一石激起千層浪。近兩日,一些爛尾樓業(yè)主單方面宣布停止償還商品房按揭貸款,引發(fā)了聲勢(shì)愈大的“強(qiáng)制停供潮”。有機(jī)構(gòu)披露的不完全統(tǒng)計(jì)顯示,目前已有河南、湖南、江西、廣西等15個(gè)省份超50個(gè)樓盤發(fā)布了公開聲明,大多數(shù)表示,如果樓盤無法在一定期限內(nèi)復(fù)工,業(yè)主將選擇強(qiáng)制停還按揭貸款,風(fēng)險(xiǎn)與損失由各方共擔(dān)。
在這些樓盤中,有的是已經(jīng)延期交付多年、實(shí)打?qū)嵉臓€尾樓,有的則是還沒到交付時(shí)間,但因房企資金緊張、至今難以復(fù)工的停工盤。其中,很多斷供項(xiàng)目,主要發(fā)生在已經(jīng)違約的房企項(xiàng)目上,包括恒大、新力、世茂等企業(yè)。
據(jù)廣發(fā)證券研究估計(jì),目前違約房企停工面積平均占比20%左右,違約房企占行業(yè)總產(chǎn)能的比例約25%,估算行業(yè)停工面積約為行業(yè)施工面積97億平米的5%左右(較高估口徑),總量約為5億平米。
(相關(guān)資料圖)
從潛在受影響的銀行資產(chǎn)看,據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì),假如停工5億平米,按照1w/平米資產(chǎn)價(jià)格測(cè)算,對(duì)應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值5萬億,若都是已售項(xiàng)目、平均首付比例60%,則對(duì)應(yīng)2萬億按揭貸款。
總體來看,如果更多樓盤陷入停工和爛尾狀態(tài),從而引發(fā)業(yè)主大范圍停供,對(duì)房地產(chǎn)的影響將是極為負(fù)面的?!把劭粗袌?chǎng)剛剛有了一點(diǎn)起色,大規(guī)模爛尾帶來的斷供潮可能會(huì)再度挫傷脆弱的市場(chǎng)信心?!币晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示了極大的憂慮。
廣發(fā)證券也認(rèn)為,斷供是比房?jī)r(jià)下跌更打擊資產(chǎn)價(jià)格信心的狀況。
自從去年房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)出險(xiǎn)爆雷以來,停工樓盤在不少城市都有所增加,而各地方政府和房企,也都將“保交付”提至最重要的位置?!皩?duì)我們來說,保交付肯定是頭等大事,這也直接影響到銷售口碑?!庇谐鲭U(xiǎn)房企內(nèi)部人士透露,所以會(huì)在最大程度上尋求到期債務(wù)展期,將有限的資金用于項(xiàng)目建設(shè)交付。
不過,在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)銷售不暢資金緊缺的的狀態(tài)下,想要全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)并非易事。一位業(yè)內(nèi)人士透露,當(dāng)前導(dǎo)致停工的主要問題在于項(xiàng)目銷售資金被挪用,后續(xù)施工資金跟不上,供應(yīng)商拿不到款項(xiàng),只能以磨洋工的心態(tài)來對(duì)待項(xiàng)目施工,致使一些項(xiàng)目盡管復(fù)工,但進(jìn)展緩慢。
預(yù)售資金挪用導(dǎo)致開發(fā)資金不足
早在去年底,許多地產(chǎn)行業(yè)人士,便關(guān)注到了房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)普遍的停工問題。據(jù)克而瑞報(bào)告稱,截至2021年年底,在其24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中,尚未交付的問題項(xiàng)目總建面高達(dá)2468萬平方米,其中鄭州、長(zhǎng)沙、重慶和武漢等城市項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大。
進(jìn)入2022年,隨著一些項(xiàng)目進(jìn)入約定交付期,但遲遲不見復(fù)工跡象,很多業(yè)主著急了。2022年6月30日,鄭州瀚海思念城的業(yè)主沒在約定期收房,還發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目監(jiān)管賬戶上被挪走26億元。于是,他們像很多其他樓盤業(yè)主一樣,寫了一份“集體停貸告知書”。
從法律層面說,貿(mào)然停貸不是好事,如果與開發(fā)商的購(gòu)房合同還未解除,業(yè)主征信可能會(huì)受到影響,還可能被起訴到法院,甚至被法院強(qiáng)制執(zhí)行。之所以冒著征信受損的風(fēng)險(xiǎn)提出停貸,實(shí)則是很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目資金被挪用、銀行違規(guī)發(fā)放按揭貸款等現(xiàn)象,敢于向銀行提出挑戰(zhàn)。
“一般情況下,監(jiān)管賬戶上如果有錢,就不會(huì)爛尾?!闭劦竭@兩天的爛尾樓風(fēng)波時(shí),河南某房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
我國(guó)房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目大部分實(shí)行預(yù)售制,為防止樓盤爛尾,誕生了商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度,即政府部門會(huì)同銀行實(shí)施第三方監(jiān)管,期房的購(gòu)房款必須存入銀行專用監(jiān)管賬戶。具體監(jiān)管政策方面,各地有自主權(quán),過去各城資金監(jiān)管強(qiáng)度并不相同。
而在實(shí)際操作中,資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。某華北房企告訴記者,在房企這個(gè)層面,確實(shí)存在挪用項(xiàng)目預(yù)售資金的情況,投入到集團(tuán)償債或者公司其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。
譬如,某項(xiàng)目基本面較好、銷售回款較多,而其他項(xiàng)目缺少資金、工程進(jìn)度慢,就存在項(xiàng)目之間的資金調(diào)配。再或者,當(dāng)房企面臨剛兌債務(wù)時(shí),包括集團(tuán)、城市和項(xiàng)目層面的債務(wù),而某項(xiàng)目還有一年才交付、賬上又有資金,那么就可能將資金挪用出去,拿來償還公司債務(wù)。
另一華東房企人士也稱,很多停工的項(xiàng)目是早前已經(jīng)完成銷售的,當(dāng)時(shí)對(duì)預(yù)售資金賬戶監(jiān)管還不嚴(yán)格,房企會(huì)在項(xiàng)目之間進(jìn)行資金調(diào)撥,不會(huì)讓錢趴在賬上。
“比如2020年一個(gè)項(xiàng)目銷售結(jié)束后,企業(yè)可能將錢用于別的項(xiàng)目建設(shè)或用于新增拿地,都是常見操作?!鄙鲜鋈耸糠Q,預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格之后,項(xiàng)目之間的資金調(diào)撥和流動(dòng)強(qiáng)度都大大減低,但對(duì)當(dāng)年已經(jīng)賣完的項(xiàng)目來說,自身已不再產(chǎn)生正現(xiàn)金流了,且不能用別的項(xiàng)目銷售去支援施工,資金調(diào)撥受限,也就帶來很多項(xiàng)目停工的局面。
上述華北房企人士還稱,在這波企業(yè)爆雷中,有房企資金面緊張后,便開始對(duì)債務(wù)進(jìn)行展期,沒有處置資產(chǎn)等前期自救動(dòng)作,并引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng),包括評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)、房企海外債務(wù)觸發(fā)加速償還條款等。有的企業(yè)在一系列自救動(dòng)作后,仍面臨較大的現(xiàn)金缺口,在償還部分債務(wù)時(shí),會(huì)有調(diào)用項(xiàng)目資金的情況。
值得注意的是,從2021年下半年至今,地方政府對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管經(jīng)歷了“收緊-放松-再收緊”的過程。今年7月以后,多地新建商品房項(xiàng)目出現(xiàn)停工、延期交付,預(yù)售資金被轉(zhuǎn)移等問題逐漸暴露,成都、杭州、山西、深圳多地已重新加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。
7月1日,成都宣布執(zhí)行《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則》,其中明確了監(jiān)管職責(zé)劃分,成都市住建局負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售款監(jiān)管的組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,具體負(fù)責(zé)制定相關(guān)政策措施,建立、維護(hù)和管理全市統(tǒng)一的預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺(tái),督促檢查商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施情況,對(duì)預(yù)售款監(jiān)管各方主體履責(zé)情況進(jìn)行監(jiān)督管理。
西政資本認(rèn)為,“停貸潮”出現(xiàn)后,今后各個(gè)城市的預(yù)售資金大概率也將回歸從嚴(yán)監(jiān)管的軌道,政策層面已不存在放松的空間。
房企“保交付”力不從心
隨著預(yù)售資金監(jiān)管愈發(fā)規(guī)范,如何處理好“保交付”,成為當(dāng)下房企的首要重任。
交付難、復(fù)工難,根本原因還在于“錢不夠用”。某華北房企人士稱,在當(dāng)下企業(yè)整體資金盤面中,約一半沉淀在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中。從外部融不到錢、樓市低迷內(nèi)生造血能力又欠缺,導(dǎo)致其資金面極為緊張,是房企停工問題頻發(fā)、復(fù)工艱難的重要原因。
另一華東房企人士也表示,在當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)下,開發(fā)商層面已無法推進(jìn)新增融資,銷售腰斬進(jìn)一步影響現(xiàn)金流,開發(fā)商能動(dòng)用的資金極為有限?!爱?dāng)面臨龐大的債務(wù)到期或利息支付時(shí),很多開發(fā)商都面臨一個(gè)選擇,到底是還債保信用,還是用于開工建設(shè)保交付?!?/p>
“當(dāng)手中的資金只能支撐50個(gè)項(xiàng)目的施工建設(shè)時(shí),開發(fā)商會(huì)篩選手中的100個(gè)項(xiàng)目,優(yōu)先施工能產(chǎn)生正現(xiàn)金流的項(xiàng)目,”某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示,等到有新的現(xiàn)金流回來后,才能去支援另外50個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。
與此同時(shí),每個(gè)城市的監(jiān)管強(qiáng)度有所不同,有些城市的項(xiàng)目有現(xiàn)金流回來,可用于調(diào)撥,只是整體而言變得有限。除此之外,房企還能使用的另一個(gè)辦法就是賣掉資產(chǎn)補(bǔ)充現(xiàn)金流,“我們能撐到現(xiàn)在主要就是靠賣資產(chǎn)了?!?/p>
一位華北房企人士則稱,現(xiàn)在行業(yè)環(huán)境發(fā)生了些許變化,之前企業(yè)談債務(wù)展期很難,現(xiàn)在投資者會(huì)更認(rèn)真看企業(yè)給出的擔(dān)保條款,談?wù)蛊谝脖纫郧绊樌诵?。如果債?wù)能“以時(shí)間換空間”,企業(yè)也會(huì)有更多資源投資到穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、保交付上?!艾F(xiàn)在大家都意識(shí)到了這個(gè)問題,要把活下去、保交付放在首要位置,穩(wěn)定公司經(jīng)營(yíng),不損害購(gòu)房者權(quán)益?!?/p>
一位河南房企人士表示,很多停工盤都是總包拿不到錢,歸根到底還是資金問題。為此,企業(yè)除了跟總包單位談判外,其他各項(xiàng)手段都圍繞“開源節(jié)流”展開,加大融資、出售股權(quán)、盤活資產(chǎn)、加速去化回款。“只有保住公司經(jīng)營(yíng)、活下去,才能逐步交付項(xiàng)目?!?/p>
值得注意的是,當(dāng)前項(xiàng)目開工建設(shè)對(duì)開發(fā)商資金的要求也要高于過去。某華東房企人士稱,現(xiàn)在施工方都不愿意墊資干活,都是看到錢才進(jìn)材料,企業(yè)壓力其實(shí)進(jìn)一步加大。
為助力保交付,一些房企也拿出了切實(shí)舉措。以陽光城為例,該公司成立了“10W+交付專項(xiàng)工作組”,對(duì)交付有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目實(shí)行“一盤一策”,統(tǒng)籌調(diào)度資金,確保進(jìn)度趕、風(fēng)險(xiǎn)大、影響廣的重難點(diǎn)項(xiàng)目支付;同時(shí)與供應(yīng)商、債權(quán)人、項(xiàng)目合作方等溝通,避免項(xiàng)目被動(dòng)停工;對(duì)已經(jīng)陷入被動(dòng)停工的重難點(diǎn)項(xiàng)目,調(diào)集優(yōu)勢(shì)資源重點(diǎn)支持,爭(zhēng)取項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
從房企已公布數(shù)據(jù)看,上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成38個(gè)批次、超20000套房源交付。其中,5個(gè)批次、超4000套房源實(shí)現(xiàn)“交房即交證”,4個(gè)批次、近3000套房源實(shí)現(xiàn)提前交付。榮盛發(fā)展累計(jì)交付25個(gè)項(xiàng)目,42個(gè)批次,總計(jì)241.81萬平米,20397戶。奧園在26個(gè)城市實(shí)現(xiàn)近13000套房交付,交付面積超160萬平方米。
目前,大部分出險(xiǎn)的規(guī)模房企都很重視“保交付”,但鑒于資金壓力,想要做到快速全面復(fù)工,基本是不大可能的。以恒大為例,該集團(tuán)旗下的數(shù)百項(xiàng)目中,已是部分復(fù)工部分停工,資金相對(duì)充裕的區(qū)域復(fù)工較快速,比如該集團(tuán)旗下的廣東區(qū)域,復(fù)工率較高。
“項(xiàng)目爛尾主要還是沒錢,有些地方資金監(jiān)管松一些,賬戶上的錢不但被挪用,還欠著供應(yīng)商的款項(xiàng),想要做到復(fù)工,首先得解決資金來源問題,比如可以賣掉一些未開工的土地,或者已開發(fā)但未出售的在建項(xiàng)目,但都要一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去化解,速度很難快起來?!币患襎OP5強(qiáng)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
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(文章來源:第一財(cái)經(jīng))
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