物業(yè)股上市熱潮褪去，物業(yè)企業(yè)不再將IPO當成唯一出路。相比漫長的募資過程，賣身更能解資金之渴。

1月20日晚，華潤萬象生活(01209.HK)公告稱，公司計劃收購中南集團旗下核心物業(yè)主體企業(yè)江蘇中南全部股權，收購代價不高于22.6億元。江蘇中南為中南服務的運營主體。2021年11月12日，中南服務剛通過港交所聆訊。

在融資收緊、樓市下行的背景下，出售物業(yè)公司是最快的變現(xiàn)方式之一。曲線上岸的故事在半個月前已上演。

1月5日，禹洲集團(01628.HK)和華潤萬象生活先后發(fā)布公告，華潤萬象生活擬收購禹洲物業(yè)，交易金額不高于10.6億元。禹洲物業(yè)是禹佳生活服務集團旗下物管集團。2021年，禹佳生活服務集團曾二次遞交招股書，均以“失效”告終。

在這場收并購大潮中，央企國企成為高頻買家。在此推動下，物業(yè)行業(yè)拉開“大魚吃小魚”序幕。

華潤萬象生活積極外拓

半個月內(nèi)連下兩單，華潤萬象生活的擴張野心顯露無疑。

2021年，華潤萬象生活定下“2021年實現(xiàn)第三方拓展4500萬平方米”的規(guī)模增長目標。半年報數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，華潤萬象生活第三方外拓面積為1765萬平方米。

收購禹洲物業(yè)，將為華潤萬象生活再拓疆土。禹佳生活服務集團招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務為127個項目提供物業(yè)管理服務，在管面積1760萬平方米，訂約管理服務項目177個，訂約管理面積2660萬平方米。營收方面，2018年、2019年和2020年復合增長率為26.9%;凈利潤復合增長率55.9%。

對于此次收購，華潤萬象生活稱，禹洲物業(yè)于福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業(yè)管理項目。收購事項將擴大華潤萬象生活服務范圍，加強在上述地區(qū)的物業(yè)管理組合，通過提供更多物業(yè)管理服務獲得額外收入來源。

物企競爭如今已進入白熱化階段，擴張速度決定規(guī)模比拼成果。相較于自有物業(yè)擴展，收并購周期更短、效率更高。

收購深耕長三角的中南服務，是華潤萬象生活“走出去”的重要舉措。截至2022年1月20日，中南服務在江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區(qū)合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計5年內(nèi)在管面積達9000萬平方米以上。

華潤萬象生活表示，收購中南服務事項將增加集團在上述地區(qū)的管理濃度，提高市場影響力，提升集團區(qū)域協(xié)同價值。

關于華潤萬象生活的收購標準、投后管理和未來收購計劃，時代周報記者于1月21日發(fā)函至華潤萬象生活相關部門，截至發(fā)稿未獲回復。

賣物業(yè)降負債

買方通過買買買擴大市場占有率，而賣方則以出售資產(chǎn)快速回籠資金。當物業(yè)股熱度不再，調(diào)整上市計劃是更明智的選擇。

禹洲方面表示，通過出售物業(yè)有利于禹洲降負債、降杠桿，優(yōu)化現(xiàn)有負債結構。出售物業(yè)后，禹洲將重新調(diào)配財務資源至其他業(yè)務，用于公司未來發(fā)展。鑒于目前已有多家物企招股書失效，物業(yè)股估值整體下行，現(xiàn)階段上市也難以體現(xiàn)中型物管公司的投資價值。禹洲集團在積極調(diào)整上市方案及策略，未來將更加注重商業(yè)資產(chǎn)的運營及管理。

資本市場降溫已成共識，中小物企放棄上市、選擇出售股權或成趨勢。

1月21日，中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙在接受時代周報記者采訪時表示，當前禹洲集團和中南集團等開發(fā)商都面臨資金鏈緊張和流動性問題，需要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)還債。目前物企上市估值較低，發(fā)售也不理想，并不能募集大量資金。

“如果開發(fā)商資金鏈緊張、物業(yè)估值低等條件持續(xù)不變，未來半年還會陸續(xù)有一些公司會公布放棄上市被并購。”楊熙表示。

在收并購推動下，不同量級之間的企業(yè)差距逐漸拉大，物業(yè)行業(yè)頭部效應漸顯。

克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年物管企業(yè)的TOP10門檻值大幅提升，前十企業(yè)門檻為在管面積值2.7億平方米以上，較2020年數(shù)值提升8300萬平方米，增幅為44.39%。

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