按揭貸款利率相對(duì)于LPR的溢價(jià)(改革前則為相對(duì)于基準(zhǔn)利率)在2021年三季度達(dá)到了歷史性的高點(diǎn)。這為2022年起按揭利率較快下行提供了勢(shì)能。我們相信，隨著存量按揭貸款需求釋放完畢，金融機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)取更大份額而下調(diào)按揭定價(jià)的行為，將有助于在2022年3月后穩(wěn)住中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

▍按揭定價(jià)過高，不利于合理住房需求釋放，也存在居民信用持續(xù)收縮風(fēng)險(xiǎn)。

雖然當(dāng)前按揭貸款利率的絕對(duì)水平并不在歷史高點(diǎn)，但2021年三季度末按揭貸款利率相對(duì)于LPR的溢價(jià)幅度，要大于歷史上任何時(shí)期(在LPR改革前則以基準(zhǔn)利率為準(zhǔn))。由于當(dāng)前首套房貸款占到按揭貸款的九成以上，按揭利率過高確實(shí)增加了剛需購(gòu)房居民的負(fù)擔(dān)。2021年，我們測(cè)算新增住房信貸投放(新增投放商貸估算+公積金貸款投放，并非凈新增貸款概念)同比下降3%，而商品房銷售額則同比上升5%。正常合理的貸款需求無法滿足，不斷刺激個(gè)人貸款利率提升，個(gè)貸放款周期拉長(zhǎng)，也迫使一些買房人尋求其他名義的貸款，使得房地產(chǎn)金融的情勢(shì)復(fù)雜化。

▍預(yù)計(jì)按揭貸款利率將加速下行。

2021年年底，監(jiān)管開始積極投放按揭貸款，2021年10月和11月的按揭貸款凈新增規(guī)模顯著高于9月水平，積壓的存量貸款需求得到了很好的滿足。但2021年12月按揭貸款凈新增規(guī)模明顯放緩，微觀上說明存量積壓的貸款需求已經(jīng)得到滿足，從2022年起按揭貸款投放開始面臨需求不足的問題。由于按揭貸款的需求側(cè)嚴(yán)重缺乏議價(jià)能力，卻又對(duì)價(jià)格高度敏感，我們認(rèn)為商業(yè)銀行爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額的過程，將伴隨著按揭貸款利率的快速下降。

我們測(cè)算，存量按揭貸款的平均利率水平在5.18%(由于算法問題，很可能存在高估)，仍顯著低于當(dāng)前新增按揭貸款利率。按揭貸款定價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)銀行整體的貸款投放利率(盡管風(fēng)險(xiǎn)較低)。在此背景下，我們相信商業(yè)銀行完全有可能在未來明顯調(diào)低按揭定價(jià)，適應(yīng)自住購(gòu)房需求的需要。我們預(yù)計(jì)，從2021年三季度到2022年二季度，按揭貸款利率有望下降50-100個(gè)BP，盡管5年期LPR并無明顯大幅下降空間。

▍按揭貸款定價(jià)是穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

按揭貸款利率下行，當(dāng)然意味著居民負(fù)擔(dān)的減輕。在房?jī)r(jià)不變的情況下，按揭貸款利率如果從5.6%下降到5%，意味著剛需買房人負(fù)擔(dān)下降5%。但按揭的重要性不止于此。充裕的按揭可以重啟改善性購(gòu)房鏈條，可以避免出現(xiàn)換房鏈條斷裂的問題。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，按揭貸款較大幅度的下降(一般要在50個(gè)BP以上)，將會(huì)有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)見底。

▍本輪按揭貸款利率下降的驅(qū)動(dòng)因素不同，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2022年3月開始穩(wěn)住。

和歷史不同，本輪按揭貸款利率的下降，預(yù)計(jì)并不會(huì)伴隨著LPR明顯且大幅的下降，也不會(huì)伴隨著房地產(chǎn)金融政策的明顯調(diào)整，而是商業(yè)銀行在合理政策引導(dǎo)之下，順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的結(jié)果。這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)可以穩(wěn)住，但又不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯上漲。

▍風(fēng)險(xiǎn)提示：

部分房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（文章來源：中信證券研究）

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