自去年6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來(lái),多只產(chǎn)品價(jià)格漲幅已超過(guò)30%。投資者經(jīng)歷了從觀望到試水,再到如今熱炒的過(guò)程,風(fēng)險(xiǎn)或在積聚。分析人士稱,從背后成因來(lái)看,當(dāng)前市場(chǎng)存在的資產(chǎn)荒,REITs本身市場(chǎng)供給不足,疊加境內(nèi)個(gè)人投資者的非理性追漲,似乎成了助推公募REITs持續(xù)走高的幾個(gè)主要原因。
記者3月4日獲悉,從實(shí)際市場(chǎng)監(jiān)管情況來(lái)看,監(jiān)管層已密切關(guān)注到公募REITs交易風(fēng)險(xiǎn),并采取一系列措施,在做好市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示的同時(shí),通過(guò)相關(guān)手段平抑REITs價(jià)格,引導(dǎo)理性投資。公募REITs的市場(chǎng)剛剛起步,其行穩(wěn)致遠(yuǎn)還需要凝聚多方合力,共同呵護(hù)成長(zhǎng)。
市場(chǎng)熱炒之下監(jiān)管持續(xù)發(fā)力
面對(duì)火熱的REITs市場(chǎng),監(jiān)管已在持續(xù)發(fā)力,多措并舉引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資。
記者從REITs的基金管理人方面了解到,當(dāng)前監(jiān)管已要求管理人充分關(guān)注外部交易和輿情信息,針對(duì)價(jià)格波動(dòng)較大、存在外部待澄清市場(chǎng)傳聞等情形,及時(shí)披露交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告、澄清公告及其他影響交易價(jià)格的事項(xiàng),切實(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切。信息披露文件應(yīng)針對(duì)性披露與項(xiàng)目收益情況相關(guān)的具體內(nèi)容,及時(shí)反映當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格下項(xiàng)目估值與項(xiàng)目實(shí)際收益的關(guān)系,充分、準(zhǔn)確地揭示投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn),比如披露項(xiàng)目分派率、內(nèi)部收益率等關(guān)鍵指標(biāo)。
“從當(dāng)前上市項(xiàng)目來(lái)看,監(jiān)管對(duì)累計(jì)漲跌幅過(guò)大、連續(xù)多日漲跌幅過(guò)大等情形,要求采取REITs次一交易日開盤停牌一小時(shí)或一天的冷卻機(jī)制,并同步提示市場(chǎng)關(guān)注交易風(fēng)險(xiǎn)?!蹦成鲜蠷EITs項(xiàng)目管理人告訴記者。據(jù)悉,監(jiān)管部門明確表示已對(duì)部分波動(dòng)較大的REITs品種依規(guī)加強(qiáng)監(jiān)管,對(duì)加劇價(jià)格波動(dòng)、誤導(dǎo)投資者交易決策、影響市場(chǎng)交易秩序的異常交易行為,依規(guī)從嚴(yán)采取了一系列監(jiān)管措施。
記者從有關(guān)券商了解到,監(jiān)管已要求各會(huì)員單位加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn),通過(guò)多種形式向廣大客戶充分提示REITs交易風(fēng)險(xiǎn),引導(dǎo)相關(guān)投資者理性審慎參與交易。據(jù)了解,后續(xù),監(jiān)管部門還將進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)提示的精細(xì)化程度,包括在累計(jì)漲跌幅或當(dāng)日漲跌幅較大時(shí),由會(huì)員單位通過(guò)彈窗提示向投資者實(shí)時(shí)提示交易風(fēng)險(xiǎn)、推送管理人風(fēng)險(xiǎn)提示公告等。
短期價(jià)格高企隱藏投資風(fēng)險(xiǎn)
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一種全新的資產(chǎn)大類,填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的空白,也是國(guó)內(nèi)投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置的一個(gè)新工具。那么,公募REITs被熱捧的背后,究竟原因幾何?
“與當(dāng)前的A股市場(chǎng)、債券市場(chǎng)相比,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs僅11只產(chǎn)品上市,其市場(chǎng)規(guī)模有限,整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”一位受訪的專業(yè)REITs行業(yè)人士告訴記者。他說(shuō),首批公募REITs產(chǎn)品的三季報(bào)和四季報(bào)披露后,其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、可供分配金額等數(shù)據(jù)都好于預(yù)期,市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的追捧歷來(lái)有之,同時(shí)考慮到短期內(nèi)REITs市場(chǎng)供給有限,出現(xiàn)炒作在所難免。
長(zhǎng)期來(lái)看,無(wú)論何種資產(chǎn)的價(jià)格都將遵循價(jià)值規(guī)律,不斷回歸其內(nèi)在價(jià)值,公募REITs亦不例外。公募REITs作為一項(xiàng)兼具股性與債性的產(chǎn)品,其預(yù)期收益和預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)與底層資產(chǎn)的情況密切相關(guān)。在底層資產(chǎn)收益率保持穩(wěn)定時(shí),其偏離的價(jià)格最終將回歸其價(jià)值本身。任何資產(chǎn)的收益與風(fēng)險(xiǎn)都是相輔相成的,縱然公募REITs產(chǎn)品的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)低于股票,但短期內(nèi)高企的價(jià)格仍然將給當(dāng)前的不理性投資帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。
“要適當(dāng)緩解當(dāng)前公募REITs的炒作問(wèn)題,必須從源頭著手?!币晃籖EITs投資人士表示。眼下,公募REITs正處于試點(diǎn)階段,監(jiān)管層對(duì)項(xiàng)目的審核總體處于審慎穩(wěn)妥的態(tài)度。未來(lái),引來(lái)源頭活水,進(jìn)一步推動(dòng)公募REITs擴(kuò)容,形成常態(tài)化的發(fā)行節(jié)奏,將是一項(xiàng)有力舉措。
多方合力呵護(hù)理性投資
記者從接近監(jiān)管人士處獲悉,下一步,監(jiān)管層將加快推動(dòng)項(xiàng)目供給,研究擴(kuò)募機(jī)制,完善信披體系,強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管,推動(dòng)REITs市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。與此同時(shí),在交易機(jī)制方面,還將加強(qiáng)異常波動(dòng)盯市,完善投資者適當(dāng)性管理,使REITs在兼具權(quán)益和債性的基礎(chǔ)上,平抑過(guò)度股性炒作。
公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展需要多方呵護(hù)。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)歸位盡責(zé),勤勉履職,把好申報(bào)項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)?;鸸芾砣说仍诔浞纸沂井a(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),引導(dǎo)投資者理性投資。從投資者的角度來(lái)說(shuō),充分認(rèn)清自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力,深入理解REITs投資理念,重點(diǎn)關(guān)注底層資產(chǎn)收益情況,加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品本身的研究要比關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格本身更為重要。
市場(chǎng)人士建議,應(yīng)理性看待REITs市場(chǎng)的短期價(jià)格表現(xiàn),重點(diǎn)關(guān)注其長(zhǎng)期投資價(jià)值,高度警惕價(jià)格與底層資產(chǎn)價(jià)值之間的嚴(yán)重偏離風(fēng)險(xiǎn)。REITs產(chǎn)品的收益主要由兩部分構(gòu)成,一是底層資產(chǎn)的現(xiàn)金分紅,二是二級(jí)市場(chǎng)的買賣差價(jià)。REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健,出現(xiàn)暴漲暴跌的可能性相對(duì)有限,在投資時(shí),建議關(guān)注不同項(xiàng)目的內(nèi)部收益率(Internal Rate of Return, IRR)。
該人士認(rèn)為,當(dāng)前,由于部分項(xiàng)目的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格溢價(jià)率較高,以當(dāng)前價(jià)格測(cè)算的IRR以及凈資本化率都已經(jīng)低于發(fā)行時(shí)水平,再行買入或出現(xiàn)較大虧損。
(文章來(lái)源:證券時(shí)報(bào)網(wǎng))
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