疫情和調(diào)控的持續(xù)影響下，房地產(chǎn)市場走過了艱難的一年，銷售和土地市場呈現(xiàn)出明顯的前高后低走勢，尤其下半年以來，市場一片“涼意”。

數(shù)據(jù)印證了這一切。1月17日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)。2021年內(nèi)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售及開發(fā)企業(yè)到位資金增速均呈現(xiàn)“倒V字”走勢，且下半年下滑加劇。

具體來看，2021年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約14.8萬億元，同比增長4.4%，較2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。從各月同比增速看，開發(fā)投資同比增速的峰值出現(xiàn)在2021年前2月，此后一路下滑，從高峰時的38.3%降至4.4%。

全國商品房銷售額再創(chuàng)新高，達18.2萬億元，同比增長4.8%。自2015年以來，全國商品房銷售額已連續(xù)7年增長，但2021年是7年來最低增速，也是連續(xù)第三年增速跌至10%以下。

從同比增速看，房地產(chǎn)行業(yè)正在告別高速增長時代。2015-2018年，全國商品房銷售額同比增速分別為14.4%、34.8%、13.7%、12.2%，政策調(diào)控和疫情影響下，2019年至2021年，全國商品房銷售額同比增速分別為6.5%、8.7%、4.8%。

回顧過去的2021年，房企融資普遍遇到困難，流動性危機暴露。數(shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20.11萬億元，同比增長4.2%;其中，國內(nèi)貸款23296億元，利用外資107億元，分別下降12.7%、44.1%。這是2019年以來兩項資金來源首次同比下降。融資遇阻的情況下，銷售回款和自籌資金對房企更為重要。2021年，在房企到位資金中，自籌資金65428億元，增長3.2%;定金及預(yù)收款73946億元，增長11.1%;個人按揭貸款32388億元，增長8.0%。

金融收緊，房企資金受到肘掣，開發(fā)投資意愿也在降低。2021年，全國商品住宅銷售16.27億平方米，同比增長5.3%，但住宅新開工面積卻同比下降10.9%，創(chuàng)下2015年以來的新低。國家統(tǒng)計局歷年數(shù)據(jù)顯示，除2015年全國住宅新開工面積下降14.6%，2016-2019年均為正增長，2020年同比下降1.9%，2021年急速下滑至兩位數(shù)。

與此同時，銷售端也在承壓。國家統(tǒng)計局1月15日公布的2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，70城商品住宅銷售價格環(huán)比延續(xù)2021年四季度以來的下降態(tài)勢，同比漲幅也有所回落。

環(huán)比來看，12月份，一線城市新房和二手房銷售價格環(huán)比一降一升，二三線城市均為下降。同比來看，一線城市新房和二手房銷售價格分別上漲了4.4%和5.3%，漲幅較11月分別回落0.4和0.5個百分點。二線城市的新房和二手房價格同比分別上漲2.8%和1.5%，漲幅較11月均回落了0.5個百分點。

中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文指出，從預(yù)期角度看，四季度央行調(diào)查中僅16.8%的居民預(yù)期房價將上漲，為2015年二季度以來最低水平，較2018年二季度的36.5%已經(jīng)腰斬。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月-12月，全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)3個月環(huán)比下降，歷史上，一旦房價開始環(huán)比下降，一般會持續(xù)8-12個月時間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從全年來看，2021年房地產(chǎn)整體在高位上保持了平衡和平穩(wěn)的態(tài)勢，開發(fā)投資、銷售等重點指標在歷史高位上保持了連續(xù)幾年弱增長的態(tài)勢，積極貫徹了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長效機制。

“房地產(chǎn)靠新增供地、新房開發(fā)維持的高舉高打的運行局面，正在面臨全面觸頂?shù)膽B(tài)勢，從住房供求關(guān)系、居民杠桿率、告別大拆大建等因素來看，未來或?qū)⒚媾R下行的局面。但同時要看到，一方面，老舊小區(qū)改造、城市更新、保障性租賃住房籌建等存量盤活將部分對沖下滑;另一方面，隨著人口向大城市、都市圈集中，住房的有效供需區(qū)域也開始轉(zhuǎn)向這些地區(qū)，并將伴隨公共服務(wù)均等化，居住社區(qū)建設(shè)等，促進行業(yè)從投資向住房消費轉(zhuǎn)型。”

不過，進入新的一年，樓市銷售壓力或有所緩解。1月17日，央行發(fā)布《公開市場業(yè)務(wù)交易公告 [2022]第10號》文件，中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標利率下降10個基點，對LPR等利率下調(diào)將產(chǎn)生重要影響。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，上述政策透露出今年將繼續(xù)強調(diào)保持銀行或金融系統(tǒng)流動性充裕，這對房地產(chǎn)市場也會產(chǎn)生積極影響，如房貸或?qū)⒎潘伞?ldquo;據(jù)此可以認為，今年一季度銀行信貸額度將進一步放松，客觀上也將促進銀行放貸規(guī)模的加大和節(jié)奏的加快。另外，很關(guān)鍵的一點是，房貸利率也有進一步下調(diào)的可能，對購房者會產(chǎn)生積極影響。”

關(guān)鍵詞： 商品房 銷售額 同比增速 土地市場