2021年四季度以來行業(yè)政策加速探底，中央層面釋放“滿足合理住房需求”的維穩(wěn)信號，2022年初以來地方因城施策不斷加碼，公積金、商業(yè)首付比例下調(diào)、四限放松(限購限貸限價限售)、購房補貼、人才政策升級擴維，疊加充裕的按揭流動性。但市場依然反饋信心不足，銷售預(yù)期依然整體悲觀。天風(fēng)研究所房地產(chǎn)韓笑團隊將通過不同指標(biāo)，回答政策寬松之下，銷售基本面是否出現(xiàn)鈍化反應(yīng)的問題。

(1)新房銷售：如何理解口徑差異？

(2)二手房：成交在同步回暖嗎？

(3)價格：量價表現(xiàn)是否一致？

(4)信心預(yù)期有無回升？

1、新房銷售：如何理解口徑差異？

1.1. 統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：以價換量之下，年初以來新房銷售表現(xiàn)不俗

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-2月，全國商品房成交面積1.57億平，同比-9.6%，降幅較2021Q4收窄7.2pct；銷售金額同比-19.3%，較2021Q4擴大0.62pct，1-2月全國新房銷售無懼高基數(shù)壓力，延續(xù)了2021年10月以來的漸進改善趨勢，顯著好于市場預(yù)期水平。

1.2. 城市高頻：達到2019年同期水平，高基數(shù)下累計降幅超30%

高頻數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月64城新房成交面積為3599萬平，相當(dāng)于2019年、2020年同期成交量的100.3%、150.0%；高基數(shù)下，1-2月新房成交累計同比-30.22%，終結(jié)了2021年四季度的改善趨勢。

1.3. 百強：1-2月銷售面積降幅超四成

2022年1-2月，百強房企(公司可比口徑)銷售金額、銷售面積累計同比增速分別為-42.9%、-42.0%，銷售金額降幅連續(xù)5月出現(xiàn)擴大，單月銷售金額連續(xù)8個月同比負(fù)增長，連續(xù)4個月同比降幅在35%以上，且2021年四季度以來并未出現(xiàn)明顯改善趨勢，2022年以來增速保持低位震蕩。

1.4. 如何理解不同口徑的趨勢差異？

從銷售增速的趨勢表現(xiàn)來看，同比增速趨勢：統(tǒng)計局口徑>高頻口徑>百強口徑。統(tǒng)計局口徑延續(xù)了2021Q4以來的改善趨勢，高頻數(shù)據(jù)經(jīng)歷2021Q4的階段改善之后重新轉(zhuǎn)頭向下，而百強銷售自2021Q4以來保持低位震蕩。可以看出，2021Q4重點城市高頻銷售和統(tǒng)計局全國銷售均出現(xiàn)了增速的階段性改善，2022年1-2月增速趨勢出現(xiàn)背離，或表明銷售預(yù)期的改善已經(jīng)完成了一輪由重點城市向三四線城市的傳導(dǎo)，且在地方因城施策的托底之下，全國銷售保持了一定的增速韌性。而22年初以來重點城市高頻數(shù)據(jù)增速重新轉(zhuǎn)頭向下或意味著當(dāng)前銷售依然為脈沖性行情，而非趨勢性改善。銷售基本面對政策是有反應(yīng)的，并未出現(xiàn)明顯的鈍化。只是考慮到因城施策力度有限，銷售改善的持續(xù)性依然存疑。

綜合歷史表現(xiàn)來看，銷售增速的波動幅度：百強口徑>高頻口徑>統(tǒng)計局口徑。我們認(rèn)為導(dǎo)致口徑差異較大的原因在于：1、統(tǒng)計局口徑最為全面(64城相當(dāng)于我國全部地級市/直轄市/其他相似等級城市數(shù)量的18.99%，其成交面積占同期統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)的22.9%)，且三四線城市對政策和流動性敏感度偏低，相比一二線城市存在一定的滯后性，因此可能會導(dǎo)致增速相對穩(wěn)定；2、統(tǒng)計局商品房銷售口徑納入更多的商業(yè)地產(chǎn)主體，1-2月非住宅地產(chǎn)銷售增速的大幅改善推動整體增速超預(yù)期；3、部分地區(qū)統(tǒng)計局口徑的商品房銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)要求與房管局銷售管理系統(tǒng)保持一致，因此可能會受網(wǎng)簽節(jié)奏的影響存在一定程度的平滑；4、重點城市受市場供給節(jié)奏和政策預(yù)期影響波動較大；5、第三方百強數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑不一(簽約或認(rèn)購)，且全口徑數(shù)據(jù)存在重復(fù)計算，導(dǎo)致同漲同跌；6、百強數(shù)據(jù)可能受外部因素干擾，部分房企尤其是非上市房企可能存在數(shù)據(jù)虛報的情形。

2、二手房：成交在同步回暖嗎？

高頻數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月17城二手房成交面積為874萬平，相當(dāng)于2019年、2020年同期成交量的91.1%、133.5%，相比2021年同期-34.61%，高基數(shù)壓力下同樣呈現(xiàn)增速回落態(tài)勢，2022年3月前兩周同比增速重新出現(xiàn)上行。

2021年10月以來，重點城市二手房成交同比增速同樣出現(xiàn)邊際改善，雖然改善力度不及新房，但是整體趨勢同新房數(shù)據(jù)保持一致，同樣能夠證明需求側(cè)預(yù)期改善的真實性。其中一二線城市率先出現(xiàn)拐點，同比增速明顯優(yōu)于三四線城市，表明二手房市場的需求復(fù)蘇也存在一二線向三四線傳導(dǎo)的滯后性。

3、價格：量價表現(xiàn)是否一致？

1-2月全國商品房銷售均價同比-10.7%，全國商品住宅銷售均價同比-9.7%，均為2000年以來同期同比增速的最低點。反映出：房企繼續(xù)加大營銷力度，以價換量加強銷售回款。統(tǒng)計局成交均價受成交結(jié)構(gòu)影響較大，并不能反映當(dāng)前市場的真實價格預(yù)期。

百城住宅價格指數(shù)方面，2月百城住宅價格指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)正(由21年11月的-0.04%穩(wěn)步提升至22年2月的+0.03%)。分能級來看，一線城市住宅價格指數(shù)環(huán)比提升最為顯著，環(huán)比上漲0.14%；二線價格敏感性強，環(huán)比仍在正負(fù)交替波動；三線價格環(huán)比仍在下降，降幅由1月的0.08%收窄至0.05%。

70城住宅價格指數(shù)方面，2月新建商品住宅及二手房住宅價格整體環(huán)比降幅均縮窄，總體呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。分能級來看城市分化加劇，一線1月以來新房、二手房住宅價格環(huán)比大幅提升，二線、三線環(huán)比仍未轉(zhuǎn)正，但較12月降幅收窄。

無論是從房價上漲城市數(shù)量、還是房價環(huán)比漲幅，重點城市新房、二手房價自2021Q4以來同樣呈現(xiàn)邊際改善趨勢，整體表現(xiàn)同成交量保持一致。

4、信心預(yù)期有無回升？

安居客及中原地產(chǎn)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，21年11月以來房地產(chǎn)市場買賣雙方信心回升顯著。我們認(rèn)為，盡管在買賣行為上市場仍有觀望情緒，但信心回暖仍然預(yù)示市場預(yù)期的逐漸改善，同成交量價數(shù)據(jù)保持一致。

其中：1. 經(jīng)紀(jì)人方面，安居客數(shù)據(jù)顯示，二手房經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)于2021年11月達到低點83.6，并在此后逐漸回暖，于2022年2月達到105.0(相當(dāng)于2021年6月水平)。中原二手房經(jīng)理指數(shù)走勢與經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)走勢相似。廣州、上海、深圳三地中原二手房經(jīng)理指數(shù)分別由2021年下半年的最低點逐月攀升至2022年2月的57.87%、52.26%、46.16%。2. 購房者方面，安居客數(shù)據(jù)顯示，自2021年10月以來，購房者信心指數(shù)持續(xù)回暖，2022年2月達108.9，環(huán)比提升2.45%。

【投資建議】

把握政策結(jié)構(gòu)性寬松的 beta 與收并購的 alpha

未來行業(yè)beta取決于行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能出清節(jié)奏和政策托底力度；alpha在于收并購對重點房企資產(chǎn)負(fù)債表和利潤率的修復(fù)、逆周期加杠桿的精準(zhǔn)度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。持續(xù)推薦：1)優(yōu)質(zhì)龍頭：金地集團、保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2)優(yōu)質(zhì)成長：金科股份、新城控股、中南建設(shè)、旭輝控股集團；3)優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。

（文章來源：天風(fēng)證券）

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