巨頭房企深陷債務(wù)違約、全年房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)下近年來新低。有人言，2021年，對中國房地產(chǎn)市場而言是困難的一年。但不破不立，展望2022年，房地產(chǎn)投資是否會延續(xù)去年全面下行的態(tài)勢?居民房貸利率未來是升是降?后續(xù)房地產(chǎn)市場金融又會怎么走?

4月13日，由國內(nèi)財富管理行業(yè)高端智庫植信投資研究院發(fā)布的《2021年房地產(chǎn)市場回顧與2022年展望》研究報告中，對多個問題給出答案。

回顧：

住房金融環(huán)境由收緊轉(zhuǎn)寬松

回顧2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策，整體呈現(xiàn)前緊后松狀態(tài)。例如，從“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”“上調(diào)房貸利率”“嚴(yán)防經(jīng)營貸”“消費貸”等多個關(guān)鍵詞可以看出，金融監(jiān)管在大部分時間內(nèi)通過影響按揭貸款投放度，抑制了房地產(chǎn)需求較快擴張;不過至2021年末，政策轉(zhuǎn)向“兩個維護”+穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。報告指出，住房金融環(huán)境也由收緊轉(zhuǎn)為寬松。

具體從2021年全年來看，報告指出，個人住房貸款擴張較慢，抑制了居民購房需求。例如，受房貸兩集中政策的影響，個人住房貸款余額占金融機構(gòu)各項貸款余額的規(guī)模降低，同比增速創(chuàng)下2013年一季度以來的歷史新低。截至2021年四季度末，個人住房貸款余額同比增速為11.3%，較2020年四季度回落3.2個百分點。

此外，房貸利率前高后略有降低。與2020年年底相比，2021年前三季度，全國首套平均房貸利率從5.23%持續(xù)升至5.46%，二套房平均房貸利率從5.54%持續(xù)升至5.83%。四季度開始，部分城市開始下調(diào)房貸利率。截至2021年年底，全國首套房和二套房平均房貸利率分別為5.36%和5.74%，分別較8月拐點下調(diào)10個和9個基點。

展望：

首付比例可能進一步松動

展望2022年，報告預(yù)計，房地產(chǎn)政策明確“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，突出“因城施策”。在穩(wěn)增長的政策大背景下，主基調(diào)偏暖。

具體來看，一是住房金融總體上將進一步回暖，居民房貸利率將小幅下調(diào)，個人按揭貸款增速有望回升;公積金和首付比例等政策可能會進一步松動，以釋放合理的購房需求;二是地方公積金貸款需求將有所增加，部分城市調(diào)降首付比例。事實上，目前，北海、南寧、自貢等地方政府已放寬公積金政策，下調(diào)公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度。菏澤也成為2022年首個下調(diào)房貸首付比例的城市;三是有條件的城市取消限制性購房政策。例如鄭州出臺了“一攬子”政策，放寬限購限貸，鼓勵棚改貨幣化安置等。另據(jù)不完全統(tǒng)計，截至4月初，全國已經(jīng)有超過40個城市放開樓市調(diào)控政策。

值得一提的是，基于不少二三四線城市已出臺降首付等房地產(chǎn)金融寬松政策，業(yè)內(nèi)對一線城市是否跟進以及后續(xù)房地產(chǎn)金融政策也抱有較高期待。

對此，植信投資房地產(chǎn)首席研究員馬泓在接受北京商報記者采訪時指出，總的來說，對于一線城市而言，包括廣州、上海、北京都有一些商業(yè)銀行開始調(diào)降房貸利率，雖然調(diào)降幅度不及三四線城市，但方向上總體以支持為主。在他看來，一線城市調(diào)降首付貸款比例還是要視具體情況而定，比如上海因為疫情因素，整個住房銷售市場出現(xiàn)了比較明顯的缺口，后續(xù)是否會因為這一因素調(diào)降首付比例，從當(dāng)前銷售數(shù)據(jù)來看存在一定可能性。

“但必要性上還是要審時度勢，畢竟一線城市住房需求比較旺盛，一旦放開力度過大，可能會對下一階段，尤其是在年底甚至明年管控房地產(chǎn)風(fēng)險帶來不小的壓力，更多可能是適度在金融政策上會有一些寬松的余地。”馬泓說道。

此外，報告指出，與2021年房地產(chǎn)投資先揚后抑相反，2022年房地產(chǎn)投資在前期將延續(xù)低迷態(tài)勢，但在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產(chǎn)市場景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，房屋新開工或于三季度觸底反彈，全年房地產(chǎn)投資增速小幅放緩至3.5%。

建議：

因城施策扭轉(zhuǎn)悲觀預(yù)期

報告認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于下行筑底階段，房地產(chǎn)投資增速放緩不利于宏觀經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)增長，也影響著地方政府土地財政收入。2022年初金融委會議提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有利有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案”。

因此，2022年房地產(chǎn)市場能否實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵，是房企流動性風(fēng)險和債務(wù)違約風(fēng)險能否有效緩釋。

針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題與風(fēng)險，報告提出多個建議。

一方面，要切實因城施策，改善住房需求，扭轉(zhuǎn)悲觀預(yù)期。建議提供穩(wěn)定的信貸支持，增加公積金貸款額度，滿足首次購房家庭貸款需求;加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)支持力度，下調(diào)庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例;對一線和重點二線城市違規(guī)購房行為保持高壓監(jiān)管政策;大力發(fā)展住房租賃市場，加大保障性租賃住房金融支持;擺正房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，金融政策應(yīng)對房企進行公允評估。

另一方面，要創(chuàng)造寬松的金融環(huán)境，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，穩(wěn)妥化解債務(wù)風(fēng)險。建議商業(yè)銀行應(yīng)加快按揭貸、開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，以滿足房企合理資金需求;開發(fā)貸實施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加并購貸款;嚴(yán)禁商業(yè)銀行及金融機構(gòu)隨意停貸、抽貸;對資質(zhì)優(yōu)良的房企增加直接金融支持;放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn);加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持力度。

此外，還要綜合考量和積極構(gòu)建房地產(chǎn)市場風(fēng)險監(jiān)測體系。建議建立因地制宜、動態(tài)調(diào)整的房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)測體系。

關(guān)鍵詞： 住房金融環(huán)境 房地產(chǎn)金融 一線城市 按揭貸款