近期，滬深交易所發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業(yè)務指引第3 號——新購入基礎設施項目(試行)》(征求意見稿)，明確了三種擴募方式以及相關安排等，引發(fā)市場關注。不少公募人士認為，未來擴募新規(guī)的出臺預示著中國REITs市場建設邁入一個新階段，基礎設施公募REITs開啟了資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)定增長的發(fā)展時代。據(jù)了解，部分基金公司已積極為擴募做準備，但定價等方面的難點也值得探討。

目前全市場12只公募REITs合計發(fā)行規(guī)模超458億元，業(yè)內(nèi)估計國內(nèi)公募REITs市場規(guī)模將達到4-12萬億元。今年首單公募REITs遭瘋搶，創(chuàng)下歷史最低配售比例，市場人士表示這跟REITs產(chǎn)品稀缺性、今年市場環(huán)境等都有關，建議投資人仔細研究底層資產(chǎn)質量等因素再做判斷，還要關注二級市場價格是否偏離基本面。

擴募機制促進公募REITs規(guī)模增長

部分基金公司已積極為擴募做準備

“經(jīng)歷了首批試點產(chǎn)品的首次分紅、年報的披露等一系列試點突破后，擴募規(guī)則的頒布預示著REITs向擴募又進了一步，REITs的發(fā)展歷程中，擴募是極為重要的一個環(huán)節(jié)，將加快形成投融資‘投-管-退’的資產(chǎn)良性循環(huán)，文件的頒布將會帶來產(chǎn)品不斷成長的生命力，使得行業(yè)更加成熟完善?！奔t土創(chuàng)新基金表示。

華夏基金認為，擴募機制的出臺標志著中國REITs市場配套制度的進一步完善。參考海外經(jīng)驗來看，擴募對于促進REITs市場健康成長，促進REITs規(guī)模增長具有重要作用。以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規(guī)模已達到300-500億美元，約占當年市值總量的2%-4%，擴募是REITs規(guī)模增長的主要途徑。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄稱，這代表著中國REITs市場建設又邁入了一個新的階段，基礎設施公募REITs開啟了資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)定增長的發(fā)展時代。意味著存續(xù)公募REITs作為資產(chǎn)經(jīng)營平臺，有了形成“投、融、管、退”良性循環(huán)的法理基礎?！皬膰H經(jīng)驗來看，在成熟的公募REITs市場上，基金規(guī)模是影響其份額流動性和二級市場價格波動的關鍵因素。更大的資產(chǎn)規(guī)模象征著底層資產(chǎn)更具有分散性，能夠有效防范個別資產(chǎn)或個別區(qū)域的相關風險，有利于提高公募REITs對各類投資者的配置價值，有助于市場深度的形成、降低較大規(guī)模交易所造成的價格沖擊?！?/p>

據(jù)記者了解，部分基金公司已積極為擴募做準備。平安基金稱，目前已搭建起涵蓋項目執(zhí)行、基礎資產(chǎn)投資、運營全流程的專業(yè)團隊，對應中后臺部門也做好了充分的擴募準備?！霸紮嘁嫒司哂休^強的擴募能力保證了擴募機制的實施。REITs擴募機制有利于已上市優(yōu)質運營主體通過擴募增發(fā)份額收購新的優(yōu)質資產(chǎn)，優(yōu)化底層資產(chǎn)組合，更好形成良性的投融管退循環(huán)，為投資者帶來更多收益?！?/p>

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚說，博時基金在等待擴募指引的具體指示來進行相應的擴募工作，也和證監(jiān)會、交易所時刻保持后續(xù)工作安排的溝通。招商蛇口產(chǎn)園資產(chǎn)儲備豐厚，囊括在建、開業(yè)、成熟期的資產(chǎn)，計劃將內(nèi)部合適的成熟資產(chǎn)注入蛇口產(chǎn)園REIT.招商蛇口和博時持續(xù)聯(lián)動，對外共同尋找合適可注入REITs資產(chǎn)，通過市場化的手段支持產(chǎn)園REITs做大平臺管理規(guī)模?！罢猩躺呖谙群蟀l(fā)起了招商局商業(yè)房托和蛇口產(chǎn)園雙REITs平臺，可以在保留經(jīng)營管理權下注入成熟資產(chǎn)至REITs平臺，提升其流動性，助力招商蛇口降低重資產(chǎn)比例，由重轉輕有效發(fā)揮產(chǎn)業(yè)+金融的資源優(yōu)勢，以產(chǎn)融聯(lián)動方式激發(fā)持有物業(yè)活力?！?/p>

華夏基金表示，公司旗下管理公募REITs首募規(guī)模超115億元，占據(jù)1/4市場份額，已建立以公募REITs產(chǎn)品為核心，涵蓋Pre-REITs、REITs戰(zhàn)略配售基金在內(nèi)的全周期多類型產(chǎn)品線，著力打造資產(chǎn)、資本、運營高度融合的基金管理平臺。目前公司已發(fā)行和正在推進多單優(yōu)質的基礎設施公募REITs項目，覆蓋高速公路、市政公用事業(yè)、新能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、倉儲物流等多個重點行業(yè)。

關注擴募的定價等難題

看好國內(nèi)公募REITs萬億發(fā)展空間

但是公募也表示，基礎設施擴募還存在不少難點，平安基金稱，比如原始權益人如何屆定，如擴募資產(chǎn)是外部第三方公司的資產(chǎn)，第三方公司是否應界定為原始權益人，如界定為原始權益人，并要求其購買至少20%以上的擴募部分基金份額，則同一個基礎設施REITs將存在兩個及以上原始權益人，如何界定多個原始權益人之間的權利義務關系；還有新的基金份額如何定價，REITs擴募需要融資，資金可以來源于REITs的自有資金或債務融資，也可能來源于發(fā)行新的基金份額，若發(fā)行新的份額，通常有全體配售和增發(fā)兩類，增發(fā)的定價規(guī)則也是擴募的重點。

華夏基金坦言，基礎設施REITs擴募相比首發(fā)的主要難點在定價方面，擴募的定價需要權衡基礎設施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權益人的利益，還需要考慮基礎設施REITs的二級市場價格等因素，合理的定價對基金管理人來說具有一定的難度。

紅土創(chuàng)新基金基礎設施投資部總經(jīng)理助理陳超稱，擴募可以帶來確定的供給量的增加，緩解目前市場供給不足的情況；新規(guī)也確保擴募資產(chǎn)的優(yōu)質性，保證REITs的健康發(fā)展。REITs將作為一個資產(chǎn)收購的平臺，目前采取的委托原始權益人的相關方負責資產(chǎn)運營，未來面對多個項目，要求更強調(diào)現(xiàn)有基金管理人層面不斷完善主動管理能力。

不少公募看好未來基礎設施REITs廣闊發(fā)展空間，王翹楚認為，REITs市場目前仍在試點階段，國內(nèi)投資人對REITs產(chǎn)品的理解還未完全成熟，市場推出的項目較少，流通份額不大?！拔磥懋斖顿Y人和發(fā)行人對REITs市場更加熟悉和理性，各類基礎資產(chǎn)類別都一定量的項目推出，已發(fā)行的項目能持續(xù)擴募，提供的流通份額更多，公募REITs市場的配置價值將更加凸顯?！?/p>

華夏基金表示，相信隨著市場演進和政策優(yōu)化，REITs將有可能成為我國基礎設施建設和經(jīng)濟發(fā)展的又一重要引擎。而且在中央政府的推動和市場的帶動下，多個地方政府也紛紛出臺政策，支持公募REITs發(fā)展，擴募也在穩(wěn)步推進，相信我國公募REITs正在迎來大發(fā)展機遇。資料顯示，美國REITs市場經(jīng)過50多年發(fā)展，截至2020年底，其上市REITs數(shù)量已達223只，總市值達1.25萬億美元；日本REITs市場歷經(jīng)20多年發(fā)展，截至2021年底，其上市REITs數(shù)量已達61只，總市值達17萬億日元。北京大學光華管理學院的研究報告顯示，保守估計，中國公募REITs市場規(guī)模將達到4萬億至12萬億元?？紤]到中國城市化人口數(shù)量、不動產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國，中國REITs市場進入成熟階段后，規(guī)模有可能遠遠大于美國。

紅土創(chuàng)新基金稱，基礎設施公募REITs作為打通一、二級市場的產(chǎn)品，起到了盤活存量資產(chǎn)、為新項目投資注入權益性資金的橋梁作用。相關政策的不斷落地，可以看出無論從國家宏觀經(jīng)濟層面還是監(jiān)管機構要求，都希望有更多領域的資產(chǎn)類型擴充到公募REITs市場中。也希望引導更多的資金進入這個市場，可以確定的是未來行業(yè)的發(fā)展空間巨大，成為股票、債券之外另一個重要融資市場。

REITs產(chǎn)品遭瘋搶折射稀缺性問題

投資者更須研究資產(chǎn)等再投資

近期，今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT，在比例配售前的募集規(guī)模高達1524億元，公眾發(fā)售部分配售比例僅為0.84%，刷新公募基金配售比例的歷史最低紀錄。數(shù)據(jù)顯示，全市場12只公募REITs合計募資規(guī)模達到458億元左右。

關于今年公募REITs產(chǎn)品遭瘋搶的原因，業(yè)內(nèi)認為跟其本身特性有關。華夏基金表示，公募REITs投資于成熟運營的基礎設施資產(chǎn)，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，因此具有底層資產(chǎn)優(yōu)質成熟、現(xiàn)金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

也跟今年市場情況有關，華夏基金也稱，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關性低，是分散風險、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)，在權益市場波動較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求；從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴格審核，資產(chǎn)質量優(yōu)良，各類資金配置意愿較強，且目前已上市項目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。

王翹楚認為，一方面監(jiān)管政策不斷利好，今年初財政部、稅務總局發(fā)布了試點稅收政策，北京發(fā)布REITs試點政策及申報輔導手冊，緊接著國家發(fā)改委和國家能源局推動清潔低碳能源推進公募REITs試點等，投資人對REITs這個新型產(chǎn)品未來的發(fā)展也更有信心；另一方面，因為首批二批資產(chǎn)都非常優(yōu)質，但流通份額較小，市場出現(xiàn)了供不應求的現(xiàn)象；還有，近期A股市場持續(xù)調(diào)整，投資人也更傾向于配置一些收益較穩(wěn)定的產(chǎn)品。

截至4月22日，11只公募REITs自上市以來平均漲幅超過20%。紅土創(chuàng)新基金分析，宏觀層面，首先，就產(chǎn)品流動性而言，公募REITs尚在試點階段，產(chǎn)品規(guī)模和投資者認知尚屬初期階段，可能出現(xiàn)交投不活躍，場內(nèi)可供交易份額不足的情況，若部分炒作資金進場，可能引發(fā)公募REITs產(chǎn)品在場內(nèi)凈值表現(xiàn)大開大合。其次，投資人應正確理解“強制分紅”概念，公募REITs是具有強制分紅特征的產(chǎn)品，并在產(chǎn)品公告中披露了未來現(xiàn)金分派率，但具體分紅情況需根據(jù)底層資產(chǎn)運營情況而定；最后，從產(chǎn)品投資目標來看，公募REITs作為長期資產(chǎn)配置，其內(nèi)在價值不會有很大的波動。

在投資建議方面，華夏基金表示，公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動將直接影響投資人的投資收益。建議投資者需仔細研究REITs投向的底層資產(chǎn)質量，對于基礎資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營情況、現(xiàn)金流預測情況、資產(chǎn)評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據(jù)二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。此外，首批發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品中非原始權益人持有的戰(zhàn)略配售部分將于6月下旬解禁，對二級市場的價格影響值得投資人關注和考慮。

王翹楚也表示，目前可以看到首批項目上市以來，整體流動性較好，與債市和股市的相關性較低，但還是要呼吁投資人應秉持長期價值投資理念，共同呵護REITs市場的成長，見證REITs市場的發(fā)展壯大，同時也提醒投資人隨著公募REITs市場的擴容，未來相關產(chǎn)品的稀缺性會下降，資金給予此類產(chǎn)品的溢價空間或將減少。

紅土創(chuàng)新基金稱，對公眾投資者而言，需確保自身投資目標與產(chǎn)品風險屬性相匹配，以滿足投資期望。在微觀層面，投資者應關注項目底層現(xiàn)金流收入變化情況，租賃細分市場變化、整體利率上升、不動產(chǎn)市場價格下滑、特別是當前疫情特殊情況下，應該根據(jù)披露信息結合具體資產(chǎn)屬性，并考慮經(jīng)濟面、疫情對REITs資產(chǎn)現(xiàn)金流造成影響情況進行判斷。

（文章來源：中國基金報）

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