在多輪利好政策支持之下,房地產(chǎn)市場銷售情況未見明顯改善,央行、銀保監(jiān)會祭出“大招”。
5月15日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)顯示,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。按照目前5年期以上LPR4.6%,也就說首套普通自住房貸款利率可以低至4.4%。
《通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
“4月29日政治局會議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場需求相對偏弱,通過降低住房貸款利率,有利于降低住房購置成本,有利于刺激需求邊際改善?!敝刑┳C券研究所政策專題組負(fù)責(zé)人楊暢分析稱,同時(shí)降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差,并在刺激需求同時(shí)堅(jiān)持“房住不炒”。
據(jù)專家測算,如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào),居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時(shí),利息支出會有所減少。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算,利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn),平均每月可減少月供支出約60元,未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。
具體通知如下:
一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn),二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上,人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則,指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制,根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求,自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
帶來多方面重大利好
《通知》明確,在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上,人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則,指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制,根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求,自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯,個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則,采用“全國+地方+銀行”三層確定機(jī)制。也就是說,地方可以自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限調(diào)整方向,可選擇跟隨全國下限下調(diào),也可保持不動(dòng)或適度上調(diào),維持區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。在城市貸款利率下限基礎(chǔ)上,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素,合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
“3月份以來,由于市場需求減弱,全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況,自主下調(diào)了房貸利率,平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。”早在4月14日,央行金融市場司司長鄒瀾在一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上介紹。
央行日前發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示,3月新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率為4.65%,個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%。楊暢表示,自2021年1月以來,首套房與二套房貸款市場平均利率持續(xù)回升,近期盡管回落,但仍然高于2021年水平。需要注意的是,個(gè)人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權(quán)平均利率水平,而個(gè)人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款,資產(chǎn)質(zhì)量更好、還款風(fēng)險(xiǎn)更低,但承受了較高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。因此,現(xiàn)階段降低住房貸款利率,有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,金融部門下調(diào)首套普通自住房貸款利率充分體現(xiàn)了金融部門對于當(dāng)前房貸成本降低的導(dǎo)向,其會產(chǎn)生多方面的重要影響:
一是有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策,尤其是在房貸利率方面,能降則降、能低則低,充分為低成本購房落實(shí)優(yōu)惠政策;
二是有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售,尤其是結(jié)合近期的房貸利率成本較低的優(yōu)勢,鼓勵(lì)房企積極銷售,充分帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情的活躍;
三是有助于進(jìn)一步降低購房者的成本,同時(shí)結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松的工作,客觀上可以進(jìn)一步促進(jìn)購房者購房壓力的減少,包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等政策在一起,將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件;
四是有助于各地基于實(shí)際情況開展房地產(chǎn)貸款工作,一些市場交易行情疲軟的城市,將基于差別化的信貸政策工具,積極開展更寬松的房貸政策。
全國樓市“花式”松綁
部分城市放寬二孩以上家庭購房!
這周末,各地也發(fā)布了多個(gè)樓市新政。
13日晚間,南京正式官宣,南京二孩及以上家庭,可購買第三套房,這是南京在近一個(gè)月的時(shí)間里,第6次“松綁”。
14日凌晨,東莞出臺樓市新政,繼續(xù)加大松綁力度。其中,二孩以上的家庭,可以新增購買一套商品住房,同時(shí)取證2年之后,就可以售賣。
南京多孩家庭可購買第三套住房
5月13日,“南京房協(xié)”微信公眾號發(fā)布樓市新政,為支持改善型購房需求,南京自5月11日起,針對生育二個(gè)孩子及以上的南京戶籍居民家庭可新增購買一套商品住房,同時(shí)可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。
東莞發(fā)布7條樓市新政
5月14日凌晨,東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(東建〔2022〕4號)》,并從5月14日起施行。
《通知》主要從七個(gè)方面作出優(yōu)化調(diào)整。
一是保障剛性住房需求。發(fā)揮好保障性住房“兜底”作用,切實(shí)加強(qiáng)對新市民、青年人、各層次人才、中低收入戶籍家庭等重點(diǎn)群體的住房保障。通過擴(kuò)大保障性租賃住房供給,緩解新市民、青年人等群體住房困難;通過配售“三限房”、安居房等,降低符合條件的剛需群體和人才的購房門檻;鼓勵(lì)城市更新項(xiàng)目配建共有產(chǎn)權(quán)住房或保障性租賃住房;加大公積金對保障性住房租購的支持力度。通過夯實(shí)住房保障基礎(chǔ),更好滿足剛性住房需求。
二是支持改善性住房需求。居民家庭符合國家生育政策生育二孩或三孩的,可以新增購買一套商品住房,其中非本市戶籍居民家庭需提供購房之日前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納24個(gè)月以上社?;騻€(gè)稅證明。居民家庭持有或購買“雙(多)證房”但實(shí)質(zhì)作為一套住房使用的,在核驗(yàn)購房資格時(shí)視作一套商品住房。結(jié)合本市實(shí)際,加強(qiáng)對居民改善性住房需求的分析研究,并適時(shí)優(yōu)化相關(guān)政策,更好滿足群眾多層次、差異化的住房改善需求。
三是滿足合理購房信貸需求。積極支持居民合理住房信貸需求。商業(yè)銀行要準(zhǔn)確執(zhí)行好差別化住房信貸政策,合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例和貸款利率。鼓勵(lì)銀行對符合購房政策要求且具備購房能力的購房人,提升借款和還款便利度,更好滿足剛性和改善性住房需求。
四是穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)。圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo),優(yōu)化住宅用地出讓條件;鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)增加中小套型普通商品住房供應(yīng);合理確定住宅用地商業(yè)配比;穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新工作。對分期繳納土地價(jià)款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》并繳納不低于50%的土地出讓金后,可辦理用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、施工報(bào)建等手續(xù),加大助企紓困力度,加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。
五是提高商品住宅品質(zhì)。嚴(yán)格落實(shí)綠色建筑和裝配式建筑相關(guān)要求,明確商品住宅基本品質(zhì)要求,鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)自主提高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),支持優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。明確購買政府認(rèn)定的綠色建筑商品住宅申請住房公積金貸款可依規(guī)上浮20%的額度,增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)“提品質(zhì)”的積極性。
六是優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度,強(qiáng)化預(yù)售資金信息化監(jiān)管。合理確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度,確保項(xiàng)目竣工交付所需資金并??顚S茫霰O(jiān)管額度的資金可由開發(fā)企業(yè)提取使用。改善企業(yè)資金周轉(zhuǎn),保障項(xiàng)目如期竣工交付。
七是優(yōu)化服務(wù)便利交易。優(yōu)化并定期更新“房價(jià)地圖”,進(jìn)一步加強(qiáng)房價(jià)信息公開;逐步推行“交房即發(fā)證”,有效保障買賣雙方合法權(quán)益;推進(jìn)抵押中房屋交易,降低二手房交易成本和風(fēng)險(xiǎn);將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年;商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年的可以進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓。通過系列優(yōu)化措施,促進(jìn)商品住房有序交易和流通。
此外,《通知》明確,穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)、提高商品住宅品質(zhì)、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。
(文章來源:21財(cái)經(jīng))
關(guān)鍵詞: 銀保監(jiān)會
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