并購債在持續(xù)發(fā)行。
2月15日,《每日經濟新聞》記者從平安銀行處獲悉,平安銀行計劃于近期啟動首期50億元房地產并購主題債券的發(fā)行工作,募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。
一段時間以來,房企對于并購相關融資有持續(xù)擴大趨勢,大悅城、華潤置地、招商蛇口等都采取了相關舉措,有業(yè)內專家向記者表示“一些問題房企資產處置節(jié)奏會加快,在回籠現金流的同時也加快債務處置”。
不過盡管如此,目前房企的整體融資環(huán)境還沒有明顯改善。
并購債頻出
不僅是平安銀行,今年以來,招商銀行已分別與大悅城控股(2月14日)、華潤置地及所屬華潤萬象生活(1月25日)簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議,金額分別為100億、200億、30億元。
1月26日,招商蛇口與建發(fā)房地產分別成功發(fā)行12.9億元與10億元并購債,并明確融資用途。貝殼研究院當時表示:“這是對2021年末政策的積極響應,預計2022年會有更多的優(yōu)質房企發(fā)行并購債?!?/p>
一方面是房企發(fā)行并購債,另一方面一些房企也樂于進行縮表出清。建業(yè)集團董事長胡葆森日前就表示,可能要找新的合作方,有些商場、酒店,如果有人要買,我們也會出售這些資產。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為:“從當前一些優(yōu)質房企尤其是央企來看,此類政策有助于其加快收并購,具有較好的意義。而從一些問題房企來看,資產處置節(jié)奏會加快,在回籠現金流的同時也加快債務處置,預計后續(xù)包括債市和地產股等,都面臨提振機會。”
頻頻出現的并購債是對2021年末相關政策的呼應。
2021年12月,中國人民銀行銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》(下稱《通知》)明確“穩(wěn)妥有序開展房地產項目并購貸款業(yè)務,重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目,合理確定融資期限,提高融資效率”,同時“對兼并收購出險和困難房地產企業(yè)項目的并購貸款,暫不納入房地產貸款集中度管理?!?/p>
“鼓勵銀行業(yè)金融機構積極為兼并收購企業(yè)發(fā)行債務融資工具提供服務,提高發(fā)行效率。鼓勵銀行業(yè)金融機構投資并購債券、并購票據等債務融資工具,支持房地產企業(yè)兼并收購優(yōu)質項目”。
“積極配合兼并收購雙方推動地方政府優(yōu)化被收購房地產項目預售資金管理、加快權證辦理等支持措施,為并購融資營造良好環(huán)境?!?/p>
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示:“《通知》對并購類融資有清晰表述,即融資用于優(yōu)質房企對優(yōu)質項目的兼并收購。對于融資方來說,作為優(yōu)質企業(yè),自身償債壓力并不大,并且融資目的為收并購而非債務償還,因此不存在緩解償債壓力的問題。對于出讓項目的房企來說,則急需項目出售資金償還債務,但‘優(yōu)質項目’這一前提限制了處置資產的特征,因此持有資質良好項目但短期流動性緊張的房企更能從中獲益。”
但另一方面,陳星認為,對于債務壓力大、可售資產質量不高的房企,還需擴充其他資金來源。
融資并未出現明顯放松跡象
需要看到的是,并購債政策頻出并不意味著融資松動。
嚴躍進表示:“此類政策不代表三道紅線松綁,只能理解為在實踐中,為了加快房地產企業(yè)風險的處置,針對此類交易提供了一些變通方式和手段?!?/p>
根據中指研究院監(jiān)測,2022年1月房地產企業(yè)融資總額為792.2億元,同比下降70.3%,環(huán)比下降16.6%,單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降;行業(yè)平均利率為4.13%,同比下降1.72個百分點,較上月下降0.99個百分點,開年行業(yè)融資并未出現明顯放松跡象。
根據貝殼研究院統(tǒng)計,2022年1月房企境內外債券融資累計約481億元,同比大幅下降70%。2021年末,政府端積極釋放金融利好信號,國內融資環(huán)境適度調節(jié),但在執(zhí)行層面發(fā)債規(guī)模尚未得到明顯改善。結合上年房企風險的集中爆發(fā),資本市場觀望情緒猶在,風險出清尚未完全,市場信心未能全面修復。
同時,債務到期也來到了高峰。
貝殼研究院統(tǒng)計,2022年1月境內外債券融資到期債務規(guī)模約1051億元,較上月大幅增加79.4%,同比下降27.3%,到期債務凈額570億元。2022年仍然是房企償債的高峰之年,年內到期債券總額接近萬億,其中1月、3月、4月及7月到期債務規(guī)模超過千億。根據當前月均發(fā)債500億元規(guī)模計算,房企償債壓力仍較大,結合銷售市場下行表現,房企需要突破傳統(tǒng)借新還舊的模式,尋求更多維的融資渠道和方式。
陳星預計,近期融資結構和規(guī)模不會出現明顯變動?!罢呷詫⒈3帧畬徤鞴芾怼@一主線,因此融資規(guī)模不會出現大幅回升。但從1月份若干筆并購債的成功發(fā)行可以看出,邊際放松政策已實際落地,新類型主題債券的開通將對信用債發(fā)行起到一定支撐作用?!?/p>
市場信心似乎也在恢復。
中指研究院面向金融機構進行了2022年一季度市場調研,調研結果顯示,對于2022年一季度的行業(yè)政策及融資政策走向,分別有69%及72%的受訪者預期會適度放松,多數機構對于近期政策寬松程度持樂觀態(tài)度。2021年10月開始,監(jiān)管頻頻發(fā)聲,釋放多個邊際放松信號,年末融資規(guī)?;嘏脖砻鞣e極信號已經奏效。因此市場普遍認為“政策底”已過,預計未來一段時期內的監(jiān)管將保持“邊際放松”特征,對市場進行彈性管理和指導。
(文章來源:每日經濟新聞)
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