“上周末中介一直催我去談價,說最近市場回暖,成交量上升,這個房子性價比高不愁賣?!碧K娟(化名)看房一年多,仍在猶豫現(xiàn)在是否要 “上車”。
3月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布70城2月房價數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)顯示,北京2月二手房價格環(huán)同比分別上漲0.7%和7.4%,在70城中漲幅排名分別居第2位和第1位,北京二手房價格連續(xù)3個月上漲,同比漲幅近6個月均居70城之首。
與之相對,據(jù)北京住建委數(shù)據(jù),2月北京二手房成交8260套,環(huán)比下降30%,成交量連續(xù)2個月下跌。
近期北京二手房市場為何出現(xiàn)價漲量跌現(xiàn)象?按往年經(jīng)驗,3月樓市逐步進入傳統(tǒng)“小陽春”,今年北京二手房市場“小陽春”成色如何?
2月北京二手房價漲量跌
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,去年12月北京二手房價格由跌轉漲,環(huán)比上漲0.8%,是70城中二手房價格漲幅最大的城市。房地產(chǎn)信貸放松后一線城市率先反應,有學區(qū)需求的家庭相繼“入市”被認為是北京二手房價格上漲的主要原因。
今年1月,北京二手房價格環(huán)比上漲0.5%,漲幅全國前五。到2月,北京二手房價格已連續(xù)上漲3個月,在房地產(chǎn)行業(yè)預期不穩(wěn),市場不景氣和疫情反復的大背景下,二手房價格連續(xù)上漲的城市并不多見。
合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經(jīng)濟報道記者指出,2月北京二手房價格上漲,主要是受結構性因素影響。就目前情況而言,剛需人群對房價變化相對敏感,但改善人群更看重房屋品質、地段位置、配套資源和物業(yè)服務等,對二手房價格變化的敏感程度不及剛需人群。2月北京改善性需求相對旺盛,帶動北京二手房價格結構性上揚。
另外,有教育資源需求的家庭一般要在5月前購房并落戶才能滿足當年入學的需求,因而部分有子女教育需求的家庭也在加緊購房,拉升北京二手房均價。
“一般上半年的學區(qū)房成交量會更高一些。”郭毅說。這也意味著學區(qū)房交易對北京二手房價格的影響還將持續(xù)一段時間。
與上年同期相比,北京近期的二手房價格上漲較快。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),北京2月二手房價格同比上漲7.4%,漲幅居70城之首。需要注意的是,自去年9月開始,北京二手房價格同比漲幅已連續(xù)6個月居70城首位,漲幅在7.4%-9.7%之間。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,受疫情影響2020年北京二手房價格整體較低,2021年下半年北京二手房市場出現(xiàn)降溫,但價格并未出現(xiàn)大幅下降,疊加近期房主預期加強,近幾個月北京二手房同比漲幅較高。
具體到2月,郭毅認為,去年2月北京二手房市場處于由低谷轉暖的拐點位置,市場表現(xiàn)低迷。雖然今年2月北京二手房市場仍處于低谷期,但隨著信貸寬松,北京二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)逐漸回暖狀態(tài),因而今年2月北京二手房市場的同比漲幅相對偏高,“這是一個階段性的變化”。
與價格上漲不同,據(jù)北京住建委數(shù)據(jù),自去年12月北京二手房成交量為15542套,突破1.5萬套的市場熱度參考線后,今年1-2月北京二手房成交量連續(xù)回落,分別為11875套和8260套。
孟新增表示,2021年北京二手房銷售整體表現(xiàn)較好,自7月起市場開始走低,但第四季度北京二手房銷售逐步回升。1-2月是北京二手房市場的傳統(tǒng)淡季,今年1月受疫情影響北京二手房帶看和成交減少。2月恰逢春節(jié)假期,返鄉(xiāng)人群較多,加上房主預期加強,購房者觀望情緒明顯,2月成交量較少,3月北京二手房成交量有望環(huán)比回升。
掛牌價格變高,成交區(qū)域分化
按市場習慣,3月份開始房地產(chǎn)市場逐步進入“小陽春”。
“上周末北京看房和買房的人都比較多,我們片區(qū)的房屋均價和年前比漲了3%左右?!背枀^(qū)房屋經(jīng)紀人王宏(化名)向21世紀經(jīng)濟報道記者談到。
王宏主要服務亞運村板塊的二手房市場,亞運村的交通、生活配套和教育資源等綜合條件較好,市場認可度高,因而近期市場熱度較高。據(jù)另一位房屋經(jīng)紀人透露,左家莊區(qū)域的二手房市場也出現(xiàn)了價格上漲,成交變快情況。
蘇娟的購房意向區(qū)域也是朝陽區(qū),據(jù)蘇娟觀察,新掛牌的房源確實比年前高了不少,但其關注的房源到目前為止成交的并不多。
“我還挺想買的,但一直沒有看到特別滿意的房子。我感覺市場并沒有中介說的回暖那么多,有幾套我七八分滿意的房子到現(xiàn)在也沒有人談價?!碧K娟向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
由于預算有限,對區(qū)域要求較高,蘇娟買房很糾結。蘇娟預算范圍內的房子大都樓齡偏大,很多價格合適的房源要么沒有電梯樓層偏高,要么戶型欠佳。上周末蘇娟去看的房子一樓是底商,實際樓層是4樓,窗外有大樹遮擋,“這個房子多多少少有些問題,我還在猶豫?!?/p>
與朝陽情況類似,豐臺多位房屋經(jīng)紀人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,豐臺新掛牌二手房價格也出現(xiàn)了一定程度上漲,但部分區(qū)域成交不及預期。
豐臺資深房屋經(jīng)紀人張琪(化名)向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,年后新掛牌房源價格大都高于市場價,而且很多房主在年后集中掛牌售房。但房主預期與購房者預期之間存在偏差,其所在門店成交量不及年前。
“同樣戶型的房子,有些現(xiàn)在的報價和年前能差30-50萬元。看房的人確實多,但一對比之前的價格,很多就望而卻步了。”張琪感慨,“購房者的預期價格還停留在去年,和房主溝通不下來。”
郭毅指出,北京二手房市場的成交和價格存在區(qū)域分化現(xiàn)象。相對而言,具備學區(qū)等“硬核價值”的二手房價格上漲相對快,如望京、東三環(huán)和四環(huán)周邊、中關村、亦莊等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域周邊二手房成交量更旺盛,價格也有小幅上漲。如果缺少上述拉動因素提振房屋價值,很多片區(qū)的二手房市場仍處于相對低位狀態(tài)。
近期北京疫情有所反復,但多位市場人士均認為對北京整體二手房市場影響不大。
郭毅認為,北京二手房需求既與政策升溫、宏觀經(jīng)濟走勢相關,也與購房者個人的就業(yè)和收入情況相關,還受賣舊買新的交易輪轉影響。
郭毅認為,從上半年情況看,市場整體利好大于利空,北京二手房成交量或出現(xiàn)“小陽春”現(xiàn)象。
(文章來源:財聯(lián)社)
關鍵詞: 二手房價
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