房貸利率5.39%，房貸期限是30年，已經(jīng)償還4年，是轉(zhuǎn)為LPR浮動利率好還是轉(zhuǎn)為固定利率好?本文將進行分析，給你一個清晰的判斷思路。

現(xiàn)在距離房貸利率換錨還有3個月時間(截止時間是8月底)，還有充足的時間，沒有想明白的可以繼續(xù)思考，在這次的利率換錨過程中所有的用戶都是兩個選擇，要么選擇變成固定利率，要么是選擇變成LPR浮動利率，那么這兩者有什么區(qū)別?

1、LPR浮動利率和固定利率的區(qū)別是什么?

如果你選擇了固定利率，那么怎么樣才知道你的選擇是正確的?判斷標(biāo)準(zhǔn)也很簡單，那就是如果未來LPR利率是上漲的趨勢，那么就意味著你的選擇是正確的，因為在未來LPR上漲的過程中，你依然還是以前的房貸利率，那么你就避免了支付更高的房貸利息。反之，如果未來LPR是下降的，那么你選擇固定利率就說明是選錯了，因為你沒能夠享受LPR下滑帶來的紅利。

如果你選擇了LPR浮動利率，這個時候的房貸利率計算公式是這樣的：房貸利率=LPR+點數(shù)，其中點數(shù)是永遠固定不變的，就題主而言，你的點數(shù)數(shù)值是0.59%(=5.39%-4.8%)，而LPR是每個月都會公布一次，你可以選擇在一定周期后按照最新的LPR重新計算你的房貸利率，這個周期最短是1年，通常我們也是選擇一年的。在LPR浮動利率的過程中，你的房貸利率走勢其實是決定于LPR的，LPR漲，你的房貸利率也漲，LPR跌，你的房貸利率也是跌的。

所以，最終就是取決于LPR的走勢，如果LPR未來走高，那么選擇固定利率更加劃算，反之，如果LPR未來走低，那么選擇LPR浮動利率更加劃算。

2、LPR未來的走勢如何?

那么我們現(xiàn)在需要分析的就是LPR未來的走勢是怎么樣的，LPR的全名是貸款市場利率報價，看名字就能夠理解他是什么了，其實就是所有貸款利率的定價基準(zhǔn)或者是參考基準(zhǔn)，在LPR之前擔(dān)當(dāng)這個功能的是“貸款基準(zhǔn)利率”，那么LPR的出現(xiàn)其實就是代替原來的貸款基準(zhǔn)利率(目前是4.9%)。

那么，我們可以將LPR理解為利率之母，也就是資金的成本，資金成本和什么相關(guān)?我們從社會整體來看，資金的成本高達其實是取決于資金收益率的，比如資金收益率是15%，那么你可能就愿意支付10%的資金成本。而如果自己收益率降低為10%，那么你愿意支付的資金成本可能就降低到6%了，也就是說資金收益率高的時候，那么資金成本自然也是高的，資金收益率低的時候，那么資金收益率也是低的。

而社會的整體收益率的高低是取決于經(jīng)濟的增速，經(jīng)濟增速高，那么經(jīng)濟也就景氣，賺錢也容易，社會的整體資金收益率自然也就高了，所以，我們可以下一個結(jié)論：經(jīng)濟發(fā)展增速高，那么LPR就高，經(jīng)濟發(fā)展增速低，那么LPR就低。

拿著這個結(jié)論你就可以知道為什么發(fā)達國家的貸款基準(zhǔn)利率普遍是很低的，個別國家地區(qū)已經(jīng)變成負值了，是發(fā)達經(jīng)濟體中增速最高的一波了，所以的利率相對要高一些，但是絕對數(shù)值也是很低的，目前因為疫情的關(guān)系已經(jīng)降低到零水平了。社會甚至還在討論是否要降低到負值水平。

中國未來是往發(fā)達經(jīng)濟體發(fā)展的，從人均GDP1000美元發(fā)展到1萬美元，我們用了18年(2001年到2019年)，這個是0到1的過程，走得很艱難，但是當(dāng)我們從1萬美元上升到2萬美元，這個時間要快得多，也許也就是十年的時間(平均7%的增速就可以了，除去2%的通貨膨脹率，真實的GDP增速只需要5%就可以了)，而從2萬美元到4萬美元也是差不多十幾年的時間，也就是說未來二三十年我們的人均GDP將達到4萬美元。也就是目前英國、日本的人均水平。

有人說了，我們發(fā)展，那么別國也在發(fā)展啊，其實這個觀念是不全面的，我們已經(jīng)持續(xù)發(fā)展了40年了，所以我們總是以為經(jīng)濟發(fā)展才是正常的，其實如果你走出去看看其他國家，你會發(fā)現(xiàn)，很多國家不僅沒有在發(fā)展，反而在衰退，比如日本，在30年前就是有了現(xiàn)在的經(jīng)濟水平，30年過去了，他們依然在原地踏步踏。阿根廷更是從發(fā)達國家變成了發(fā)展中國家。

說了這么多，相信筆者已經(jīng)將房貸利率換錨選擇的判斷標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)講清楚了，如果你認同這個邏輯，那么選擇也是很明了的。如果你不認同，那么也希望你找到你認同的邏輯然后再做判斷。

關(guān)鍵詞： lpr利率是浮動利率