮水？

盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚指出，目前，中國(guó)的住房自有率其實(shí)非常高，雖然大家對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高一直詬病不已，但實(shí)際上大部分人都是處于有房的狀態(tài)。公攤面積并不會(huì)讓已經(jīng)買(mǎi)房的人資產(chǎn)縮水。

江瀚表示，因?yàn)闊o(wú)論是公攤面積還是套內(nèi)使用面積，這兩個(gè)面積計(jì)算只是對(duì)房地產(chǎn)的單價(jià)產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)的總價(jià)并不會(huì)有太大的變化。舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)原來(lái)100平方米的房子售價(jià)在400萬(wàn)元，每平方米的單價(jià)大概是4萬(wàn)元左右，但是實(shí)際上這個(gè)房子的使用面積只有70平方米，那么如果取消計(jì)算公攤面積，房子總價(jià)值的總價(jià)其實(shí)變化不大，但是每平方米的單價(jià)將會(huì)進(jìn)行一定的變化，也就是折合成每平方米售價(jià)約5.7萬(wàn)元，所以并不會(huì)影響大家的實(shí)際財(cái)富。

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（文章來(lái)源：澎湃新聞）

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