從深圳到長(zhǎng)沙，看當(dāng)?shù)氐姆孔樱褪歉杏X(jué)哪哪都便宜。即便最繁華的市中心區(qū)，這里的住宅每平米均價(jià)也不過(guò)一萬(wàn)三四。不僅相對(duì)于房?jī)r(jià)高企的一線(xiàn)城市北上廣深，對(duì)比周邊其他省會(huì)武漢、成都、南京等等，長(zhǎng)沙多年來(lái)不溫不火的房?jī)r(jià)一直是國(guó)內(nèi)省會(huì)中的低洼地，甚至比很多三四線(xiàn)城市還便宜。

長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)為什么一直都這么低？記者走訪(fǎng)當(dāng)?shù)匾恍┑禺a(chǎn)中介，他們大多語(yǔ)氣中都透著點(diǎn)自豪：房?jī)r(jià)嘛，我們政府管得好。

居民購(gòu)房不緊迫

【資料圖】

長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)的確不算高。從近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)沙新房成交均價(jià)是13836元每平米。這是什么概念呢？這個(gè)價(jià)格，不到深圳的五分之一，不到南京的一半，相當(dāng)于距離最近的省會(huì)城市武漢的四分之三……GDP過(guò)萬(wàn)億，人口過(guò)千萬(wàn)，作為全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力前十的長(zhǎng)沙，這個(gè)房?jī)r(jià)水平只能排在全國(guó)50位以后，的確令人意外。

當(dāng)?shù)氐木用褚泊蠖嘤X(jué)得自家城市房?jī)r(jià)并不高。

高鐵進(jìn)入長(zhǎng)沙站，窗外是成排成排的新樓盤(pán)，整齊而密集，高層居多。

的士司機(jī)告訴記者，這個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)每平米大約也有一萬(wàn)左右?！斑@里要一萬(wàn)多？”記者問(wèn)，對(duì)方淡然地說(shuō)：“長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)相對(duì)于很多城市，已經(jīng)很低了，市中心也不過(guò)一萬(wàn)三四而已，這里距離市中心并不太遠(yuǎn)，車(chē)程大約半小時(shí)而已。中心區(qū)新盤(pán)少，選擇少，想買(mǎi)新房的，這里是不錯(cuò)的選擇?！?

(市中心的新盤(pán)不多，很多上個(gè)世紀(jì)建筑的舊房子、舊小區(qū))

這位在當(dāng)?shù)亻_(kāi)出租車(chē)十余年的江西籍老司機(jī)告訴記者，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)一直都比較穩(wěn)定，起伏不大，年輕人工作幾年，加上家里的資助，大多有條件付個(gè)首付買(mǎi)房子。在長(zhǎng)沙買(mǎi)房的，除了本地人，外地人也越來(lái)越多，他們大多來(lái)自湖南省其他小城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通過(guò)努力到省城工作、買(mǎi)房定居。也有在北上廣深一線(xiàn)城市打拼回來(lái)的當(dāng)?shù)厝耍瑢?duì)他們而言，打拼了那么多年，回鄉(xiāng)置業(yè)，小房換大房，同樣是千萬(wàn)人口的城市，生活更安逸。

記者走訪(fǎng)長(zhǎng)沙市區(qū)時(shí)也就感受到，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于購(gòu)房并沒(méi)有太強(qiáng)烈的緊迫感。因?yàn)殚L(zhǎng)沙房?jī)r(jià)穩(wěn)定，大家對(duì)市場(chǎng)也沒(méi)有什么降價(jià)預(yù)期，基本上只要有名額有錢(qián)的，也就隨時(shí)買(mǎi)了，所以，對(duì)于長(zhǎng)沙樓市，觀(guān)望的人很少。地產(chǎn)中介人員對(duì)于房產(chǎn)的推介，也大多是根據(jù)手上的存量房源，以及購(gòu)房者的要求，并不會(huì)大談特談所謂的投資價(jià)值。

一位地產(chǎn)中介工作人員提到，他曾接待過(guò)一個(gè)客戶(hù)，從深圳回來(lái)的長(zhǎng)沙人，賣(mài)了深圳不足40平的小公寓，回長(zhǎng)沙換了一套120平的三房，裝修完還有多余的錢(qián)，配了輛奧迪車(chē)?！拔覀冞@里成交好的是大戶(hù)型，尤其是120-150平左右的三房四房，買(mǎi)房的大多是剛需，加上現(xiàn)在鼓勵(lì)二胎、三胎的政策，很多購(gòu)房者傾向于一次到位?！?

這位工作人員指著街邊一排商戶(hù)說(shuō)到，買(mǎi)小戶(hù)型的大多是外地來(lái)長(zhǎng)沙的做生意的，租房子兩三千的租金，不如買(mǎi)個(gè)小房子，付個(gè)七八成的房款，余款月供都能抵過(guò)租金。也有為家里老人在長(zhǎng)沙買(mǎi)房居住的，會(huì)考慮小戶(hù)型，但大多會(huì)選擇學(xué)區(qū)房，畢竟未來(lái)更好流通。

這個(gè)觀(guān)點(diǎn)與一位新盤(pán)售樓工作人員說(shuō)的一樣，該人員告知記者，她銷(xiāo)售過(guò)的新盤(pán)中，中大戶(hù)型成交更快，“長(zhǎng)沙在售的新盤(pán)，大多也是以大戶(hù)型為主，小戶(hù)型、小公寓的樓盤(pán)并不多?！痹撊藛T表示，外地人苦于沒(méi)有名額， 本地人想改善也受限，很多房企就把產(chǎn)品改了，直接做大戶(hù)型，畢竟以后換房成本太高，這樣一步到位。

在前不久發(fā)布的70城房?jī)r(jià)中，長(zhǎng)沙5月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.8%，房?jī)r(jià)走勢(shì)連續(xù)18個(gè)月上浮，在眾多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降的時(shí)候，長(zhǎng)沙逆勢(shì)保持房?jī)r(jià)穩(wěn)中微漲。價(jià)格的上漲，也代表著新房的供求關(guān)系微妙的變化。尤其是長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)正在從剛需轉(zhuǎn)向改善，越來(lái)越多的人們追求的是房屋品質(zhì)，這也變相拉高了長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)均價(jià)。

或許因?yàn)榉績(jī)r(jià)穩(wěn)定且不高，大多長(zhǎng)沙人民的幸福指數(shù)比較高，買(mǎi)房可以慢慢選，不用擔(dān)心暴漲而倉(cāng)促上車(chē)，120平以上的三房、四房也還屬于剛需改善，而非高不可攀的豪宅。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期詳細(xì)披露了第七次人口普查的分項(xiàng)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城市家庭人均居住面積為36.52平方米，北京是33.41平米，廣東不足30平米，湖南則近42平米。

房?jī)r(jià)穩(wěn)定得益于政府嚴(yán)控

長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)為啥一直沒(méi)有快速上漲？記者采訪(fǎng)部分地產(chǎn)中介人員、樓盤(pán)銷(xiāo)售人員以及當(dāng)?shù)鼐用?，總結(jié)原因，他們幾乎都會(huì)提到：“政府管得嚴(yán)，房?jī)r(jià)控制得好?！?

事實(shí)上，長(zhǎng)沙政府嚴(yán)厲調(diào)控房?jī)r(jià)的成果在全國(guó)都有口皆碑，去年7月，深圳出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)令，政策出爐前夕，業(yè)內(nèi)傳聞，深圳住建局曾赴長(zhǎng)沙取“真經(jīng)”。

一方面，長(zhǎng)沙政府嚴(yán)厲打擊炒房客。早在2016年12月，長(zhǎng)沙市公布了“房7條”，正式拉開(kāi)了房?jī)r(jià)調(diào)控的帷幕。隨后一年多的時(shí)間里，長(zhǎng)沙市連續(xù)公布了13波調(diào)控新政。令人眼花繚亂的新政涵蓋各個(gè)方面，從限購(gòu)到限售，從限地價(jià)到限售價(jià)，能想到的政策限制長(zhǎng)沙政府都干了，而且還提高首付，提高契稅，全方位立體打擊炒房客。

另一方面，長(zhǎng)沙政府瘋狂供應(yīng)土地。

有數(shù)據(jù)顯示，尤其在2018年，長(zhǎng)沙市六個(gè)區(qū)的土地成交面積同比增長(zhǎng)95.68%，但樓板價(jià)僅上漲4.56%，大量的土地直接以底價(jià)成交。因?yàn)槿绱藝?yán)厲的調(diào)控，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)終于被人為的打趴了，全國(guó)炒房客敗走長(zhǎng)沙。

上述地產(chǎn)中介人員就表示，目前長(zhǎng)沙購(gòu)房者大多以剛需自住為主，幾無(wú)投資客身影。地產(chǎn)中介推薦房源，也大多客觀(guān)地分析具體房?jī)r(jià)的地段、年代、樓層、裝修情況、小區(qū)環(huán)境、周邊配套等因素，極少夸大“投資價(jià)值”，畢竟長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的確波動(dòng)幅度不大，指望買(mǎi)房就賺，可能性不大。

此外，長(zhǎng)沙的事業(yè)單位還有一部分企業(yè)，受歷史傳統(tǒng)和觀(guān)念影響，很多都會(huì)提供集資房，比市場(chǎng)價(jià)便宜，這批買(mǎi)房主力不買(mǎi)房，房?jī)r(jià)也不會(huì)漲得太快。

此前，供應(yīng)的土地多，人口有限，也是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)過(guò)往多年漲不上去的因素之一，但近幾年，這個(gè)情況正在發(fā)生變化。10年來(lái)，長(zhǎng)沙人口新增300萬(wàn)，近5年每年凈流入人口超20萬(wàn)，2020年凈增常住人口40多萬(wàn)。2021年長(zhǎng)沙市人口首次突破千萬(wàn)，成為我國(guó)14座特大城市之一。人口大增、購(gòu)買(mǎi)力充沛為樓市成交提供穩(wěn)固支撐。

(臨江的新盤(pán))

有業(yè)內(nèi)人士就表示，常住人口破千萬(wàn)，十年增長(zhǎng)300萬(wàn)人，這部分購(gòu)房需求受到短期內(nèi)政策壓抑難以釋放，不過(guò)中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著社保和個(gè)稅條件的吻合，也將在未來(lái)3-5年之內(nèi)逐步釋放，居民購(gòu)買(mǎi)力層面屬于相對(duì)充裕的水平，與中部其他城市進(jìn)行對(duì)比，合肥、太原、鄭州、武漢、南昌經(jīng)歷了前期房?jī)r(jià)的補(bǔ)漲，整體房?jī)r(jià)收入比均在10年以上，而長(zhǎng)沙僅不到7年，年輕人購(gòu)房壓力并不算太大，未來(lái)剛需仍有較大的釋放空間。

長(zhǎng)沙的房子值得買(mǎi)嗎？

這半年來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行壓力延續(xù)，央行定向降息救市，地方救市政策集體爆發(fā)，長(zhǎng)沙仍然實(shí)行穩(wěn)定的限購(gòu)政策，調(diào)控并無(wú)大幅放松。上半年，長(zhǎng)沙主要從商辦產(chǎn)品去庫(kù)存、存量房、二套房等方面進(jìn)行微調(diào)。其中以出租換房票，盤(pán)活了存量住房，進(jìn)一步釋放改善需求。但釋放購(gòu)房力數(shù)量有限，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)回暖的促進(jìn)有限。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著全國(guó)大環(huán)境進(jìn)一步寬松，因城施策下，長(zhǎng)沙多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策將加快出臺(tái)，如契稅優(yōu)惠，房貸利率、首付比例或?qū)⑦M(jìn)一步下調(diào)。改善之外，首套剛需利好或也將出臺(tái)：從政策導(dǎo)向看，此前長(zhǎng)沙調(diào)控放松主要針對(duì)改善型群體，而首套剛需的支持有限。預(yù)計(jì)下半年，購(gòu)房資格、首付比例等方面，針對(duì)長(zhǎng)沙首套剛需也可能將有實(shí)質(zhì)性利好出臺(tái)。

對(duì)長(zhǎng)沙這樣的城市，隨時(shí)入市都沒(méi)問(wèn)題，以后新房?jī)r(jià)格每年漲一點(diǎn)都很正常。那么，長(zhǎng)沙的房子值不值得買(mǎi)？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在長(zhǎng)沙投資房產(chǎn)肯定要謹(jǐn)慎。

一來(lái)長(zhǎng)沙有限售，變現(xiàn)慢，你投資周期就很長(zhǎng)，如果貸款，可能會(huì)耽誤你買(mǎi)其他地方，錯(cuò)過(guò)更好的機(jī)會(huì)。

二來(lái)調(diào)控目前看不到放松的希望，市場(chǎng)價(jià)格就很難像其他有些城市一樣爆發(fā)。三來(lái)投長(zhǎng)沙的機(jī)會(huì)成本有點(diǎn)大，買(mǎi)這里如果漲幅慢了，不如換城市。

但如有打算在長(zhǎng)沙發(fā)展，則可以考慮在長(zhǎng)沙買(mǎi)一套。一來(lái)目前房?jī)r(jià)便宜，買(mǎi)入成本低，你即使暫時(shí)不住，放著出租，月供也不多。二來(lái)長(zhǎng)沙實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來(lái)越夯實(shí)，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭也不錯(cuò)，人口吸附力高于中部其他城市，省會(huì)和地級(jí)市價(jià)差還會(huì)拉大。

目前，有地產(chǎn)人士表示，目前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)漲幅不大，沒(méi)有太多波動(dòng)，加上近期救市政策、銀行低利率，適合剛需上車(chē)。

據(jù)地產(chǎn)中介人士介紹，隨著中心板塊發(fā)展日漸完善飽和，外圍板塊新房成交占全市比重逐年上升，當(dāng)前岳麓區(qū)和望城區(qū)成為成交放量的主要區(qū)域。2017年底開(kāi)始，這兩區(qū)商品住宅成交規(guī)模首次與中心四區(qū)(開(kāi)福區(qū)、芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū))相平，至2021年中，該兩區(qū)占全市新房成交規(guī)模比重已升至59%。

這主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)熱點(diǎn)板塊如梅溪湖、濱江新城、中心城區(qū)土地開(kāi)發(fā)趨于尾聲，在售項(xiàng)目稀缺，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)弱，量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)高，可售存量逐年下跌。剛需客戶(hù)開(kāi)始外溢至城市外圍發(fā)展中板塊，如大王山、麓谷、自貿(mào)會(huì)展片區(qū)，但片區(qū)整體配套仍處于兌現(xiàn)期，限價(jià)實(shí)現(xiàn)難度較高，隨著待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)入市，市場(chǎng)容量整體呈上升趨勢(shì)。

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）

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