自去年2月深圳率先推出二手房指導(dǎo)價(jià)以來,全國(guó)共有15個(gè)城市發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià),但目前,多地松綁了這項(xiàng)政策。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),有13個(gè)城市已取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià)政策。
7月,廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交量已體現(xiàn)了政策松綁效應(yīng),同比出現(xiàn)明顯上漲。其中,成都二手房成交量更是創(chuàng)近10年新高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,二手房指導(dǎo)價(jià)政策松綁,更大的意義在于向市場(chǎng)傳遞了激活二手房流動(dòng)性的信號(hào),從而帶動(dòng)更多城市市場(chǎng)預(yù)期以及置業(yè)信心的修復(fù),一定程度上成為二手房市場(chǎng)復(fù)蘇的助推劑。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi),二手房市場(chǎng)仍將保持較為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭,核心城市二手房市場(chǎng)或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。
【資料圖】
13城二手房指導(dǎo)價(jià)政策松綁
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),自去年2月份,深圳率先推出二手房指導(dǎo)價(jià)后,截至2021年底,全國(guó)共有15個(gè)城市建立二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制。而今年7月初,西安第一個(gè)“官宣”暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)后,截至目前,除了上海和深圳以外,已有13個(gè)城市取消或放松這項(xiàng)政策。這13個(gè)城市包括:西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。
7月初,針對(duì)西安二手房成交參考價(jià)格是否已取消的問題,西安市住建局相關(guān)工作人員回應(yīng)媒體稱,為支持剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,5月28日西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問題的通知》,其中提到促進(jìn)二手住房流通。目前暫停發(fā)布參考價(jià),部分中介平臺(tái)在顯示二手房?jī)r(jià)格時(shí)可尊重賣方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格,也可參照成交參考價(jià)掛牌。
3月底,針對(duì)深圳二手房參考價(jià)將調(diào)整的傳言,深圳市住建局表示:“二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為落實(shí)深圳市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排,按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布,我們會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整,并于近期在深圳市住建局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布?!?/p>
克而瑞研究中心調(diào)研后指出,去年出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)制度的城市,當(dāng)前執(zhí)行情況差別明顯。比如,成都和寧波的松動(dòng)主要表現(xiàn)在高價(jià)房源重新掛牌,銀行放款也不再嚴(yán)格參照指導(dǎo)價(jià);廣州和東莞掛牌房源價(jià)格受指導(dǎo)價(jià)限制,但實(shí)際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響。還有一部分城市二手房指導(dǎo)價(jià)“名存實(shí)亡”,比如北京和無錫指導(dǎo)價(jià)偏高,不少項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)甚至高出業(yè)主掛牌價(jià)1萬元/平方米;而溫州、合肥等4城沒出臺(tái)過實(shí)施細(xì)則。
所謂二手房指導(dǎo)價(jià)制度,即通過給出小區(qū)二手房交易參考價(jià),對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行管控。不論房屋實(shí)際成交價(jià)格如何,銀行只能按二手房指導(dǎo)價(jià)格上限來核算二手房貸款額度。此前多地二手房指導(dǎo)價(jià)政策實(shí)施之后,二手房成交規(guī)模銳減,價(jià)格應(yīng)聲下跌。
以深圳、上海為例,自推行二手房指導(dǎo)價(jià)后,二手房市場(chǎng)均明顯遇冷。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,今年2月份(二手房指導(dǎo)價(jià)一周年),深圳二手住宅成交872套,同比下降76.53%,月度成交量首次跌破千套大關(guān),創(chuàng)近15年新低。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),去年7月上海開始實(shí)行掛牌價(jià)格核驗(yàn),當(dāng)月二手房成交套數(shù)不足2.4萬套,環(huán)比下降16%。至今,上海二手房成交套數(shù)已連續(xù)12個(gè)月下滑,并且連續(xù)多月低于1.5萬套以下。
多地成交量體現(xiàn)松綁效應(yīng)
“過去,二手房指導(dǎo)價(jià)直接與信貸額度和流通性預(yù)期掛鉤,以削弱購(gòu)房者支付能力和置業(yè)信心,從而對(duì)成交量、價(jià),以及成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱說,如今二手房指導(dǎo)價(jià)松綁,更大的意義在于向市場(chǎng)傳遞了激活二手房流動(dòng)性的信號(hào),從而帶動(dòng)更多城市市場(chǎng)預(yù)期以及置業(yè)信心的修復(fù),一定程度上成為二手房市場(chǎng)復(fù)蘇的助推劑。廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交規(guī)模已體現(xiàn)了松綁效應(yīng)的影響,市場(chǎng)逐步走出底部快速?gòu)?fù)蘇。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示,從周成交數(shù)據(jù)來看,蘇州第29周(7.11-7.17)和第30周(7.18-7.24)二手房成交面積同比分別大漲61%和36%;深圳、佛山二手房市場(chǎng)逐漸筑底企穩(wěn),第29周二手房成交面積同比僅微跌7%,第30周佛山則同比增長(zhǎng)8%。
值得注意的是,上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)熱點(diǎn)城市7月二手住宅成交量約為7.2萬套,環(huán)比下降5.5%,同比在連續(xù)下降13個(gè)月后略增2.3%。其中,成都二手房成交量突破1.7萬套,創(chuàng)下2012年1月以來的最高記錄。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽認(rèn)為,成都二手房成交量大漲的主要原因是政策重大利好帶來的購(gòu)房信心復(fù)蘇,其中二手房指導(dǎo)價(jià)放松是政策利好之一。
另?yè)?jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),7月貝殼50城二手房成交量指數(shù)為40,較上月微升,較去年同期的39提高,是自去年5月以來首次超過去年同期。其中,東莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指數(shù)較上月增長(zhǎng),寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市成交量指數(shù)超過去年同期。
對(duì)于未來的市場(chǎng)趨勢(shì),丁祖昱認(rèn)為,基于一二手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng),二手房流動(dòng)性率先修復(fù),置換新房等需求才能充分釋放,預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi),二手房市場(chǎng)仍將保持較為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭,核心城市二手房市場(chǎng)或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。隨著二手房市場(chǎng)流動(dòng)性、活躍度提升,也將對(duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生正面和積極的作用。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整期,行業(yè)的全面復(fù)蘇仍需時(shí)間,預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍將有更多地方發(fā)布創(chuàng)新型政策,釋放更多置業(yè)需求。
(文章來源:證券時(shí)報(bào))
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