備受市場關(guān)注的2022年首單公募REITs——華夏中國交建REIT在4月7日起正式發(fā)售。財聯(lián)社記者從多位渠道人士處獲悉，作為一只公眾投資者認購初始基金份額數(shù)量為0.75億份、規(guī)模為7.05億元的產(chǎn)品，華夏中國交建REIT公眾投資者單日認購規(guī)模已達700億元。

渠道人士預(yù)計，該產(chǎn)品最終配售比低于1.01%，這也打破了去年5月中航首鋼生物質(zhì)REIT創(chuàng)下的1.76%的最低配售比紀錄。這只公募REITs的吸金能力緣何如此強大？業(yè)內(nèi)人士表示，這與REITs作為創(chuàng)新品種的稀缺性、股債相關(guān)度較低、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)價值，以及渠道積極推動等都密不可分。

不過值得注意的是，部分REITs產(chǎn)品此因底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)而受到了市場追捧，甚至出現(xiàn)了開盤即漲停的現(xiàn)象。記者也對此前上市的11只產(chǎn)品進行了梳理，注意到這些產(chǎn)品在多方面表現(xiàn)已現(xiàn)分化。近日首批9只公募REITs披露年報，其中有6只盈利，還有3只出現(xiàn)了虧損。而市場表現(xiàn)上，有產(chǎn)品漲幅超過50%，也有產(chǎn)品一度破發(fā)。

在公募REITs熱鬧的背后，也有業(yè)內(nèi)人士不斷的風(fēng)險提示，不要盲目追高或殺跌，公募REITs因為分紅預(yù)期較為穩(wěn)定，因此適合長期持有獲取分紅收益，并不適合作為交易品種。

700億巨量認購華夏中國交建REIT有望成最大REIT

3月31日，華夏基金發(fā)布公告，旗下華夏中國交建REIT將于4月7日正式發(fā)售，基金份額發(fā)售價格為9.399元/份，發(fā)售總份額為10億份，預(yù)計募集總規(guī)模為93.99億元(不含認購費用和認購資金在募集期產(chǎn)生的利息)。其中，該產(chǎn)品公眾投資者認購初始基金份額數(shù)量為0.75億份，規(guī)模為7.05億元，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的比例為30%。

若順利完成募集，華夏中國交建REIT將成為目前市場上規(guī)模最大的公募REIT。

而在4月7日上午10:00左右，該基金公眾投資者認購金額已超過100億元，11:00則超過了200億元募集規(guī)模，遠超此前設(shè)定的7.05億元公眾投資者認購規(guī)模上限，啟動比例配售板上釘釘。

中午12時許，華夏中國交建REIT全市場募集規(guī)模已超240億，有渠道人士預(yù)計其配售比例低于2%。彼時，不斷有渠道向記者透露消息，北京某渠道客戶壕擲8億元、某線上代銷平臺客戶認購28億、某頭部券商平臺單日募得96億元等，認購資金的兇猛可見一斑。

瘋狂認購在下午仍在繼續(xù)。14:00左右，華夏中國交建REIT全渠道募集規(guī)模已達到了400億元。截至15:00，這一認購規(guī)模則突破了500億元。

雖然15:00大部分渠道已截止認購，但依舊有部分渠道在持續(xù)募集。截至16:15，華夏中國交建REIT全渠道單日認購規(guī)模已突破600億元，預(yù)計配售比低于1.18%。一個小時后，數(shù)據(jù)還在向上突破，并最終超過了700億元，預(yù)計配售比將低至史無前例的1.01%。

這也再度創(chuàng)下了新基金配售比例最低紀錄。此前，該紀錄由中航首鋼生物質(zhì)REIT保持。2021年5月，首批9只公募REITs均一日售罄，其中，中航首鋼生物質(zhì)REIT的配售比例為1.76%，創(chuàng)新基金配售比例最低紀錄。

不少渠道人士感慨，這些不斷創(chuàng)新高的數(shù)據(jù)為行業(yè)久久未能回暖的發(fā)行市場帶來了些許暖流。“雖然配售比很低，投資者最終到手的份額不會很高。但這次認購，讓我們有了一次與大客戶們交流、探底的機會，還是很值得的?！比A南一位券商渠道人士稱。

為何如此吸金？

這只公募REITs的吸金能力為何如此強大？

公募REITs的核心競爭力向來離不開底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)價值。公告顯示，作為2022年首單獲批公募REITs、行業(yè)首單央企高速公路REITs項目，華夏中國交建高速REIT由華夏基金、中信證券與中交集團聯(lián)合打造，項目底層資產(chǎn)是武深高速嘉通路段，武深高速聯(lián)通武漢經(jīng)濟圈、長株潭經(jīng)濟圈及粵港澳大灣區(qū)三大城市群，對促進武漢城市圈經(jīng)濟一體化和沿線經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展意義重大。

其中，嘉通高速所在的南北大通道重要性強但通道相對狹窄，在D字形區(qū)域內(nèi)，武深高速較京港澳高速在通行距離、通行時間、綜合通行成本、通行體驗上更具有比較優(yōu)勢，將帶動該項目交通量和經(jīng)營效益持續(xù)提升。

另據(jù)公開數(shù)據(jù)，2020年疫情后，嘉通高速的通行量迅速恢復(fù)，2021年全年通行費收入相比2019年的年均復(fù)合增長率為7.30%，未來增長潛力良好。此外，嘉通高速貨車通行量占比約50%，貨車通行費收入占比達到了總收費收入的79%以上，不僅可對沖節(jié)假日免費政策影響，貨車較高的單車收費也帶來更高的經(jīng)營收益。中交REIT在運作過程中，可根據(jù)高速公路的經(jīng)營情況，將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。

此前的網(wǎng)下發(fā)售也顯示出這只產(chǎn)品對一眾機構(gòu)的吸引力。華夏中國交建REIT于3月29日進行網(wǎng)下詢價，共收到68家網(wǎng)下投資者管理的160個配售對象的詢價報價信息，全部配售對象擬認購數(shù)量總和為67.869億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的38.78倍。

經(jīng)進一步剔除后，該產(chǎn)品擬認購價格不低于基金份額認購價格(9.399元/份)的網(wǎng)下發(fā)售有效報價投資者數(shù)量為64家，管理的配售對象數(shù)量為149個，有效認購數(shù)量總和為66.497億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的38倍。

前兩批公募REITs表現(xiàn)已分化

在華夏中交REITs發(fā)行之前，市場已經(jīng)有11只REITs產(chǎn)品上市，其中包括博時蛇口產(chǎn)園REIT、平安廣州廣河REIT、紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金普洛斯REIT等9只基金于2021年6月7日成立，還有華夏越秀高速REIT、建信中關(guān)村REIT2只基金成立于2021年12月3日。

近日首批9只公募REITs披露了年報，這幾只產(chǎn)品的業(yè)績表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)分化。

具體看來，平安廣州廣河REIT的盈利最高，2021年6月7日至2021年12月31日間，營業(yè)收入達到4.34億元，扣除營業(yè)成本相關(guān)費用后，凈利潤也高達1.3億元。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的凈利潤均超過3000萬元，分別為3599.51萬元、3286.57萬元。此外，博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT等凈利潤也均超過千萬元。

而在出現(xiàn)虧損的產(chǎn)品中，中航首鋼生物REIT虧損數(shù)額較大，同期營業(yè)收入2.36億元，凈利潤顯示虧損2192.25萬元。華安張江光大REIT同期虧損達到1219.18萬元，浙商滬杭甬REIT同期虧損達到1628.73萬元。

不僅是業(yè)績，自上市以來，產(chǎn)品之間的漲幅也有分化。漲幅最大的是富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，上市首日開盤價為3.73元，截至4月7日的收盤價為5.82，期間漲幅達到56.11%。而平安廣州廣河REIT同期漲幅為-5.79%。

除了資本增值外，REITs基金的另一塊重要收入來源于分紅。記者對9只基金去年分紅情況進行了統(tǒng)計。

具體來看，平安廣河REIT實際分配金額、單位實際分配金額最高。數(shù)據(jù)顯示，2021年6月7日至2021年12月31日，平安廣河REIT可供分配金額5.41億元，單位可供分配金額0.7724元；實際已向投資者分紅3.69億元，每份基金份額發(fā)放紅利0.5271元。

浙商滬杭甬同期可供分配金額為5.44億元，單位可供分配金額1.087元；實際已向投資者分紅1.69億元，每份基金份額發(fā)放紅利0.338元。此外，還有多只產(chǎn)品在2021年并沒有披露其實際分紅的情況。

不過近日中金普洛斯REIT發(fā)布了2022年首次分紅的公告，稱將完成7264.54萬元的分紅，每10份分紅金額0.484元。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT在1月20日也發(fā)布了分紅公告稱，在公告發(fā)布當(dāng)月完成分紅1.357億元，每10份基金份額將獲得分紅約2.714元。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來市場行情頻繁震蕩，公募REITs作為一種與股債相關(guān)度較低、有望獲得穩(wěn)定現(xiàn)金分紅的投資品種，未來將成為投資者資產(chǎn)配置的重要一環(huán)。

多家公募基金也建議投資者理性投資，不要盲目追高或殺跌，公募REITs因為分紅預(yù)期較為穩(wěn)定，因此適合長期持有獲取分紅收益，并不適合作為交易品種。

“投資者應(yīng)在了解REITs項目底層資產(chǎn)及收益情況的基礎(chǔ)上，在合理期間內(nèi)進行投資?！苯ㄐ呕饛娬{(diào)，因項目稀缺而懷著僥幸心理跟風(fēng)炒作的行為不可取，避免過山車行情下帶來不必要的投資損失。

（文章來源：財聯(lián)社）

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