鄭州出臺(tái)《促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，通知從限貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，公積金使用，限購范圍，地價(jià)款繳納機(jī)制，二手網(wǎng)簽規(guī)則等諸多領(lǐng)域，支持了房地產(chǎn)市場，鼓勵(lì)了改善性需求。我們相信，政策具備示范效應(yīng)，一個(gè)更密集的政策窗口即將開啟，房地產(chǎn)市場銷售將在2022年3月見底，開發(fā)企業(yè)投資信心有望在二季度逐步恢復(fù)。

▍對政策定力應(yīng)正確理解。

我們認(rèn)為，堅(jiān)持房住不炒的政策定力，容易被誤解為持續(xù)打壓房地產(chǎn)市場——真正的政策定力，是指推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的定力，即持續(xù)開展逆周期調(diào)節(jié)的定力。我們相信，由于房地產(chǎn)銷售景氣度低，企業(yè)投資意愿低，信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，當(dāng)前房地產(chǎn)政策的主旋律，當(dāng)是維穩(wěn)市場，鼓勵(lì)需求。

▍2022年初，市場處于冰點(diǎn)。

我們統(tǒng)計(jì)，樣本城市二手房在今年前兩月銷售同比下降34%。1月份，70個(gè)城市中二手房房價(jià)下降的在2月份仍然達(dá)到55個(gè)。不少企業(yè)盈利能力已經(jīng)十分有限，不得不壓縮推貨；另一些企業(yè)借新還舊遇到困難，以至于被迫明顯減緩?fù)顿Y。行業(yè)有限的經(jīng)營性現(xiàn)金凈回流，被大量用于項(xiàng)目層面的并購。金融機(jī)構(gòu)大多雨天收傘，行業(yè)融資環(huán)境并無改善。

▍因城施策，需求側(cè)政策具備很大調(diào)整空間。

當(dāng)前首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，限購執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)都處于史上最嚴(yán)時(shí)期，限購范圍處于史上最大范圍，按揭貸款相較之LPR溢價(jià)處于歷史性高位，房地產(chǎn)交易稅率仍不低，公積金個(gè)貸率有提升空間，貨幣化安置可能帶來的需求仍然不少——總體來看，我們認(rèn)為我國住房需求限制政策有明顯的放松空間。與此同時(shí)，因城施策和新房限價(jià)，使得這種放松很容易成為現(xiàn)實(shí)。目前的市場情況，和地方預(yù)設(shè)政府性基金收入目標(biāo)達(dá)成所需要出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場情況差異較大，地方房價(jià)上漲壓力又較小，從而使得地方出臺(tái)政策的可能性大增。更何況，在新房限價(jià)可能存在的情況下，新房價(jià)格大漲的可能性又很小。我們相信，鄭州的政策并非孤立，未來絕大多數(shù)二線城市都有可能參考鄭州政策來穩(wěn)定樓市，而一線城市的政策也可以對部分條款有所借鑒。

▍對首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的變化，如推廣全國，將有可能推動(dòng)市場走出低谷。

2021年10月份之后，按揭貸款投放就出現(xiàn)了額度足但需求弱的情況。鄭州此次改變首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，尤其是對已經(jīng)還清貸款的居民新購住房認(rèn)定為首套房的規(guī)定，有望顯著刺激改善性置業(yè)的需求。我們認(rèn)為，這一政策如果在全國范圍內(nèi)逐步推廣，將有助于房地產(chǎn)市場在2022年3月見底。房屋銷售的回暖，預(yù)計(jì)將對推動(dòng)項(xiàng)目層面并購，逐步化解信用風(fēng)險(xiǎn)，起到相當(dāng)積極的作用。

▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

我們注意到，鄭州的規(guī)定提高了預(yù)售的門檻，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格預(yù)售監(jiān)管。我們相信，在刺激需求的同時(shí)嚴(yán)格預(yù)售監(jiān)管是符合地方防風(fēng)險(xiǎn)的根本訴求的。我們相信，即便銷售在二季度回暖，房地產(chǎn)行業(yè)信用分化的整體格局也不會(huì)出現(xiàn)變化。部分企業(yè)仍然面臨償債壓力，很多公司的盈利能力可能明顯下降。

▍政策密集窗口開啟，交易復(fù)蘇在即。

我們認(rèn)為，鄭州的政策具有很強(qiáng)的代表性，預(yù)計(jì)各地跟進(jìn)的可能性較大，且各地可能在住房需求支持方面還有新的加碼動(dòng)作。2022年3月或是房地產(chǎn)市場銷售的底部，基本面將在2022年二季度之后逆轉(zhuǎn)。我們看好中高信用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，推薦保利發(fā)展，萬科，金地集團(tuán)，華潤置地，龍湖集團(tuán)，招商蛇口，濱江集團(tuán)，綠城中國和金科股份。

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（文章來源：中信證券研究）

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